Luật Nhà ở 2023 vừa được Quốc hội thông qua và sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1/2025. Theo đó, bỏ điều kiện cư trú với người mua nhà ở xã hội.

Điều 78 -Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về  nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú. Giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập. Quy định này rất hợp tình hợp lý để phù hợp với thực tế dịch chuyển và thu hút lao động giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Luật Nhà ở cũng quy định chủ đầu tư dự án đầu tư nhà ở xã hội không phải bằng vốn ngân sách Nhà nước được hưởng các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế…

Liên quan đến chính sách phát triể nhà ở xã hội, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) nhận định, Luật Nhà ở sửa đổi vừa được Quốc hội thông qua về tổng thể là rất tốt, rất tích cực, phù hợp thực tiễn, bảo đảm được tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật và có thể nhận xét là Luật Nhà ở mới có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm qua.

Theo HoREA, Chương VI Luật Nhà ở sửa đổi đã quy định đồng bộ các cơ chế chính sách để phát triển nhà ở xã hội, trước hết là nhằm thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030 với một số chính sách nổi bật.

Cụ thể, Khoản 5 Điều 77 Luật Nhà ở 2023 quy định “hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi của Nhà nước thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” để đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở” hoặc “để mua, thuê mua nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân” cho phép các “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” được thực hiện cho vay ưu đãi đối với các đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội “mua, thuê mua nhà ở xã hội”, đã khắc phục được bất cập của khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 trước đây đã không cho phép các tổ chức tín dụng này cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Tiếp đến, Điều 78 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đã bãi bỏ điều kiện cư trú, hoặc giao cho Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội, hoặc quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập là rất hợp tình hợp lý, để phù hợp với thực tế dịch chuyển lao động và thu hút lao động có trình độ, tay nghề cao giữa các vùng miền, địa phương và để phù hợp với tình hình thực tiễn trong từng thời kỳ.

Và quy định "Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội" là rất cần thiết, hợp tình hợp lý, sát thực tiễn, nhằm để thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư, huy động nguồn lực từ tất cả chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để tham gia phát triển nhà ở xã hội và đã khắc phục được các quy định bất cập của Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, Nghị định số 49/2021/NĐ-CP...

 Ngoài ra, để thúc đẩy nguồn vốn cho dự án nhà ở xã hội, HoREA đã đề xuất thêm gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội với lãi suất 4,8-5% một năm. HoREA cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ thấp hơn 1,5-2% vay thương mại thông thường, lãi suất điều chỉnh 6 tháng một lần và thời hạn vay ngắn 5 năm chưa phải là tín dụng ưu đãi và sẽ không ko đủ lực để cán mốc mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn nhà ở xã hội vào năm 2030. Do đó để các dự án nhà ở xã hội được tung ra thị trường nhiều hơn nữa,cần thêm gói tín dụng 110.000 tỷ đồng với lãi suất chỉ từ 4,8-5%. Kiến nghị này đã được HoREA gửi lên Chính phủ, Bộ Xây dựng xem xét.

Tiến độ giải ngân dự án nhà ở xã hội còn chậm

Triển khai gói tín dụng cho vay phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội, đến nay (cuối tháng 11/2023) có 18/63 UBND tỉnh công bố trên cổng thông tin điện tử 53 dự án với tổng nhu cầu vay là 27.000 tỷ đồng. Các ngân hàng đã giải ngân 155 tỷ đồng cho 3 dự án ở 3 tỉnh thành.

Tại kỳ họp Quốc hội 6 vừa qua, nhiều đại biểu Quốc hội đặc biệt quan tâm tới tiến độ giải ngân gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội. Tại phiên thảo luận, đại biểu Trần Thị Thanh Hương (Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh An Giang) cho biết, việc hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội là một chủ trương rất nhân văn của Đảng và Nhà nước được cử tri và đông đảo người dân phấn khởi và kỳ vọng. Nhưng đến nay tỷ lệ giải ngân đạt rất thấp, chỉ khoảng 100 tỷ đồng. Đại biểu đề nghị Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cho biết khó khăn, vướng mắc và giải pháp để góp phần đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới?.

Trả lời thắc mắc của đại biểu, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Thị Hồng cho biết, nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước được giao hoàn thành 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong 10 năm tới, gói này sử dụng nguồn tiền huy động của các tổ chức tín dụng từ người dân, lãi suất ưu đãi từ nguồn tài chính của các ngân hàng tham gia. Sau khi có Nghị quyết của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành văn bản các tổ chức tín dụng thực hiện, đồng thời có văn bản gửi UBND các tỉnh, TP quan tâm xây dựng công bố dự án thuộc diện được cho vay theo chương trình này. Việc này được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

Về phía các tổ chức tín dụng, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng ban hành quy trình nội bộ để triển khai các gói này. Kết quả hiện nay đã có 18/63 UBND tỉnh gửi văn bản công bố danh mục tham gia chương trình và công bố trên cổng thông tin điện tử 53 dự án với tổng nhu cầu vay là 27.000 tỷ đồng. Đến nay, các ngân hàng đã giải ngân 155 tỷ đồng cho 3 dự án ở 3 tỉnh thành.

Về nguyên nhân giải ngân gói nhà ở xã hội còn hạn chế, theo Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, do nguồn cung về nhà thuộc đối tượng này còn hạn chế; nhu cầu nhà ở lớn nhưng nhu cầu của người dân quyết định đi vay mua nhà phải còn phải nhắc kỹ; điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội chưa phù hợp thực tế nên hạn chế (như thu nhập không thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân; quy định chưa có nhà ở). Chương trình thực hiện 10 năm, các khoản vay bất động sản kéo dài nên giải ngân thấp...

Với những hạn chế nêu trên, Ngân hàng Nhà nước kiến nghị, mong UBND các tỉnh, TP quan tâm sớm công bố các dự án nhà ở thuộc chương trình này để hệ thống ngân hàng tích cực triển khai...

Liên quan đến Ngân hàng Chính sách xã hội thực hiện cho vay chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng, thời gian qua tích cực triển khai, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho biết, Ngân hàng Nhà nước cũng như Thống đốc kiêm Chủ tịch Hội đồng quản trị Ngân hàng Chính sách xã hội với vai trò của mình tiếp tục chỉ đạo cùng với các thành viên Hội đồng quản trị sẽ triển khai qua kênh này. Nhất trí rằng mục tiêu 1 triệu căn hộ đòi hỏi sự tham gia của toàn hệ thống, do đó Ngân hàng Nhà nước sẽ phối hợp bộ ngành địa phương, công đoàn, tích cực phối hợp tháo gỡ khó khăn vướng mắc để đạt mục tiêu chương trình.