Mới đây, tại phiên thảo luận, thông qua Nghị quyết về kết quả giám sát triển khai các dự án  nhà ở xã hội trên địa bàn TP HCM giai đoạn 2016-2025 của Kỳ họp thứ 13, HĐND TP HCM khóa X đã đề cập đến nội dung chưa đạt kế hoạch phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố giai đoạn 2016-2025.

HĐND Thành phố đánh giá kết quả giám sát cho thấy công tác tổ chức triển khai, thực hiện các dự án nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2025 còn nhiều bất cập, thiếu sót trong thực hiện các thủ tục pháp lý về phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, giao đất, cho thuê đất, miễn tiền sử dụng đất; việc bàn giao quỹ đất và thực hiện nghĩa vụ 20% nhà ở xã hội.

Ngoài ra, cũng xảy ra bất cập trong việc quản lý, xác định nguồn thu từ việc chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ nộp tiền tương đương với giá trị quỹ đất 20% vào Ngân sách Nhà nước; trình tự thủ tục xét duyệt mua bán nhà ở xã hội; việc xét duyệt đối tượng, thẩm định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội; các chính sách thu hút, cơ chế hỗ trợ ưu đãi đối với chủ đầu tư và đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, cơ chế phối hợp, kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn.

Về thực hiện chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội tăng thêm, theo kết quả giám sát, giai đoạn 2016-2020, TP HCM có 20 dự án nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng (gồm 18 dự án nhà ở xã hội độc lập, 1 dự án nhà lưu trú công nhân, 1 dự án nhà ở xã hội sử dụng quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại, khu đô thị), đạt 66,78% chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội tăng thêm và 23% chỉ tiêu phát triển nhà lưu trú công nhân tăng thêm.

Qua giám sát, cho thấy khả năng hoàn thành chỉ tiêu phát triển thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn xây dựng (tương đương khoảng 35.000 căn hộ) trong giai đoạn 2021 - 2025 là rất thấp, khó khả thi.

Tính đến quý III/2023, chỉ có 1 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, với diện tích sàn xây dựng 4.300m2, đạt 1,31 % so với chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội tăng thêm là 2,5 triệu m2 sàn theo Nghị quyết số 30/NQ-Hội đồng Nhân dân ngày 08/7/2022 của HĐND Thành phố.

Theo đánh giá của HĐND Thành phố, ngay cả mục tiêu phấn đấu của UBNDN Thành phố hoàn thành đưa vào sử dụng khoảng 12.000 căn nhà ở xã hội, tương đương 1,15 triệu m2 sàn (đạt tỷ lệ 46% so với chỉ tiêu đề ra của giai đoạn 2021 - 2025) cũng rất khó khả thi, hoàn thành theo dự kiến, chưa đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội tại Nghị quyết của HĐND Thành phố và Quyết định của Thủ tướng Chính phủ.

Theo báo cáo của UBND TP HCM, giai đoạn 2016-2020, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố đã cấp 3.208 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở xã hội thuộc 6/20 dự án nhà ở xã hội đã xây dựng hoàn thành, đạt tỷ lệ 21,45% trên tổng số 14.954 căn hộ; còn 1.309 căn hộ đang giải quyết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có đề nghị của chủ đầu tư và người mua nhà.

Giai đoạn 2021-2025, chưa có dự án được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua nhà ở xã hội.

Nhằm thúc đẩy việc triển khai các dự án nhà ở xã hội, thực hiện các mục tiêu, chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030, HĐND Thành phố yêu cầu UBND Thành phố thực hiện một số nội dung nhiệm vụ cụ thể trong thời gian tới, trong đó nhấn mạnh đến yêu cầu rà soát kỹ danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để làm cơ sở phát triển nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật nhà ở; tập trung đẩy nhanh việc thực hiện kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021 - 2025 với chỉ tiêu dự kiến phát triển thêm khoảng 2,5 triệu m2 sàn xây dựng (tương đương khoảng 35.000 căn hộ).

