Cuối tháng 7, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; trong đó đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: So sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.

Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung trên đã giảm 2 phương pháp định giá đất. Cụ thể, dự thảo nghị định lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh đồng thời không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Trao đổi với Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, dự thảo của Bộ TNMT lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh là phù hợp, bởi phương pháp chiết trừ có thể coi là một bộ phận của phương pháp so sánh.

Như vậy, 3 phương pháp còn lại (so sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất) mang tính cố định. Ví dụ, phương pháp thu nhập là lấy thu nhập của mảnh đất đó so sánh với thu nhập chung để tính giá trị mảnh đất. Phương pháp hệ số điều chỉnh cũng đã được áp dụng, bởi đây là phương pháp tương đối đơn giản, dễ làm nhưng độ chính xác không cao, không đầy đủ. Vì xem xét giá đất theo điều kiện nào đó để tính theo hệ số nhưng chỉ áp dụng trong một số thời điểm nhất định như lạm phát.

Nếu áp dụng 3 phương áp như dự thảo của Bộ TNMT đề xuất không có điểm đột phá, không mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao.

Về việc bỏ phương pháp thặng dư , PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để việc định giá đất mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW không thể bỏ được phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp dùng để tính trong quá trình biến đổi, lấy thu nhập trừ chi phí tính lợi ích đem lại, từ đó, tính toán giá trị đất đai. Như vậy, đây là phương pháp biến động theo thời gian, theo quy hoạch, theo sự phát triển của bất động sản.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới cũng sử dụng phương pháp thặng dư và coi đây là phương pháp tương đối chính xác vì liên quan đến thu nhập và chi phí tương lai, phản ánh quá trình chuyển mình của bất động sản và phù hợp với kinh tế thị trường. Vì vậy, phương pháp này đảm bảo chênh lệch địa tô không rơi vào túi của một người như hiện nay. Tuy nhiên, Bộ TNMT dự kiến bỏ quy định này lại không phù hợp nên không thể bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất, mà cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá chuyên sâu để áp dụng để đảm bảo yếu tố kinh tế thị trường.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, phương pháp này khó vì phải có quy hoạch cụ thể đất đai, có lịch sử giao dịch của mảnh đất, có điều kiện phát triển của khu vực tương tự… để cấu thành nên giá trị thặng dư để định giá đất. Mặc dù khó nhưng sát với thực tế, sát với thị trường nên không thể bỏ phương pháp này.

Đồng quan điểm với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là một quyết định đúng đắn và cần thiết. Bởi đây là một phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam, được hơn 100 nước trên thế giới thuộc Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế sử dụng rộng rãi để định giá đất hàng trăm năm nay.

Theo ông Thỏa, Việt Nam cũng là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế và chính thức sử dụng phương pháp này để định giá đất từ năm 2007 đến nay đã được thực tiễn chứng minh là cần thiết đối với một đất nước đang phải sử dụng một quỹ đất rất lớn để thực hiện nhiều dự án mới cho sản xuất kinh doanh, cho những công trình mới, cho xây dựng các đô thị mới….

Nhu cầu định giá đất rất lớn khi các phương pháp khác không đủ điều kiện áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai gồm các loại đất vẫn trong tình trạng đất thô chưa được nhà nước cấp phép, giao đất, cho thuê đất… cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư; các loại đất đã được cấp phép phát triển bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Nhà nước thay đổi quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…) và loại đất tái phát triển tức loại đất đã phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì sự phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật…

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết thêm, để định giá đất, thế giới đã áp dụng các phương pháp khác nhau như: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư… Tuy nhiên, tùy vào mỗi loại đất và điều kiện áp dụng của mỗi phương pháp mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Mỗi phương pháp định giá đều có những ưu, nhược điểm nhất định, nhưng không thể dùng phương pháp này thay cho phương pháp kia khi không đủ điều kiện áp dụng.