Tính đến hết quý I/2023, cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội tại đô thị và dự án nhà ở công nhân tại các khu công nghiệp, với tổng quy mô gần 156.000 căn. Khoảng 401 dự án chuẩn bị được xây dựng, với tổng quy mô khoảng 454.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung đối với loại hình nhà ở này vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ so với nhu cầu.

Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, nhu cầu về nhà ở xã hội cho công nhân thu nhập thấp tại các khu công nghiệp là khoảng 2,4 triệu căn cho giai đoạn 2021-2030. Theo Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, nếu tính hết cả nguồn cung hoàn thành hiện hữu và nguồn cung tương lai thì thị trường sẽ còn thiếu hơn 1 triệu căn, tương đương với 51% tổng nhu cầu.

  Nhu cầu mua nhà ở xã hội vẫn ở mức cao

Tại Hà Nội, 3 năm nay mới có dự án nhà ở xã hội mở bán. Đó là Dự án nhà ở xã hội NHS Trung Văn (đường Tố Hữu, quận Nam Từ Liêm). Tổng số căn hộ tại dự án này là 275 căn, diện tích từ 69,9m2 đến 87,9 m2 (gồm 157 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 68 căn hộ nhà ở xã hội cho thuê và 50 căn hộ để bán kinh doanh thương mại). Giá bán đối với căn hộ nhà ở xã hội là 19,5 triệu đồng/m2, đã bao gồm thuế giá trị gia tăng VAT.

Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất với diện tích 69,9 m2, người mua cần bỏ ra hơn 1,39 tỷ đồng; căn diện tích to nhất 76,8 m2 khoảng 1,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong đợt buổi bốc thăm ngày 20/5 chỉ có 149 căn.

Ngay khi chủ đầu tư mở cửa tiếp nhận hồ sơ, người dân chen chân xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà bất chấp ngày đêm. Lọt qua vòng hồ sơ, 1.300 người phải bốc thăm giành suất mua 149 căn hộ. Nhiều người phải đi từ 4h sáng xếp hàng chờ đợi hàng tiếng đồng hồ tham gia lễ bốc thăm “may rủi”. Người tham dự lễ bốc thăm tự ví mình như chơi xổ số vì tỷ lệ chọi 1/9.

Với tỷ lệ chọi quá cao, nhiều khách hàng mặc dù đã được chủ đầu tư tiếp nhận hồ sơ nhưng vẫn biết rằng cơ hội được mua nhà ở xã hội tại dự án này là quá khó, còn ví như "hái sao trên trời".

Không giấu nổi sự mệt mỏi và nỗi buồn khi bốc thăm trượt quyền mua căn hộ, chị Nguyễn Bích Lan (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) chia sẻ: "Hồi hộp chờ bốc thăm không ngủ được, gần 6 sáng đã ra khỏi nhà đến địa điểm bốc thăm với hi vọng may mắn sẽ đến với gia đình tôi. Nhưng với số lượng người có nhu cầu quá lớn, mơ ước mua được một căn nhà ở xã hội của vợ chồng tôi đã không thành hiện thực".

Cùng chung tâm trạng như chị Lan, nhiều người cũng đến làm thủ tục bốc thăm từ sáng sớm nhưng vì ngay từ đầu mọi người xác định được việc trúng quyền mua căn hộ là quá thấp nên cũng đỡ hụt hẫng hơn, vì tất cả cũng chỉ biết trông chờ vào vận may.

"Chúng tôi chỉ mong muốn lãnh đạo thành phố Hà Nội và các sở ngành, doanh nghiệp quan tâm đẩy nhanh việc triển khai các dự án nhà ở xã hội phù hợp với người dân thu nhập thấp để chúng tôi có cơ hội sở hữu nhà ở nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống, yên tâm làm việc và lao động", chị Nguyễn Thị Tuyết Mai (quận Hoàng Mai, Hà Nội) bày tỏ.

Trái ngược với sự nản chán của không ít người bốc thăm phải lá phiếu trắng, chị Nguyễn Thị Kim Châm (Mỹ Đức, Hà Nội) vỡ òa khi bốc thăm trúng căn hộ 69,9m2. “Tôi bốc trúng căn 06 tầng 14 và không thể tin đó là sự thật. Bao nhiêu sự vất vả từ lúc làm hồ sơ cũng như ngồi đợi trong mệt mỏi, nóng bức xua tan đi hết khi nhận phiếu có dòng chữ trúng thăm. Tôi đã hét lên vì sung sướng”, chị Châm chia sẻ.

 Từ dự án NHS Trung Văn có thể thấy tình trạng khan hiếm đang diễn ra tại các dự án có mức giá tốt trong khu vực nội đô. Trong khi đó, có những dự án nhà ở xã hội là những tòa nhà đơn lẻ được xây dựng tại huyện Quốc Oai, Hoài Đức, Đông Anh… từ gần chục năm nay, nhận hồ sơ nhiều lần nhưng vẫn chưa bán được hết số lượng căn hộ. Người dân hầu như ít có nhu cầu về ở vì dự án nằm ở vị trí cách xa trung tâm, thiếu nhiều điều kiện về kết nối giao thông với các khu vực khác.

