Dịch Covid-19 thâm nhập vào Việt Nam đã kéo theo sự trì trệ của không ít phân khúc trên thị trường bất động sản (BĐS) trong gần hai năm qua. 

Trong bối cảnh đó, BĐS công nghiệp bứt lên thành một điểm sáng của thị trường khi vẫn giữ được sự tăng trưởng ổn định nhờ các hiệp định thương mại quốc tế và làn sóng chuyển dịch FDI về Việt Nam. 

Báo cáo của các đơn vị thị trường cho thấy, nhu cầu thuê đất công nghiệp, giá thuê đất cũng như làn sóng FDI đổ về nước ta vẫn tăng trưởng xuyên suốt đại dịch. 

Dòng vốn 13 tỷ USD trong 10 tháng

Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn FDI đăng ký mới từ đầu năm đến nay ở nước ta đạt hơn 13 tỷ USD, tăng 11,6% so với cùng kỳ; vốn tăng thêm đạt trên 7,09 tỷ USD, tăng 24,2%.

Trong đó, có ba dự án lớn được cấp chứng nhận đầu tư mới và điều chỉnh, bao gồm dự án Điện LNG Long An (3,1 tỷ USD); LD Display Hải Phòng (tăng vốn thêm 2,15 tỷ USD) và Nhiệt điện Ô Môn II (1,31 tỷ USD). 

Long An dẫn đầu cả nước với tổng vốn đầu tư đăng ký 3,68 tỷ USD (chiếm 15,5%), trong đó có dự án điện 3,1 tỷ USD. TP HCM đã trở lại vị trí thứ hai với hơn 2,73 tỷ USD (chiếm 11,5%). Hải Phòng đứng thứ ba với tổng vốn đăng ký 2,72 tỷ USD (chiếm gần 11,5%).

Trong số 64 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án đầu tư được cấp phép mới tại Việt Nam trong 10 tháng đầu năm, Singapore là nhà đầu tư lớn nhất với 5,17 tỷ USD. Theo sau là Nhật Bản (2,43 tỷ USD); Hồng Kông (1,5 tỷ USD); Trung Quốc (1,49 tỷ USD); Hàn Quốc (920 triệu USD) và Hoa Kỳ (371,5 triệu USD). 

Theo báo cáo cả Savills Việt Nam, lĩnh vực sản xuất đón nhận khá nhiều dự án FDI mới từ đầu năm. 

Ở thị trường phía bắc, Công ty Kraft Vina (Nhật Bản) đầu tư 611 triệu USD vào KCN Bình Xuyên (Vĩnh Phúc); KCN Quang Châu (Bắc Giang) đón hai dự án của JA Solar Investment (Trung Quốc, 210 triệu USD) và Foxconn Technology (Singapore, 270 triệu USD); Công ty Jinko Solar (Hồng Kông) đầu tư 498 triệu vào KCN Amata Quảng Ninh; KCN Phú Hà IP (Phú Thọ) đón dự án 269 triệu USD của BYD Electronics (Hồng Kông);...

Tương tự, ở phía Nam có dự án của ILD Coffee Holdings (Singapore, 78 triệu USD, KCN Protrade - Bình Dương); Pingfu Home Products (Mỹ, 60 triệu USD, KCN Minh Hưng - Bình Phước); Ojitex (Nhật Bản, 60 triệu USD, KCN Lộc An Bình Sơn - Đồng Nai); Top Sports Textiles (Virgin Islands, 48 triệu USD, KCN Thành Thành Công - Tây Ninh); CPV Foods (Thái Lan, 36 triệu USD, KCN Becamex Bình Phước);...

Cuộc đua mở rộng nguồn cung

Trong bối cảnh quỹ đất ở những tỉnh công nghiệp truyền thống như Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai... ngày càng khan hiếm và tỷ lệ lấp đầy cao, nhà đầu tư bắt đầu chuyển hướng sang các vùng ven để tìm đất khu công nghiệp (KCN). Để đáp ứng xu thế đó, từ đầu năm đến nay, nhiều địa phương đã không ngừng "dọn tổ đón đại bàng".

Savills cho biết, tính đến tháng 5 năm 2021, cả nước có 394 KCN với tổng diện tích đất tự nhiên 121.900 ha. Trong đó, có 286 KCN đang hoạt động (tạo ra 3,78 triệu việc làm) với tỷ lệ lấp đầy là 71,8%, giảm so với 74% được ghi nhận vào năm ngoái. Nửa đầu năm 2021, có 25 KCN mới được thành lập, tăng 19 KCN so với 6 tháng đầu năm 2020.

Trong quý đầu năm, hàng chục dự án KCN tại 13 tỉnh, thành đã được phê duyệt. Bắc Ninh có nhiều dự án nhất với 5 KCN sắp triển khai, đáng chú ý có KCN Quế Võ III (208,5 ha, tổng vốn 121 triệu USD) hay KCN Gia Bình II (250 ha; hơn 172 triệu USD). 

