Lượng tồn kho tăng cao

Theo báo cáo quý II/2023 của Bộ Xây dựng, mặc dù cũng có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng trong xu hướng giảm trong quý II, tuy nhiên lượng tồn kho phân khúc  bất động sản nghỉ dưỡng được đánh giá tiếp tục tăng hơn so với cùng kỳ năm trước.

Theo Bộ Xây dựng, tỷ trọng tồn kho chủ yếu ở phân khúc bất động sản nhà ở riêng lẻ, đất nền của các dự án và căn hộ nghỉ dưỡng. Trong khi đó, 6 tháng đầu năm 2023, phân khúc bất động sản du lịch có 08 dự án được hoàn thành, đưa ra thị trường 3.385 sản phẩm nghỉ dưỡng và văn phòng kết hợp lưu trú, tăng trên 133% so với quý IV/2022.

Còn theo báo cáo của DKRA Group, số lượng tồn kho condotel lũy tiến đến tháng 6/2023 đã tăng lên 42.364 căn. Trong đó, tổng lượng tồn kho các tài sản nhà liền thổ ven biển tăng lên xấp xỉ 30.000 sản phẩm. Riêng sản phẩm biệt thự biển, tồn kho lũy tiến đến cuối quý 2/2023 lên đến 15.000 căn cả miền Bắc và Nam.

DKRA cho rằng sự hồi phục chưa như kì vọng của ngành du lịch cũng như mặt bằng lãi suất vẫn còn ở mức cao đã ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng khiến thanh khoản thị trường liên tục duy trì ở mức thấp. Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, các dự án mở bán vẫn tiếp tục áp dụng rộng rãi nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết thuê lạinhằm kích cầu thị trường giữa bối cảnh khó khăn chung như hiện nay.

Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do lượng booking không như kì vọng khiến nguồn cung giảm mạnh. Chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chương trình hỗ trợ lãi suất, ưu đãi chiết khấu nhanh lên đến 40% - 50%… nhằm kích cầu khách mua.

Ghi nhận của bộ phận Nghiên cứu thị trường BHS Group cũng cho thấy, từ đầu năm 2020 đến nay, phân khúc nghỉ dưỡng cao tầng có khoảng 24.200 sản phẩm đã và đang bàn giao, số sản phẩm đã được vận hành đạt 54%. Trong hơn 19.800 sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng, chỉ có khoảng hơn 30%  đã được hoàn thiện và vận hành, tức còn khoảng 13.000 sản phẩm thấp tầng đang nằm không, chờ được khai thác sử dụng.

Đơn vị này cho rằng lượng tồn kho lớn có nguyên nhân phần là do tâm lý nhà đầu tư e ngại kinh tế suy thoái, phần là do nội tại những sản phẩm đã cung cấp ra thị trường chưa được sử dụng hiệu quả. Tình trạng các sản phẩm đã bàn giao nhưng nằm không nhiều năm qua đã vô hình chung ảnh hưởng tiêu cực đến dòng sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.

Bất động sản nghỉ dưỡng chờ ngày phục hồi

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý II/2023, cả nước có 17 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm. Nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền. Hàng loạt dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán.

Sức cầu thị trường tăng nhẹ nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu/m2.

Các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của các nhà đầu tư trước đó. Các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,... nhằm kích cầu thị trường.

Về mức giá bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đang có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2. Khu vực miền Bắc và miền Trung có mức giá ngang nhau, đạt khoảng 80 triệu đồng/m2.

Theo bà Nguyễn Tố Uyên – Trưởng bộ phận Tư vấn Savills Hotels chia sẻ trên Reatimes.vn, từ quý IV/2022 đến nay thị trường trầm lắng hơn so với các giai đoạn trước đó. Tính thanh khoản thị trường hiện nay kém hơn so với trước dịch. Các dự án sơ cấp lẫn dự án mới đều có tình hình bán chậm dù chủ đầu tư vẫn đưa ra các chính sách ưu đãi. Nhiều dự án trì hoãn việc bán hàng so với kế hoạch hoặc chỉ nhận booking để thăm dò thị trường.

Theo bà Uyên, sự ảm đạm này của thị trường một phần do các yêu cầu kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn đối với một số lĩnh vực. Việc khó tiếp cận nguồn vốn khiến các hoạt động phát triển dự án cũng như mở bán đều bị tạm hoãn, chờ đợi thị trường khởi sắc hơn.

Bên cạnh đó các tác động về kinh tế toàn cầu như lạm phát, lãi suất gia tăng, biến động thị trường cũng như các vướng mắc về khung pháp lý và chất lượng quản lý của dự án cũng là các yếu tố khiến ngành bất động sản nghỉ dưỡng đối mặt với nhiều khó khăn.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nghị định số 10/NĐ-CP đang được nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư chờ đợi tạo ra một bước đột phá trong việc đồng bộ hệ thống pháp luật. Với chính sách mới này, các dự án dang dở tại trung tâm du lịch nghỉ dưỡng lớn như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc,... sẽ được hưởng lợi, gỡ vướng về pháp lý.

Theo ông Đính, trong thời gian tới, nếu Nghị định số 10 thực sự phát huy tác dụng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sớm có tín hiệu đảo chiều. Theo đó, giao dịch trên thị trường sẽ nhộn nhịp, giá bán sẽ bắt đầu tăng trở lại.

Bên cạnh đó, sự tăng trưởng của ngành du lịch cũng là một tín hiệu tích cực, kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng. Cụ thể, trong ba tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã đón 2,7 triệu lượt khách quốc tế, thấp hơn 40% so với cùng kỳ năm 2019. Hai thị trường khách quốc tế lớn hiện nay là du khách Hàn Quốc với 811.000 lượt và Mỹ 207.000 lượt. Bên cạnh đó, ngành du lịch đón tiếp 27,7 triệu lượt khách nội địa, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm ngoái.

Vừa qua, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố yêu cầu rà soát, ban hành theo thẩm quyền các văn bản để tổ chức thực hiện Nghị định số 10/2023. Trong đó, yêu cầu các địa phương cần đẩy mạnh việc cấp "sổ đỏ" cho condotel, biệt thự du lịch, officetel, thương mại dịch vụ…

Điều này càng làm gia tăng kỳ vọng của giới đầu tư về sự khởi sắc của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng thời gian tới.

Đánh giá về phân khúc này, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, mặt bằng giá sơ cấp được chủ đầu tư điều chỉnh tăng so với cuối năm ngoái, quay trở lại với mức giá chào bán vào quý I, quý III/2022.

Theo ông Đính, các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất,... nhằm kích cầu thị trường. Một số chủ đầu tư áp dụng chiết khấu lên đến 40% giá chào bán.

“Thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khó "đảo chiều" và sẽ tiếp tục trầm lắng với mức thanh khoản trung bình. Diễn biến thị trường phụ thuộc vào pháp lý, dòng tiền và sự tăng trưởng của du lịch”, ông Đính nhận định.