Nguồn cung bất động sản chưa thể cải thiện

Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở được thực thi sớm 5 tháng so với dự kiến được kỳ vọng sẽ giúp thị trường tươi sáng hơn, các điểm nghẽn sẽ được tháo gỡ. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, thị trường vẫn cần thêm thời gian mặc dù luật mới đã có hiệu lực.

Chia sẻ tại Tại Tọa đàm "Vận hội mới của thị trường bất động sản", do Báo Nông thôn Ngày nay tổ chức sáng 1/8, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing khẳng định, từ phía doanh nghiệp, đầu tiên mà hành lang pháp lý mang lại là giải thoát khỏi những gì họ đang mắc kẹt.

Ông Trung chia sẻ: "Có những dự án bán hết từ năm 2015, nhưng đến bây giờ chưa có cơ sở quyết định quyền sử dụng đất là bao nhiêu, chưa có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho người dân dù đã về ở. Rõ ràng đây là một nội dung rất tuyệt vời, hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản như chúng tôi".

Theo ông Trung, hiện, chủ đầu tư định hình sàng lọc rất rõ ràng. Nếu như chặng đường 10 năm, 15 năm trước đây, cứ có đất là sẽ góp vốn và trở thành một chủ đầu tư. Nhưng sắp tới có đất chưa chắc đã làm được vì liên quan đến đầu ra: Liệu nguồn cung sắp tới có phù hợp thị trường hay không, có được xã hội đón nhận hay không?

Còn về chiến lược của doanh nghiệp, tới đây, các luật có hiệu lực sẽ rõ ràng khái niệm căn hộ hạng sang, hoặc siêu sang. Điều này phù hợp với phát triển chung về sự gia tăng tầng lớp trung lưu của Việt Nam, cũng như trên thế giới.

Đối với đơn vị phân phối, ông Trung nói thêm, rõ ràng rất nhiều sàn đã có sự chuẩn bị để xây dựng bộ máy, cách thức hoạt động. Đặc biệt liên quan nhóm môi giới bất động sản, sẽ không được tự do, bắt buộc phải tham gia vào tổ chức.

"Nếu điều này được quản lý, chúng ta sẽ đo được chỉ số giao dịch, đồng nghĩa với việc sẽ có dữ liệu được xây dựng bằng rất nhiều nguồn khác nhau. Các quyết định, quyết sách liên quan đến việc tín dụng, điều tiết sẽ có cơ sở dữ liệu để làm", ông Trung nói.

Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing nói thêm, hàng năm lượng kiều hối về là rất lớn. Từ trước đến nay dòng tiền này đa số phải đi qua người nhà, người quen nhưng tiềm tàng nhiều rủi ro mất tài sản, phần nào giảm dòng tiền. Khi mở được "nút thắt" này, lượng kiều hối cuối năm chắc chắn sẽ tạo cú hích cho thị trường rất lớn.

Tuy nhiên, quay lại yếu tố nguồn cung, ông Trung cho biết, dù luật có thông qua thì nguồn cung vẫn chưa thể cải thiện được. "Doanh nghiệp vẫn cần có thời gian chuẩn bị, rồi bấm nút, cơ quan nhà nước cũng cần thời gian để ra văn bản hướng dẫn. Nhưng chắc chắn doanh nghiệp nào có sẵn các pháp lý liên quan dự án như 1/500, quyết định sử dụng đất, năng lực tài chính, bộ máy có sẵn,... sẽ chớp được cơ hội, và định hình ra được doanh nghiệp nào chủ đạo dự án lớn, doanh nghiệp đi thị trường ngách", ông Trung lý giải.

Liên quan đến phần đất nền, trước đây trong chặng đường phát triển nóng, có lúc phân lô bán nền, có lúc siết lại, tạo ra hệ luỵ mắc kẹt nguồn vốn. Khi đã định hướng rõ sẽ đỡ được tình trạng phí đất đai, đỡ người dân mắc kẹt. Với góc nhìn doanh nghiệp, ông Trung tin rằng đây là một bước đà rất lớn, bắt đầu từ 1/9, sẽ phát triển bền vững. Tâm lý người dân đi mua bán sẽ hạn chế yếu tố đầu cơ, tạo sự bền vững cho thị trường.

Chưa có dấu hiệu giảm giá 

Cũng tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng đưa ra nhận định về nguồn cung của thị trường và giá cả leo thang thời gian qua, đặc biệt là phân khúc nhà chung cư.

Ông Đính cho biết, vừa rồi có hiện tượng tăng giá bất động sản, đặc biệt là tại Hà Nội, TP.HCM trong đó, giá chung cư tăng bất thường. Theo ông Đính, tác động từ nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục. Giá nhà tăng cao, nhưng giao dịch lại không xuất hiện, đây có thể là chiêu trò nào đó của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng. Tuy nhiên, tại sao họ làm được như vậy?

Rõ ràng nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại. Nguồn cung vừa thiếu vừa kém chất lượng, cung cho người dân, người nghèo rất ít, cấu trúc sản phẩm không phù hợp.

Trong khi, cầu thì lớn, không chỉ cầu về người dân, mà cầu về đầu tư cũng rất lớn. Cái đầu tư bất động sản vẫn là kênh được nhà đầu tư "rót tiền" rất mạnh. Ông Đính cho rằng, chúng ta thiếu cả về số lượng tới chất lượng và cần có điều chỉnh. Hy vọng bắt đầu từ hôm nay (1/8), nhiều dự án được tháo gỡ, nguồn cung sẽ được đẩy vào thị trường nhiều hơn. Nhiều sự lựa chọn về chung cư, chung cư mini, condotel, căn hộ nghỉ dường, nhà ở chất lượng sẽ xuất hiện phong phú, giảm áp lực cung cầu, giá cả sẽ được điều chỉnh.

Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhấn mạnh, điều hành của Chính phủ sắp tới sẽ giúp cho thị trường có nhiều dự án mới, có vài nghìn sản phẩm chung cư được mở bán giải toả được cung cầu. Vấn đề giá cả bất động sản, ông Đính cho rằng, những khu vực nào trước đây giá có hiện tượng bong bóng, tăng "sốt ảo", chắc chắn sẽ được điều chỉnh về với giá trị thực.Khi đó, cung cầu sẽ điều chỉnh và sẽ chấp nhận ở mức giá hợp lý.

Tuy nhiên, xu hướng chung của thị trường sẽ không có mặt bằng chung giá bất động sản giảm xuống. Tuy rằng, giải toả những vướng mắc, khó khăn, làm giảm được quy trình công đoạn của dự án, nhưng dự án sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thị trường không có hiện tượng giảm giá, không có bong bóng nổi lên, mà giá bất động sản sẽ do nhu cầu của thị trường và chất lượng sản phẩm quyết định.