Trong báo cáo cập nhật ngành mới đây, Chứng khoán Vietcap đánh giá thị trường nhà ở Việt Nam đã vượt qua giai đoạn khó khăn vào năm 2023 và đang trên đà phục hồi với lượng giao dịch sơ cấp tăng trưởng trở lại.

Xu hướng này bắt đầu từ quý III/2023 và tiếp tục duy trì đến nay, trong đó phân khúc căn hộ tại Hà Nội đang dẫn đầu sự phục hồi.

Một số yếu tố chính thúc đẩy sự hồi phục của ngành có thể kể đến như tâm lý người mua nhà đã tích cực hơn; thị trường sôi động với nhiều hoạt động môi giới và mở bán dự án mới; và lãi suất hạ nhiệt so với giai đoạn đầu năm 2023.

Ngoài ra, các hoạt động chuẩn bị cho ra mắt dự án mới ngày càng tăng cùng với niềm tin của người mua nhà được cải thiện. Nhóm phân tích kỳ vọng thị trường sẽ tiếp tục phục hồi dần dần với nhiều dự án mới được mở bán.

Trước Tết Nguyên đán, một số chủ đầu tư đã bắt đầu các hoạt động chuẩn bị cho các dự án sắp tới, chủ yếu là động thổ. Kể từ cuối quý I/2024, ngày càng có nhiều dự án được giới thiệu ra thị trường thông qua các sự kiện giới thiệu bán hàng và sau đó là các đợt mở bán chính thức.

Theo DXS-FERI, trong 9 tháng đầu năm 2024, đã có 23 sự kiện động thổ, 45 sự kiện giới thiệu và 45 sự kiện mở bán. Riêng quý III ghi nhận số lượng sự kiện giới thiệu nhiều nhất với 22 dự án.

Các dự án mới đáng chú ý được mở bán trong năm nay bao gồm Vinhomes Royal Island của Vinhomes tại Hải Phòng vào tháng 3 và Vinhomes Global Gate tại Hà Nội vào tháng 9. Tiếp theo là các dự án của các chủ đầu tư nước ngoài như CapitaLand với Lumi Hà Nội (trong Vinhomes Smart City) và Sycamore ở Bình Dương, đánh dấu dự án đầu tiên của CapitaLand bên ngoài Hà Nội và TP HCM, cũng như Gamuda Land với Eaton Park và The Meadow tại TP HCM.

Nhóm phân tích kỳ vọng giao dịch bất động sản sơ cấp sẽ tăng trưởng trong năm 2025 so với năm 2024 nhờ một số yếu tố.

Thứ nhất, nhu cầu ở thực (bao gồm mua để ở hoặc mua để cho thuê) bền vững, tập trung vào các dự án căn hộ trung cấp.

Theo đó, các giao dịch sơ cấp tại Hà Nội dự báo sẽ tiếp tục vượt trội trong năm 2025. Động lực tăng trưởng tại Hà Nội sẽ đến từ các đợt mở bán hiện tại tại dự án Global Gate (nhà ở thấp tầng và căn hộ chung cư), dự án quy mô lớn sắp tới của Vinhomes là Wonder Park và các đợt mở bán căn hộ giai đoạn tiếp theo của các chủ đầu tư thứ cấp (đối tác mua lô lớn của Vinhomes) trong các dự án Smart City và Ocean Park.

Thị trường sơ cấp của TP HCM kỳ vọng cũng sẽ được cải thiện, nhờ vào các dự án mới và các đợt mở bán giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Đơn cử như các dự án liên doanh của Khang Điền, Mizuki Park của Nam Long và việc mở bán trở lại dự án Gem Riverside của Đất Xanh. Bên cạnh đó là các dự án từ một số chủ đầu tư khác như Masterise, CT Group và Bamboo Capital.

Vietcap dự báo các hoạt động bán hàng tại các tỉnh vệ tinh sẽ sôi nổi hơn, nhờ niềm tin của người mua nhà được cải thiện, lan tỏa từ các thành phố trọng điểm như Hà Nội và TP HCM, và các thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn đối với các dự án quy mô lớn.

Thứ hai, nhu cầu đầu tư bắt đầu phục hồi (mua để đầu tư dài hạn) đối với một số sản phẩm bất động sản liền thể có chọn lọc (như nhà phố/biệt thự và đất nền có hạ tầng và tiện ích tốt) sau giai đoạn trầm lắng 2023 - 2024.

