Đề toán cần lời giải

Thị trường nhà đất Trung Quốc có một bài toán lớn cần phải giải, đó là hàng triệu ngôi nhà đã được bán nhưng chưa thể hoàn thiện để bàn giao cho khách hàng.

Để thị trường phục hồi, Trung Quốc cần phải giải quyết bài toán nêu trên. Song, vấn đề đang ngày càng nghiêm trọng hơn. Ngày càng nhiều nhà phát triển bất động sản vỡ nợ, khiến quá trình xây dựng cũng như bàn giao nhà bị đình trệ.

Khách hàng tiềm năng đã mất niềm tin vào thị trường vì họ lo ngại rằng các nhà phát triển không thể hoàn thiện dự án của mình. Tâm lý đó đã tạo ra một vòng luẩn quẩn khi doanh số bán nhà mới sụt giảm, gây khó khăn cho nhiều công ty hơn.

Những hộ gia đình chờ đợi nhiều năm để nhận nhà cũng ngày càng trở nên thất vọng hơn. Họ mong chờ một giải pháp thực sự cho những rắc rối của thị trường.

Những người đang chờ nhận nhà chính là chủ nợ lớn nhất của các công ty địa ốc Trung Quốc. Trước khi thị trường lao dốc, các chủ đầu tư đã bán trước căn hộ ở nhiều toà nhà cao tầng và hứa hẹn sẽ bàn giao trong vòng một đến ba năm. Tiền thu được từ việc bán nhà là nguồn tài trợ chính cho doanh nghiệp, cho đến khi bong bóng bất động sản bắt đầu vỡ tung.

Bắc Kinh nhấn mạnh rằng các công ty nhà đất, bao gồm cả những cái tên đang gặp khó khăn về tài chính, cần phải ưu tiên hoàn thiện và bàn giao những ngôi nhà mà họ đã bán từ trước đó.

Không có số liệu thống kê chính thức về số lượng những ngôi nhà chưa được hoàn thiện, nhưng có một thước đo sơ bộ cho giá trị những căn nhà đã bán nhưng chưa bàn giao.

Theo Wall Street Journal, nợ phải trả phát sinh từ hợp đồng của 5 công ty địa ốc lớn nhất từng vỡ nợ nước ngoài trong thời gian qua là khoảng 1.929 tỷ nhân dân tệ (tương đương 266 tỷ USD) tại thời điểm cuối tháng 6 năm nay.

Trong đó, gã khổng lồ Country Garden có khoảng 83 tỷ USD nợ phải trả phát sinh từ hợp đồng. Tập đoàn này gần đây cho biết họ đã bàn giao 460.000 căn hộ trong năm nay.

Ông Ting Lu, kinh tế trưởng của Nomura tại Trung Quốc, ước tính có khoảng 20 triệu căn nhà chưa được hoàn thiện và bàn giao trên khắp cả nước. Ông nói các nhà phát triển cần hơn 440 tỷ USD để hoàn thiện số nhà này. Vị chuyên gia của Nomura dự đoán rằng Bắc Kinh nhiều khả năng sẽ phải hỗ trợ tài chính cho các công ty địa ốc.

Có hỗ trợ cũng không dễ nhận được

Năm ngoái, nhiều người Trung Quốc đã từ chối thanh toán nợ vay thế chấp sau khi các nhà phát triển lớn như “chúa chổm” Evergrande chậm trễ trong việc xây dựng và bàn giao nhà.

Trong vài tháng sau đó, thông qua các ngân hàng chính sách và chính quyền địa phương, chính phủ Trung Quốc đã cấp khoảng 48 tỷ USD hỗ trợ để doanh nghiệp hoàn thiện dự án.

Ngoài ra, ngân hàng trung ương Trung Quốc (PBoC) còn thông báo sẽ cấp cho các ngân hàng thương mại lớn nguồn vốn không lãi suất lên tới 27 tỷ USD nếu họ cho các công ty địa ốc vay vì mục đích tương tự.

Phần lớn tiền vẫn đang nằm im. Theo báo cáo hàng quý mới nhất của PBoC, các ngân hàng thương mại chỉ chiếm khoảng 3% các khoản cho vay không tính lãi tại thời điểm tháng 9 năm nay.

Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị - Nông thôn, Bộ Tài chính và các cơ quan chính phủ khác của Trung Quốc chưa tiết lộ họ đã giải ngân bao nhiêu tiền để hỗ trợ cho việc hoàn thiện nhà ở.

Hồi tháng 8, Bộ Nhà ở cho biết hơn 1,65 triệu căn hộ bán trước đã được hoàn thiện và bàn giao một năm sau khi chính phủ triển khai sáng kiến “bảo đảm bàn giao nhà ở”. Song, bộ này không tiết lộ còn bao nhiêu căn vẫn đang xây dở.

Giám đốc tại một số nhà phát triển đang gặp khó khăn cho biết họ không thể đáp ứng các yêu cầu vay vốn của ngân hàng thương mại để có thêm nguồn tiền hoàn thiện dự án. Họ cũng khó xin được khoản vay từ các chính quyền địa phương.

Ông Bruce Pang, kinh tế trưởng của Jones Lang LaSalle tại thị trường Trung Quốc, nhận xét: “Tất cả đều xuất phát từ tâm lý e ngại rủi ro của các ngân hàng”.

Trong một số trường hợp, các ngân hàng sẽ chỉ cấp khoản vay nếu doanh nghiệp có đủ tài sản thế chấp. Tài sản thế chấp này có thể là đất đai hoặc các căn hộ chưa bán được.

Đồng thời, chỉ những dự án dân cư đã bán trước nhưng không bàn giao đúng thời hạn mới đủ điều kiện nhận hỗ trợ của nhà nước Trung Quốc.

Theo các nhà phân tích, dù việc giúp đỡ các chủ đầu tư xây xong nhà là chỉ đạo của chính phủ, các ngân hàng vẫn cần đánh giá rủi ro liên quan nhằm tránh bị mất tiền.

“Nếu không có dấu hiệu rõ ràng cho thấy thị trường bất động sản đã chạm đáy, tôi nghĩ các ngân hàng sẽ tiếp tục thận trọng...”, bà Betty Wang, chuyên gia kinh tế của ANZ, chia sẻ với Wall Street Journal.

Sự lao dốc của thị trường nhà đất cũng khiến giá trị bất động sản giảm đáng kể, ảnh hưởng đến số tiền mà các chủ đầu tư có thể vay để hoàn thành dự án, Giám đốc Song Hongwei của bộ phận nghiên cứu tại Tongce Research Institute lưu ý.