Trong báo cáo gửi tới đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về thực hiện chính sách pháp luật về thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết dư nợ  tín dụng bất động sản đến cuối năm 2023 khoảng 2,88 triệu tỷ đồng, trong đó vay kinh doanh bất động sản khoảng 1,09 triệu tỷ đồng, vay tiêu dùng 1,79 triệu tỷ đồng.

Theo Ngân hàng Nhà nước, trong các năm 2015-2016, dư nợ tín dụng bất động sản chỉ khoảng 400.000 tỷ đồng, tỷ lệ nợ xấu bất động sản khoảng 4,2%.

Tuy nhiên, những năm tiếp theo tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản đã tăng nhanh. Năm 2017 tổng dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản, xây dựng của hệ thống ngân hàng tăng lên 529.000 tỷ đồng, tăng 9,21%, tỷ lệ nợ xấu với bất động sản cũng tăng lên 4,58%.

Từ năm 2018 đến nay dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản bao gồm cả kinh doanh bất động sản và mục đích tiêu dùng, tự sử dụng bất động sản luôn tăng cao.

Năm 2019 tín dụng cho vay bất động sản tăng đột biến 23,26%, đạt ngưỡng 1,6 triệu tỷ đồng. Trong thời điểm dịch bệnh 2020-2021, dư nợ bất động sản hàng năm vẫn tăng lần lượt 12,06% và 15,7%.

Năm 2022 dư nợ bất động sản tăng mạnh trở lại, đạt mức 2,58 triệu tỷ đồng, tăng 23,91% so với cùng kỳ năm trước.

Trong năm 2023, tín dụng cho vay bất động sản tiếp tục tăng 11,81%, đạt ngưỡng 2,88 triệu tỷ đồng.

Về cơ cấu cho vay, Ngân hàng Nhà nước cho biết, tỷ lệ dư nợ tín dụng với bất động sản chủ yếu là dư nợ trung và dài hạn (chiếm trên 90% tổng dư nợ). Giai đoạn 2015 - 2023, tín dụng với lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng từ 18 - 21% tổng dư nợ trong nền kinh tế.

Để kiểm soát dòng tiền vào bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành các thông tư 36, 22, 41 trong những năm qua, quy định tỷ lệ vốn huy động cho vay trung và dài hạn của các ngân hàng từ 24 - 34%.

Cũng theo Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng trên 30% trong tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Tỷ lệ này có sự giảm dần từ năm 2020 tới năm 2022 và đạt cao nhất vào năm 2023.

Dư nợ tín dụng phục vụ mục đích tiêu dùng/tự sử dụng trong lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 70%. Tỷ lệ này đạt cao nhất vào năm 2022 (68,72%) và thấp nhất vào năm 2023 (62,12%).

Về bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai, theo Ngân hàng Nhà nước, lũy kế trong giai đoạn 2015 - 2023 các tổ chức tín dụng đã cam kết bảo lãnh khoảng 307.000 tỷ đồng.

Đến thời điểm tháng 12/2023, số dư cam kết phát hành cho người mua nhà vay khoảng 35.600 tỷ đồng, chiếm hơn 4% dư nợ bảo lãnh nói chung.

Bên cạnh đó, các tổ chức tín dụng đang mua khoảng 191.400 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp tại thời điểm tháng 12/2023.

Đánh giá về tình hình cấp tín dụng liên quan đến thị trường bất động sản, NHNN cho hay, các dự án bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn nên các tổ chức tín dụng phải đối mặt với rủi ro khi cho vay.

Ngoài ra, một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ còn cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng, an toàn của chính tổ chức tín dụng đó cũng như cho hệ thống ngân hàng.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng đối với nhà ở xã hội còn chiếm tỷ trọng thấp.

 “Rã đông” tín dụng bất động sản tiêu dùng

Năm 2024, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là khoảng 15% và có điều chỉnh phù hợp với diễn biến, tình hình thực tế. Tuy nhiên tín dụng tháng đầu năm có giảm nhẹ so với cuối năm ngoái. Một trong những nguyên nhân là tín dụng tiêu dùng bất động sản chưa phục hồi.

Ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank cho biết, đến hết tháng 1/2024, dư nợ cho vay của ngân hàng giảm 2,3%, tương ứng khoảng 30.000 tỷ đồng so với cuối năm 2023; trong đó, tín dụng bán buôn giảm 19.000 tỷ đồng, còn tín dụng bán lẻ giảm 11.000 tỷ đồng.

Với mảng tín dụng bán lẻ, nguyên nhân cho vay giảm trong tháng 1 do xu hướng vay bất động sản tiêu dùng suy giảm.

“Tình hình kinh tế khó khăn, thu nhập người dân giảm, thị trường bất động sản trầm lắng khiến nhu cầu vay mua nhà giảm. Số dự án mới được cấp phép cũng ít hơn, khiến nguồn cung hạn chế”, ông Nguyễn Thanh Tùng chia sẻ tại buổi Hội thảo tín dụng đầu năm 2024 do NHNN tổ chức.

Theo Tổng Giám đốc Agribank Phạm Toàn Vượng, dư nợ tín dụng bất động sản đến hết tháng 1/2024 tại Agribank là hơn 200.000 tỷ đồng. Dư nợ ở mức duy trì so với cuối năm 2023 (không tăng trưởng). Đây là biểu hiện của việc người dân vẫn lựa chọn gửi vốn vào ngân hàng chứ không đầu tư.

Trong khi đó, tại một số ngân hàng khác như Techcombank lại ghi nhận sự phục hồi bước đầu của tín dụng tiêu dùng bất động sản khi theo ghi nhận trong tháng 1/2024, tín dụng mua nhà tại ngân hàng này đã tăng nhẹ 0,5%.

 “Thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay đã bớt đóng băng so với năm 2023, người dân bắt đầu có động thái đầu tư trở lại. Tín dụng mua nhà tại Techcombank đã tăng nhẹ trong tháng đầu năm, trong khi tín dụng kinh doanh bất động sản duy trì ổn định so với cuối năm 2023”, Phó Tổng Giám đốc Techcombank Phạm Quang Thắng cho biết. 

Trả lời truyền thông tại cuộc họp thường kỳ Chính phủ hồi đầu năm 2024, Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định, NHNN chưa bao giờ chủ trương siết tín dụng bất động sản. Tuy vậy, quan điểm của NHNN là chỉ khuyến khích cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá cả phù hợp với nhu cầu ở thực, bất động sản khu công nghiệp… NHNN khuyến cáo các ngân hàng thương mại hạn chế giải ngân cho các dự án đầu cơ, vì sẽ khiến dòng vốn bị chôn chặt, không luân chuyển được.

“Các ngân hàng cần chủ động hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng để đáp ứng nhu cầu vốn về nhà ở, đồng thời, đẩy mạnh triển khai chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, thường xuyên rà soát, đánh giá kết quả thực hiện chương trình để kịp thời có giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ”, ông Đào Minh Tú nêu rõ.

Được biết, để kích cầu tín dụng bất động sản, nhóm ngân hàng Big 4 đang đẩy mạnh triển khai gói 120.000 tỷ đồng. Vietcombank cho hay, đang tiếp cận 20 dự án nhà ở xã hội với quy mô dư nợ khoảng 10.000 tỷ đồng, hiện các dự án này gặp khó khăn chủ yếu về thủ tục pháp lý. Trong khi đó, Agribank đã phê duyệt cấp tín dụng cho 5 dự án thuộc gói 120.000 tỷ đồng, cam kết cho vay 2.100 tỷ đồng và hiện giải ngân được 200 tỷ đồng.