Cụ thể, trong quý III/2024, nhóm phân tích nhận thấy dấu hiệu trở lại của tâm lý đầu tư, đặc biệt là đối với các sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Trong năm sau, kỳ vọng nhu cầu ở thực (người mua để ở hoặc mua để cho thuê) bền vững sẽ nhắm vào các dự án căn hộ trung cấp và sự trở lại của người mua đầu tư (đầu tư dài hạn để tích trữ tài sản) đối với các sản phẩm nhà ở thấp tầng có chọn lọc. Người mua nhà sẽ tiếp tục ưa chuộng các dự án từ các chủ đầu tư có uy tín với thành tích tốt trong việc bàn giao sổ hồng và dịch vụ hậu mãi, có pháp lý rõ ràng và có vị trí chiến lược và kết nối tốt với các tiện ích và phát triển cơ sở hạ tầng.

Thứ ba, nguồn cung sơ cấp mới tăng trưởng với nhiều dự án mới được triển khai và các dự án bị tạm dừng trước đó được tiếp tục, nhờ vào các thủ tục pháp lý thuận lợi hơn sau khi Luật Đất đai 2024 được áp dụng và niềm tin của chủ đầu tư vào thời gian ra mắt dự án tăng lên.

Việc thực hiện Luật Đất đai mới kỳ vọng sẽ dần hỗ trợ thủ tục pháp lý suôn sẻ hơn và tạo điều kiện cho hoạt động mở bán nhiều dự án mới trên thị trường sơ cấp trong năm 2025. Tuy nhiên, tốc độ phê duyệt pháp lý sẽ phụ thuộc vào từng tỉnh cụ thể và tình trạng dự án.

Thời gian vừa qua, một số dự án đã đạt được tiến triển pháp lý tích cực sau thời gian dài trì hoãn. Đơn cử dự án Cần Thơ của Nam Long (phân khu đất nền) đã được phê duyệt giao đất vào tháng 2/2023 và tiền sử dụng đất đã được thanh toán vào tháng 9/2024. Dự án Gem Riverside của Đất Xanh (căn hộ chung cư) đã được cấp giấy phép xây dựng vào tháng 9/2024 sau khi hoàn thành việc thanh toán bổ sung tiền sử dụng đất trong quý đầu năm.

Ngoài ra, kể từ tháng 8/2024, một số tỉnh, bao gồm TP HCM, đã ban hành bảng giá đất mới sẽ có hiệu lực đến cuối năm 2025. Các bảng này sẽ được cập nhật hàng năm từ năm 2026 trở đi theo Luật Đất đai sửa đổi.

Bảng giá đất được sử dụng nhiều hơn cho các hoạt động bồi thường đất của Chính phủ. Ngoài ra, trong thực tế, các chủ đầu tư thường thương lượng với chủ sở hữu đất với mức giá cao hơn, không hoàn toàn theo bảng giá đất. Tuy nhiên, việc ban hành bảng giá đất mới, sát với giá thị trường hơn kỳ vọng sẽ giúp tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình bồi thường đất và hỗ trợ các thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt là ở bước xác định tiền sử dụng đất.

Thứ tư, niềm tin của người mua nhà được cải thiện nhờ vào sự phục hồi của thị trường địa ốc nói chung, môi trường lãi suất thế chấp ổn định và việc đẩy nhanh phát triển cơ sở hạ tầng trọng điểm.

Nhóm phân tích cho rằng sẽ có một lần tăng lãi suất điều hành (0,5% đối với lãi suất chiết khấu, tái cấp vốn và 0,25% đối với trần lãi suất tiền gửi có kỳ hạn đến 6 tháng) vào cuối năm 2025. Mức tăng dự kiến này thấp hơn đáng kể so với mức tăng 2% đối với lãi suất tái cấp vốn vào cuối năm 2022.

Sự thay đổi này có thể dẫn đến việc lãi suất cho vay mua nhà thả nổi tăng nhẹ, đạt mức tương tự như trong giai đoạn COVID, do lãi suất thả nổi hiện tại của một số ngân hàng vẫn thấp hơn mức của giai đoạn COVID vào cuối quý III/2024. Tuy nhiên, các mức lãi suất này vẫn được đánh giá là hấp dẫn, sẽ tiếp tục củng cố niềm tin của người mua nhà trong năm 2025.