HĐND Thành phố cũng yêu cầu UBND Thành phố rà soát, đánh giá cụ thể về pháp lý, tiến độ và khả năng thực hiện của các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn, tiến độ và khả năng thực hiện các  dự án nhà ở xã hội trên địa bàn Thành phố, từ đó xác định cụ thể các dự án nhà ở xã hội trọng tâm cần phát triển trong giai đoạn 2021-2025 và 2026-2030, có phân kỳ hàng năm để theo dõi sát tiến độ triển khai dự án.

Cần nhiều giải pháp tăng nguồn cung nhà ở xã hội

Để hoàn thành đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030, chuyên gia cho rằng cần sự nỗ lực, quyết tâm rất lớn. Chia sẻ trên Báo Đại Đoàn Kết, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định nhiệm vụ của các địa phương trong nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội.

Ông Đính cho biết, Trước đây chúng ta chưa có các quy hoạch để phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu, với sự phát triển, đặc biệt là nhu cầu của các đối tượng trong nhóm chính sách nhà nước đang cần quan tâm.

Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định nhiệm vụ của các địa phương trong nghiên cứu nhu cầu, lập quy hoạch tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội. Điều này là rất cần thiết. Phải có quy hoạch nhà ở xã hội, có chính sách mang tính chiến lược về phát triển nhà ở phân khúc này và phải có tính đồng bộ rất lớn cả về hạ tầng lẫn chất lượng sống của người dân, chi phí đầu tư được tính toán một cách hợp lý... Nhưng vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ, đồng bộ với dân trí, mức thu nhập của các đối tượng này. Trong lập quy hoạch và phát triển nhà ở xã hội, tạo quỹ đất cho nhà ở xã hội thì Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, các doanh nghiệp có nhiệm vụ hỗ trợ giúp cho Nhà nước phát triển loại hình này.

Về phía doanh nghiệp, bên cạnh trách nhiệm với cộng đồng họ cũng phải hướng đến mục tiêu lợi nhuận. Doanh nghiệp Việt Nam phần lớn là doanh nghiệp nhỏ và vừa nên nguồn vốn của doanh nghiệp sẽ tập trung vào phân khúc có lợi nhuận cao, trong khi đó lợi nhuận của nhà ở xã hội bị khống chế, quỹ đất hạn chế, quy trình thủ tục phức tạp… sẽ không hấp dẫn, đặc biệt đối với nhà ở xã hội cho thuê “găm tiền tấn, thu tiền lẻ”, rất khó để phát triển loại hình này và điều đó cần đến vai trò chủ đạo của Nhà nước. Nếu chỉ đơn thuần hô hào doanh nghiệp tự giác vì cộng đồng mà không quan tâm đến câu chuyện phát triển của doanh nghiệp thì sẽ rất khó.

Ông Đính cho rằng, tất cả những chính sách, cơ chế hỗ trợ đó đều cần hướng tới việc làm cho giá thành nhà ở xã hội thấp xuống, người hưởng lợi cuối cùng là người mua nhà, chứ không phải là chủ đầu tư. Chủ đầu tư cần lợi nhuận, vậy để đảm bảo việc đầu tư nhà ở xã hội đủ sức hấp dẫn thì phải giải quyết căn cơ những điểm nghẽn tác động đến vấn đề lợi nhuận của chủ đầu tư. Đơn cử như, việc phải dành 20% lượng căn hộ để cho thuê, thu tiền hàng tháng không hấp dẫn khi DN phải bỏ tiền chẵn thu tiền lẻ. Hoặc việc quy định về đối tượng được mua rất chặt chẽ khiến nhiều người có nhu cầu rất khó tiếp cận.

Thời gian qua, chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa thực sự hấp dẫn các chủ đầu tư, cho nên điều chỉnh luật phải trên nền tảng tháo gỡ các điểm nghẽn, những quy định chưa phù hợp, doanh nghiệp tham gia cùng với Nhà nước bằng các ưu đãi để doanh nghiệp có thể lựa chọn.