Gỡ nút thắt “đất sạch 100%” cho dự án bất động sản

Phát biểu tại Diễn đàn "Thị trường bất động sản giai đoạn mới" vừa qua, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, cho biết thời gian qua, chính sách pháp luật về bất động sản đã được rà soát, điều chỉnh theo hướng hoàn thiện hơn. Cùng với việc triển khai Luật Đất đai 2024, hiện có ba Nghị quyết của Quốc hội đang được thực hiện nhằm hỗ trợ thị trường.

Cụ thể, gồm: Nghị quyết 170 về thí điểm cơ chế thỏa thuận chuyển nhượng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; Nghị quyết 201 liên quan đến phát triển nhà ở xã hội; và Nghị quyết 254 về một số cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, theo chuyên gia, Nghị quyết 254 được xem là “điểm mở” quan trọng, tác động trực diện đến những nút thắt kéo dài nhiều năm của thị trường bất động sản.

Hiện nay, pháp luật quy định ba cơ chế để có đất làm dự án là chuyển mục đích sử dụng đất, thỏa thuận và Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, Luật Đất đai đã liệt kê các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất vì mục tiêu quốc phòng – an ninh và phát triển kinh tế – xã hội, đồng thời mở khả năng điều chỉnh, bổ sung theo thực tiễn.

Thực tế thời gian qua cho thấy, nhiều dự án bị ách tắc vì không thể thỏa thuận đủ 100% diện tích đất, dù đã đạt được sự đồng thuận của phần lớn người dân. Trên cơ sở đó, Nghị quyết 254 đã bổ sung thêm các trường hợp Nhà nước được thu hồi đất, nhằm tháo gỡ những vướng mắc phát sinh.

Điểm đáng chú ý là, với các dự án đã hết thời hạn thỏa thuận nhưng nhà đầu tư đạt được trên 75% diện tích đất và trên 75% số người sử dụng đất đồng ý, Nhà nước có thể xem xét thu hồi phần diện tích còn lại để hoàn tất dự án. Quy định này giúp gỡ nút thắt “đất sạch 100%”, vốn là nguyên nhân khiến nhiều dự án bất động sản đình trệ kéo dài.

Tiếp theo, ông Phan Đức Hiếu đề cập đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Theo ông, các nguyên tắc lớn của Luật Đất đai 2024 vẫn được giữ nguyên, nhưng Nghị quyết 254 đã có một số điều chỉnh để phù hợp hơn với thực tiễn triển khai.

Đáng chú ý nhất là bồi thường đối với tài sản trên đất. Vị này cho biết, nếu công trình buộc phải phá dỡ nhưng không phá dỡ hoàn toàn và vẫn có thể sử dụng lại, Nhà nước sẽ bồi thường phần thiệt hại thực tế. Trường hợp công trình phải tháo dỡ toàn bộ, mức bồi thường được tính theo giá trị xây mới công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Theo ông, đây là cách tiếp cận hợp lý, bảo đảm công bằng cho người dân.

Về chính sách hỗ trợ, ông Hiếu cho biết trước đây thẩm quyền chủ yếu thuộc cấp tỉnh. Nay, trong điều kiện thực hiện chính quyền địa phương hai cấp, UBND cấp xã, căn cứ quy định của tỉnh, sẽ quyết định biện pháp và mức hỗ trợ cụ thể cho từng dự án.

Đối với tái định cư, theo ông Phan Đức Hiếu, nguyên tắc chung của Luật Đất đai không thay đổi. Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ đưa đất vào sử dụng, Nghị quyết 254 có loại trừ một số trường hợp có thể thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án hoặc hoàn thành khu tái định cư.

Áp dụng hệ số K để giá đất thống nhất hơn

Cũng theo ông Phan Đức Hiếu, chính sách tài chính về đất đai có những thay đổi đáng kể, trong đó nổi bật là phương pháp định giá đất. Theo Nghị quyết, Chính phủ sẽ hướng dẫn phương pháp định giá. Đồng thời, thời gian tới, bảng giá đất sẽ được sử dụng phổ biến hơn và điều chỉnh theo hệ số K. Theo đánh giá của ông, đây là sự thay đổi quan trọng, giúp việc áp dụng giá đất phổ quát và thống nhất hơn trong thực tế.

Liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, vị chuyên gia cho biết bảng giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để bồi thường và bố trí tái định cư. Tuy nhiên, với những dự án mà nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% số người sử dụng đất, sau đó Nhà nước đứng ra thu hồi phần còn lại, vấn đề đặt ra là áp dụng mức giá bồi thường nào.

Trong trường hợp này, Nhà nước vẫn thực hiện bồi thường theo nguyên tắc chung của Luật Đất đai và Nghị quyết 254. Riêng nếu giá đất theo bảng giá đất thấp hơn mức bình quân mà các hộ dân đã nhận bồi thường trước đó, thì người bị thu hồi đất sẽ được áp dụng mức bồi thường bằng giá trung bình đã chi trả, nhằm bảo đảm sự công bằng giữa các hộ dân trong cùng một dự án.

Ngoài ra còn một điểm thay đổi đáng chú ý liên quan đến việc giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT. Theo đó, thời điểm xác định giá đất được thống nhất là thời điểm Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thanh toán cho nhà đầu tư.

Trên cơ sở tinh thần Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân, trong trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán hợp đồng BT trong khi công trình đã hoàn thành và bàn giao, nhà đầu tư sẽ được tính thêm khoản lãi suất trên giá trị công trình trong thời gian chờ thanh toán, nhằm bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp.

"Nghị quyết 254 thể hiện tinh thần cải cách mạnh mẽ, tập trung rút ngắn quy trình, giảm thời gian thủ tục hành chính. Qua đó, nhiều vướng mắc trong thực tế được tháo gỡ, như tách thửa, hợp thửa đất; miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; cũng như nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất", TS. Phan Đức Hiếu nhận định.