Tại Diễn đàn, các chuyên gia đã phân tích, đánh giá, thảo luận về những chủ đề đang nhận được nhiều sự quan tâm và đóng vai trò then chốt, gần như mang tính quyết định đối với sự phục hồi của thị trường bất động sản trong giai đoạn tới.

Đó là câu chuyện về nền tảng pháp lý tạo động lực cho giai đoạn chuyển mình mới của thị trường bất động sản, đặc biệt quan trọng là việc tổ chức thực hiện 3 bộ luật "xương sống" của thị trường và tháo gỡ vướng mắc trong các nghị định, thông tư. 

Bên cạnh đó, một vấn đề “nóng” được các chuyên gia đề cập là vấn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản. 

Có thật sự dư cung nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở phân khúc bình dân?

Dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, nguồn cung ra thị trường bất động sản năm 2022 đạt khoảng 48.500 sản phẩm, tương đương 90% tổng lượng sản phẩm chào bán năm 2021 - thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề của dịch COVID-19 và chỉ bằng 28% so với năm 2018 (180.000 sản phẩm).

Trong số hiếm hoi các dự án được phê duyệt, không có sự xuất hiện của dự án nhà ở, chỉ có các dự án về dịch vụ. Thị trường thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở phù hợp với túi tiền của số đông người dân. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ cao cấp tăng mạnh, căn hộ trung cấp, bình dân lại giảm lần lượt 90%, 79% so với năm 2019.

Theo phân tích mới đây từ VnDirect, TP HCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng thiếu hụt nguồn cung căn hộ mới từ năm 2020, tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ vẫn đạt ở mức cao cho thấy nhu cầu mua nhà vẫn khả quan.

“Nguồn cung mới nhà ở hiện ngày càng thu hẹp và đối mặt tình trạng lệch pha cung cầu, trong đó căn hộ bình dân khan hiếm chiếm chưa tới 2% tổng nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM và Hà Nội trong năm 2022”, công ty chứng khoán thông tin. 

Trao đổi với phóng viên bên lề Diễn đàn Bất động sản mùa xuân lần thứ IV, ông Vũ Đình Ánh - chuyên gia kinh tế nhận định: “Có khá nhiều điểm nghẽn từ quy định chung đến cơ chế, chính sách và cả hạn chế, vướng mắc trong kinh doanh của doanh nghiệp bất động sản. Bên cạnh đó, tôi cho rằng có cả vướng mắc trong tư duy trong xã hội hiện nay về vấn đề phân khúc và cơ cấu thị trường bất động sản. 

Tôi đơn cử, hiện nay chưa rõ thị trường bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng bao gồm những phân khúc, tiêu chí nào để chia ra ra những phân khúc đó?

Thứ hai, chúng ta hay nói về nhà ở vừa túi tiền, nhưng hiện nay chưa có con số thống kê thuyết phục, hiện thực nào về vấn đề này. Dưới góc độ nghiên cứu của tôi, ở Việt Nam có bao nhiêu nhóm người với mức độ thu nhập như nào, khả năng chi trả ra sao?"

"Chúng ta hay gọi 'nhóm người thu nhập thấp', vậy thu nhập thấp là bao nhiêu?”, chuyên gia kinh tế đặt câu hỏi.

Với góc độ cá nhân, chuyên gia Ánh cho rằng, người thu nhập thấp ở Việt Nam “may thì đủ ăn”. Do đó, tư duy họ có thể mua được nhà, kể cả nhà ở xã hội với giá 25 triệu đồng/m2 và kể cả trong trường hợp họ không có tiền, vay ưu đãi với lãi suất 0% thì ông cho rằng họ sẽ không thuộc nhóm “thu nhập thấp”. 

Ở một góc nhìn khác, ông Đỗ Quyết Chiến, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay: “Nước ta đã từng trải qua cuộc khủng hoảng thừa trong giai đoạn 2008-2014, cụ thể là thừa nhiều phân khúc cao cấp nên tồn kho rất lớn. Trong khi đó phân khúc bình dân, căn hộ vừa túi tiền lại chưa đáp ứng được. 

Tuy nhiên giai đoạn này, sau Covid 19 lại lâm vào khủng hoảng thiếu. Thiếu nguồn cung trên tất cả phân khúc chứ không phải dư cung nhà ở cao cấp, bởi số lượng đó không phải nhiều. Nhưng bất động sản bình dân, phù hợp với túi tiền và khả năng chi trả thì trên thị trường hầu như không còn”.

Đề xuất người mua nhà ở vừa túi tiền được tiếp cận gói 120.000 tỷ

Tại Hội nghị Triển khai nhiệm vụ điều hành chính sách tiền tệ năm 2024 diễn ra sáng 14/3 do Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính chủ trì, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bổ sung đối tượng là người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) được tiếp cận gói tín dụng 120.000 tỷ đồng (mới giải ngân 646 tỷ đồng là quá thấp), bởi lẽ Nghị quyết số 01/NQ-CP của Chính phủ và Công điện số 18/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo bảo đảm dòng vốn tín dụng tập trung vào các động lực tăng trưởng của nền kinh tế (tiêu dùng, xuất khẩu, đầu tư) mà đối tượng tiêu dùng bất động sản chính là người mua nhà.

Ngoài ra, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2023, Hiệp hội đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có thẩm quyền xem xét khôi phục lại đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng (mới chỉ bằng 30% tổng nhu cầu vốn để thực hiện Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030) cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội với lãi suất cho vay ưu đãi 4,8-5%/năm trong thời hạn tối đa 25 năm. 

“Bên cạnh những tháo gỡ về pháp lý, nguồn vốn (hạ lãi suất vay, kéo dài thời hạn vay) và các điều kiện tiếp cận vốn vay, ông Chiến cho rằng cần có sự tháo gỡ quy trình, thủ tục của tất cả dự án đầu tư, để các địa phương thống nhất trong quy trình.

“Để giải quyết cung - cầu trên thị trường sớm trở lại bình ổn, ngoài việc tháo gỡ trong ngắn hạn là đưa thêm các dự án sắp hoặc đã hoàn thành ra thị trường, tạo nguồn thu cho doanh nghiệp trong lúc khó khăn như hiện nay, đồng thời đáp ứng một phần nguồn cung nhà ở xã hội thì trong giải hạn là sự triển khai đồng bộ, quyết liệt về các chính sách đất đai, giải phóng mặt bằng, đầu tư, xây dựng,... Những điều này sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội với đề án đã được Chính phủ thông qua, đặc biệt là chỉ tiêu 130.000 căn hộ trong năm 2024. Việc từng bước đưa nguồn cung vào thị trường và được cầu tiếp cận thì giá thị trường sẽ chững lại và có chiều hướng điều tiết giảm”, vị Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đề xuất giải pháp.