Thị trường bắt động sản đã đi qua hơn nửa năm 2023 với kỳ vọng vào một sự chuyển biến tích cực về chính sách. Song, đến thời điểm hiện tại, tất cả dường như mới là chỉ những “đốm lửa nhỏ”. Thị trường được đánh giá vẫn còn nhiều khó khăn, đơn cử như rủi ro thanh khoản của các doanh nghiệp vẫn ở mức cao (lượng trái phiếu đáo hạn lớn), vốn tín dụng hấp thụ yếu trong khi ngân hàng thừa tiền, niềm tin của nhà đầu tư chưa trở lại,…

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Chuyên gia Tài chính ngân hàng đánh giá, nền kinh tế Việt Nam vẫn đang ở trong giai đoạn khó khăn. Trong năm nay Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành, kéo lãi suất huy động giảm xuống 3-4%, lãi suất cho vay cũng giảm ít nhất 2% từ đầu năm nay đến nay nhưng con số này chưa đủ để hỗ trợ các doanh nghiệp. Ngân hàng “thừa tiền” khi tăng trưởng tín dụng 8 tháng 5,3%, cách xa mục tiêu là 14%.

“Ngân hàng ế vốn nhưng doanh nghiệp thiếu vốn, tại sao có nghịch lý này?”, ông Hiếu đặt câu hỏi và cho rằng rủi ro của nền kinh tế đang tăng lên, doanh nghiệp không có đơn đặt hàng, không cần thêm vốn vì càng sản xuất ra thỉ tồn kho càng tăng, càng vay càng lỗ nên họ không vay.

Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản được đảm bảo bằng bất động sản, trong khi doanh nghiệp bất động sản đang là khách hàng của ngân hàng. Nhưng cả ngân ngàng và doanh nghiệp thời gian vừa qua đều ngỡ ngàng vì tài sản bất động sản ảm đạm, tài sản mất giá. Ngân hàng cho vay 70% trên giá trị tài sản nhưng khi giá trị tài sản giảm đến 50% thì giá trị thực của thế chấp còn thấp hơn dư nợ bên ngân hàng sợ cho vay.

Do đó, theo quan điểm của TS. Hiếu, tình hình vốn tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào bế tắc. Bởi ngân hàng sợ rủi ro, còn tài sản bất động sản thì không còn đủ giá trị để thế chấp.

Ngân hàng giảm lãi suất là tốt cho những doanh nghiệp muốn vay và có thể vay được, điều này sẽ giúp họ giảm chi phí. Nhưng với doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất không phải là "cây đũa thần" khi các chủ đầu tư địa ốc không vay được bởi tình hình tài chính của họ suy giảm, họ không còn tài sản đảm bảo hoặc tài sản đảm bảo của họ đang giảm giá.

Các doanh nghiệp bất động sản không sợ lãi suất cao khi mà họ có thể kinh doanh bán ra sản phẩm. Lãi suất không phải vấn đề cho các chủ đầu tư địa ốc, do đó dù NHNN đã giảm lãi suất 4 lần trong thời gian qua nhưng thị trường vẫn trầm lắng.

Do đó, theo nhận định của vị này, thị trường bất động sản vẫn chưa nhìn thấy ánh sáng cuối đường hầm, vấn đề khai thông nguồn vốn có lẽ phải đợi sang năm 2024.

Thị trường mới phục hồi khoảng 30%

TS Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính – Tiền tệ quốc gia nêu quan điểm, khủng hoảng của thị trường bất động sản đã được dự báo từ trước nhưng không thể tránh được. Theo đó, bất động sản là sản phẩm thiết yếu dài hạn, do đó khi mất cân bằng cung cầu sẽ xảy ra khủng hoảng.

“Thời gian vừa qua chúng tôi đã theo dõi xem niềm tin thị trường địa ốc có phục hồi khi các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu hay không. Mới đây nhất, một Tập đoàn lớn nhất cả nước phát hành trái phiếu khi không hề có nợ đọng ngân hàng. Chúng tôi nín thở theo dõi nhưng kết quả cho thấy thị trường chỉ đang mon men, rón rén phục hồi khoảng 30% so với kỳ vọng”, vị này nhận định.

Dấu hiệu này theo chuyên gia phản ánh một nền kinh tế đang trải qua một quá trình phục hồi hình chữ U, tức là một quá trình phục hồi mà nhiều lĩnh vực khác nhau đều gặp khó khăn, không chỉ riêng ngành bất động sản.

Ông Nghĩa dự báo thị trường bất động sản có thể còn khó khăn kéo dài đến quý II và quý III sang năm. Để phục hồi thị trường bất động sản, Chính phủ đang quyết liệt tháo gỡ với các Tổ công tác về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và cả các doanh nghiệp. Đây là nỗ lực chưa từng có, tuy nhiên theo vị này, kết quả chưa cao.

“Chúng ta chưa vào tâm bão, chúng ta chưa đẩy được nguồn cung nhà ở giá rẻ ra thị trường thì chưa giải quyết được vấn đề. Làm sao để các doanh nghiệp đi vào phân khúc nhà ở giá rẻ được tự do? Cần thiết Chính phủ quy định khung giá cho nhà ở giá rẻ như ở Trung Quốc, tránh làm các nhà đầu tư nhà ở giá rẻ nản lòng. Chúng ta chưa tạo được mặt bằng giá nhà ở phù hợp thì chưa giải quyết được khủng hoảng thị trường bất động sản”, chuyên gia nhấn mạnh.

Bàn về giải pháp phục hồi thị trường nhà đất, PGS.TS Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nêu quan điểm, giai đoạn tới cần tập trung cho việc khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Quá trình phục hồi của nền kinh tế Việt Nam đang có những tín hiệu tích cực, tuy nhiên khu vực doanh nghiệp tư nhân nói chung và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Theo vị này, để giải quyết các vướng mắc hiện nay, Nhà nước cần tung ra những hỗ trợ mạnh hơn để vực dậy thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, để thúc đẩy phát triển thị trường này, cả về phía cung lẫn cầu thì nên có những quỹ bảo lãnh cho vay. Bộ Tài chính cần có các biện pháp để bảo đảm an toàn và giảm nhẹ gánh nặng cho hệ thống ngân hàng.

“Hiện nay, Chính phủ đã ban hành hàng loạt giải pháp tháo gỡ cho doanh nghiệp và tập trung toàn tâm, toàn ý cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư vẫn còn chưa hoàn toàn hồi phục, cần tiếp tục nhận diện tình huống khó khăn, tình thế bất thường để có cách tiếp cận, các giải pháp khác thường", ông Thiên nói.