Các dự án mới tại Quảng Trị bao gồm KCN Quảng Trị (481 ha; hơn 90 triệu USD) và KCN Triệu Phú (529 ha). Vĩnh Phúc dự kiến có một số dự án mới với tổng nguồn cung 500 ha. Ngoài ra, các tỉnh Hải Dương, Vĩnh Long, Quảng Nam, Thừa Thiên - Huế, Nam Định và Nghệ An cũng sẽ có các KCN mới.

Khu vực phía Nam có thêm ba KCN mở rộng với tổng diện tích 6.475 ha, tạo nguồn cung mới, giải quyết tình trạng quá tải của các KCN hiện nay. Các dự án bao gồm KCN Long Đức 3 (253 ha); KCN Bàu Cạn - Tân Hiệp (2.627 ha) và KCN Xuân Quế - Sông Nhạn (3.595 ha). 

Long An dự kiến sẽ có KCN mới là KCN Thế Kỷ (119 ha, 59 triệu USD) do Công ty TNHH Hải Sơn phát triển tại huyện Đức Hòa. Địa phương này cũng sẽ có thêm khoảng 1.500 ha đất giải phóng mặt bằng trong các KCN để gia tăng thu hút vốn FDI trong năm nay. 

Đến quý III vừa qua, nhiều địa phương lân cận Hà Nội tiếp tục đẩy mạnh duyệt chủ trương đầu tư, quy hoạch các KCN mới. Tại Hưng Yên, Thủ tướng Chính phủ đã duyệt chủ trương đầu tư KCN sạch tại Hưng Yên hơn 143 ha, tổng mức đầu tư gần 1.800 tỷ đồng.

Tại Bắc Giang, UBND tỉnh đã duyệt quy hoạch chi tiết/phân khu xây dựng ba KCN với tổng diện tích hơn 791 ha, gồm KCN Tân Hưng (105 ha); KCN Yên Sơn - Bắc Lũng (309 ha) và KCN Yên Lư (377 ha).

Tại Thái Nguyên, tỉnh này đã thông qua đồ án quy hoạch phân khu xây dựng Khu công nghiệp Sông Công II - giai đoạn 2 với quy mô 365 ha. Vĩnh Phúc đã duyệt đồ án quy hoạch chi tiết KCN Thái Hòa - Liễn Sơn - Liên Hòa (khu vực II - giai đoạn 1) hơn 145 ha. Tương tự, Bắc Ninh đã phê duyệt đồ án quy hoạch phân khu xây dựng KCN Yên Phong II-A gần 159 ha.

Ở khu vực miền núi phía Bắc, UBND tỉnh Lạng Sơn đã phê duyệt quy hoạch phân khu xây dựng KCN Hữu Lũng gần 600 ha. HĐND tỉnh Sơn La đã thông qua nhiệm vụ quy hoạch phân khu xây dựng KCN Vân Hồ khoảng 300 ha...

"Liệu cơm, gắp mắm" trong lúc chờ quỹ đất

Theo Công ty Chứng khoán Agribank (Agriseco), phân khúc BĐS công nghiệp đang đứng trước thách thức lớn, chính là khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics và thiếu điện vận hành.

Cụ thể, chi phí vận chuyển trung bình của Việt Nam hiện nay ở mức 25%, cao hơn hẳn so với Thái Lan (19%), Trung Quốc (18%) hay Malaysia (13%). Điều này sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa. Hiện nay, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển.

Ngoài ra, việc các KCN xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các doanh nghiệp khó mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với ngành điện để cung ứng điện sẵn tại các KCN.

Mặc dù các địa phương đang rất tích cực quy hoạch KCN, song có một thách thức khác được đặt ra, đó là nếu thời gian để các KCN đi vào hoạt động kéo dài quá lâu, dòng vốn FDI sẽ có nguy cơ dịch chuyển sang quốc gia khác. 

Theo các chuyên gia, trung bình một dự án mất ba năm để làm thủ tục, thậm chí có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm. Tương tự, các dự án đầu tư nước ngoài vào Việt Nam cũng phải mất 2 - 3 năm cho các thủ tục.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc kinh doanh Hải Phát Invest cho hay, tính từ thời điểm thu hút FDI đến khi triển khai được cơ sở hạ tầng, lấp đầy các KCN thông thường sẽ mất khoảng 2 năm.

Trước thách thức này, ông Đặng Văn Quang, Giám đốc Jll Việt Nam nhận định, Việt Nam không nhất thiết đón những doanh nghiệp hàng đầu, mà nên "liệu cơm gắp mắm", đón những doanh nghiệp phù hợp với mình.