Từ nghịch lý này cho thấy việc quy hoạch, bố trí quỹ đất cho nhà ở xã hội vẫn còn tồn tại những bất cập dẫn đến cung – cầu không gặp nhau và mục tiêu ưu tiên về phát triển nhà ở xã hội vẫn là bài toán khó.

Trở ngại khiến doanh nghiệp không mặn mà làm nhà ở xã hội

Tại hội thảo “Vực dậy bất động sản, thúc đẩy phục hồi kinh tế” hồi cuối tháng 4, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, các doanh nghiệp làm nhà ở xã hội gặp rất nhiều khó khăn và vướng mắc dù được Nhà nước tạo điều kiện.

Ông Nghĩa ví dụ, Lê Thành vay ngân hàng 6 năm, trả được 3 năm, còn lại 3 năm. Hết quý I, ngân hàng thông báo lãi suất vay nhà ở xã hội là 14%/năm do thời điểm vay không có gói tín dụng nào hỗ trợ lãi suất, phải vay gói thương mại. "Từ năm 2016 đến nay không có gói tín dụng nào cho nhà ở xã hội, nay có mà chúng tôi không được hưởng lãi suất 8,2 - 8,7%/năm thì quá vô lý. Với người mua nhà cũng vậy, hãy cho họ vay được hưởng lãi vay thấp. Hơn nữa, gói tín dụng lãi suất này hỗ trợ 5 năm, mà khoảng vay 15 năm, vậy sau thời gian ưu đãi thì khách hàng vay sẽ chịu lãi suất nào? Nếu thả nổi lãi suất như hiện nay nữa thì không chịu nổi", ông Nghĩa đề nghị.

 Vấn đề nữa, sẽ ít có doanh nghiệp nào mặn mà với nhà ở xã hội vì chi phí nhà nước trả cho doanh nghiệp khi bồi thường đất cho người dân lại thường thấp hơn thực tế. Theo ông Nghĩa, không những trả giá thấp mà doanh nghiệp còn không được trả bằng tiền mặt, thay vào đó là thông qua nghĩa vụ thuế trong tương lai được trừ. Còn nếu doanh nghiệp không làm dự án nữa thì mất luôn. Đó là rào cản lớn khiến các doanh nghiệp không mặn mà tham gia làm nhà ở xã hội.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thừa nhận, còn nhiều vướng mắc liên quan đến chính sách đối với nhà ở xã hội như: doanh nghiệp tư nhân chưa được vay ưu đãi nhà ở xã hội với lãi suất 4,8%; dự án nhà ở xã hội cho thuê chưa được giảm 70% thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

Để gỡ khó, Chủ tịch HoREA kiến nghị: "Cần sửa Luật Nhà ở theo hướng quy định quy hoạch khu vực riêng để phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp với thu nhập của người có thu nhập trung bình, thấp ở đô thị với đầy đủ tiện ích, dịch vụ và kết nối giao thông thuận tiện".

Ngoài ra, cần bổ sung chính sách ưu đãi để phát triển nhà ở giá phù hợp thu nhập của người có thu nhập trung bình, thấp tại đô thị với mức ưu đãi về tiền sử dụng đất, thuế, tín dụng bằng khoảng phân nửa mức ưu đãi dành cho nhà ở xã hội.

Đồng quan điểm với ông Châu, ông Trần Xuân Lượng - Tiến sĩ chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho biết: "Hiện nay, nhiều doanh nghiệp không muốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà giá rẻ, gây nên tình trạng thiếu hụt nguồn cung phân khúc này. Nguyên nhân chính là do thủ tục xây dựng phức tạp, thời gian kéo dài, chi phí lớn, giá bán thấp, nên các chủ đầu tư không mấy mặn mà với dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vì lợi nhuận quá thấp.

Ông Lượng cho rằng, dù được tạo điều kiện phát triển nhưng phân khúc nhà ở xã hội lại gặp nhiều vướng mắc và khiến nhiều dự án dừng triển khai, số dự án được cấp phép mới đếm trên đầu ngón tay, trong khi nhu cầu rất lớn.

Do đó, để gỡ vướng, TS. Trần Xuân Lượng đề xuất, thứ nhất là về quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, cần có quỹ đất sạch cho nhà đầu tư. Thứ hai là giảm các thủ tục hành chính đối với nhà ở xã hội. Ưu tiên về pháp lý, ưu tiên như thế nào, thủ tục thẩm tra, thẩm định như thế nào để các nhà đầu tư yên tâm triển khai loại hình này.

Cuối cùng là về nguồn vốn, ngoài nguồn vốn từ bán nhà ở hình thành trong tương lai, thì huy động vốn từ các tổ chức nước ngoài, từ lượng kiều hối… và mấu chốt là cần có cơ sở dữ liệu minh bạch thì hoàn toàn có thể thu hút được nguồn vốn cho phân khúc nhà ở xã hội.  Cùng với đó, cần phải giảm lãi suất ưu đãi xuống thấp hơn…