Số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, tổng vốn FDI đăng ký và thực hiện trong 9 tháng đầu năm lần lượt đạt 28,54 tỷ USD (tăng 15,2% theo năm) và 18,8 tỷ USD (tăng 8,5% theo năm) - mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Diễn biến này đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản  công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì sự ổn định.

Báo cáo quý III/2025 do CBRE công bố ngày 14/10 cho biết, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận nhiều chuyển biến tích cực trong 9 tháng đầu năm. Tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ tại các tỉnh, thành cấp 1 đạt gần 350 ha, trong đó hơn 50% được ghi nhận ngay trong quý I - thời điểm trước khi xuất hiện thông tin về chính sách thuế quan mới của Mỹ áp dụng với một số quốc gia, bao gồm cả Việt Nam.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp đạt 78,1% vào cuối quý III/2025, giảm nhẹ 1,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê trung bình đạt 142 USD/m²/kỳ hạn còn lại, tăng 4,1% theo năm và 2,3% theo quý.

CBRE lý giải: "Mức tăng này chủ yếu đến từ việc các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng bắt đầu chào thuê ở mức giá cao. Trong khi đó, phần lớn các khu công nghiệp hiện hữu vẫn duy trì mức giá ổn định nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh nhu cầu chưa có nhiều đột biến".

Ở phân khúc kho xưởng xây sẵn, đơn vị này cho biết, thị trường miền Bắc chứng kiến sự bứt phá mạnh mẽ với khoảng 0,8 triệu m2 nguồn cung mới đi vào hoạt động trong 9 tháng đầu năm, vượt tổng nguồn cung mới của cả năm 2024. Dự kiến, tổng nguồn cung mới trong năm 2025 sẽ vượt mốc 1 triệu m2, mức cao nhất kể từ khi thị trường kho xưởng xây sẵn hình thành tại khu vực này.

Trước áp lực nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy trung bình giảm nhẹ, đạt 79,3% đối với nhà kho xây sẵn (giảm 4,7 điểm phần trăm) và 88,4% đối với nhà xưởng xây sẵn (giảm 2,2 điểm phần trăm). Tuy nhiên, diện tích hấp thụ vẫn tăng 36,4% so với cùng kỳ năm trước, đạt tổng cộng 0,6 triệu m2.

Về giá thuê, mặt bằng trung bình tại các tỉnh cấp 1 đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà kho xây sẵn và 5,0 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng xây sẵn, tương ứng tăng 6,4% và 2,5% theo năm. Các giao dịch lớn chủ yếu đến từ doanh nghiệp sản xuất điện tử và thiết bị thể thao, trong khi nhóm logistics tiếp tục là khách thuê chủ lực.

"Về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được kỳ vọng tiếp tục phát triển tích cực với sự tham gia của các nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, góp phần đa dạng hóa nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình kho/xưởng hỗn hợp và cao tầng sẽ ngày càng phổ biến, giúp tối ưu diện tích sử dụng trong bối cảnh quỹ đất quanh Hà Nội ngày càng hạn chế và giá thuê tiếp tục tăng", CBRE nhận định.

Nhà xưởng xây sẵn hút khách

Trước đó, Báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung đất công nghiệp tích lũy toàn vùng hiện đạt 23.563 ha, tăng gần 37% so với trước đây. Không chỉ mở rộng bản đồ, thị trường còn chứng kiến làn sóng nguồn cung mới trong quý III/2025, khi ba khu công nghiệp đồng loạt khởi công tại Phú Thọ, Hải Phòng và Ninh Bình, bổ sung thêm hơn 700 ha đất cho thuê.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục cho thấy sức bật mạnh mẽ. Tổng nguồn cung hiện hữu tại khu vực phía Bắc đạt 5,1 triệu m2 sàn cho thuê, tăng 14% so với quy mô trước sáp nhập. Trong quý, thị trường đón nhận thêm gần 100.000 m2 sàn mới từ hai dự án tại Bắc Ninh và Hưng Yên.

Dù nguồn cung tăng, tỷ lệ lấp đầy lại bất ngờ vọt lên 87%, tăng 4 điểm phần trăm so với quý 2 - minh chứng cho độ “nóng” của nhu cầu thực. Đặc biệt, Hà Nội đạt 100% công suất, Hưng Yên 93%, Hải Phòng 87%, Bắc Ninh 86%. Các dự án có vị trí thuận lợi gần cao tốc, cảng biển hoặc khu dân cư đều được thuê gần như ngay sau khi hoàn thiện.

Giá thuê trung bình duy trì 5,0 USD/m2/tháng, không biến động so với quý trước, thể hiện thế cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, so với cùng kỳ 2024, mức giá đã tăng 2%, tiếp tục khẳng định xu hướng tăng giá dài hạn.

Đối với Nhà kho xây sẵn (RBW), sau khi mở rộng địa giới vùng, tổng nguồn cung tích lũy đạt 3,4 triệu m2, tăng 7,6% so với trước sáp nhập. Quý 3 ghi nhận thêm 18.000 m2 sàn mới tại Hưng Yên.

Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc này vọt lên 77%, tăng 7 điểm phần trăm chỉ trong ba tháng. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nhu cầu lưu trữ hàng hóa tăng mạnh trước mùa cao điểm cuối năm, cùng sự mở rộng ổn định của các ngành linh kiện điện tử, vật liệu xây dựng và sản xuất truyền thống.

Các tỉnh như Hà Nội, Ninh Bình và Quảng Ninh gần như kín chỗ (97-100%), tiếp theo là Hưng Yên gần 80%, Hải Phòng 78%. Giá thuê Nhà kho giữ mức 4,9 USD/m2/tháng, ổn định trong nửa đầu năm nhưng cao hơn 2% so với cùng kỳ 2024.

Theo bà Trang Bùi, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, từ nay đến năm 2028, khoảng 6.500 ha đất công nghiệp mới sẽ được bổ sung, tạo dư địa phát triển mạnh mẽ cho khu vực miền Bắc. Trong số đó, Ninh Bình đang nổi lên như “ngôi sao mới” với hai dự án quy mô lớn: KCN Đồng Văn V và Đồng Văn VI do Western Pacific đầu tư, cung cấp gần 500 ha đất cho thuê.

Không chỉ dừng lại ở đất công nghiệp, phân khúc RBF cũng sẽ mở rộng thêm 900.000 m2 sàn trong 3 năm tới, đáp ứng làn sóng đầu tư sản xuất quy mô lớn. Sự dịch chuyển từ mô hình Nhà kho lưu trữ sang nhà xưởng sản xuất cho thấy các nhà đầu tư đang nâng cấp chuỗi giá trị, hướng đến những lĩnh vực có hàm lượng công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn.

Với phân khúc RBW, giai đoạn 2025-2028 dự kiến đón thêm 800.000 m2 sàn mới, trong đó Bắc Ninh chiếm 49% và Hải Phòng 31% - hai “cửa ngõ logistics” chiến lược của miền Bắc.

“Miền Bắc đang bước vào giai đoạn bứt phá mới, với quy mô lớn hơn, quy hoạch bài bản hơn và vị thế cạnh tranh cao hơn trong khu vực,” bà Trang Bùi khẳng định.