Giải trình một số nội dung đại biểu quan tâm xung quanh dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chiều 21/6, Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Đặng Quốc Khánh nói bảng giá đất hàng năm sẽ được xây dựng lần đầu, dự kiến hoàn thành trước ngày 31/12/2025.

Song, ông Khánh thừa nhận quá trình xây dựng bảng giá sẽ khó khăn nhất, cần vận dụng các phương pháp để có giá đất "sát, đúng" và giao HĐND cấp tỉnh thông qua. "Thực chất ta chỉ xây dựng bảng giá đất lần đầu tiên, rồi sau đó hàng năm sẽ cập nhật thay đổi vào bảng giá. Nhưng quá trình xây dựng sẽ tốn nhiều công sức, thời gian", ông Khánh nói.

Dự thảo đề ra 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh trực tiếp; thu nhập; chiết trừ và hiệu số liệu chỉnh. Nhiều ý kiến của đại biểu cho rằng việc quá nhiều phương pháp định giá sẽ dẫn đến khó khăn trong quản lý, dễ dẫn đến tham nhũng, tiêu cực.

Giải trình nội dung này, Bộ trưởng Khánh nói một phương pháp không đủ để tính giá đất với tất cả trường hợp có trong thực tiễn. Ví dụ, phương pháp so sánh trực tiếp sẽ phù hợp với nguyên tắc thị trường và sát với giá thị trường nhất với điều kiện dữ liệu đầu vào chính xác.

Trong khi đó, phương pháp chiết trừ được áp dụng với thửa đất có tài sản gắn liền với đất, áp dụng cùng phương pháp so sánh để ra giá đất. Còn phương pháp thu nhập sẽ phù hợp ở vùng đồng bào dân tộc thiểu số, vùng khó khăn, nông nghiệp, không có giao dịch về đất. Còn phương pháp hệ số điều chỉnh sẽ áp dụng dựa trên bảng giá đất hàng năm với những nơi, khu vực ít có giao dịch, giá đất thay đổi tương đối ổn định.

Về việc sử dụng phương pháp nào sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên đặc thù, điều kiện của địa phương mình. Ông Khánh cho rằng bảng giá đất sẽ giúp đảm bảo tính đúng các loại thuế, phí phải nộp đối với mỗi giao dịch bất động sản, đảm bảo hài hòa lợi ích cả người mua và bán, nhất là tránh thất thoát cho Nhà nước.

Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường cho biết trong Luật Đất đai sửa đổi sẽ cố gắng đưa các điều khoản bảo đảm cho người dân có đất bị thu hồi có được nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Trong đó, để có cuộc sống bằng và hơn nơi ở cũ không phải chỉ về điều kiện sống về hạ tầng mà chọn vị trí của tái định cư, chọn vị trí vừa ở và vừa sản xuất rất quan trọng, phù hợp với phong tục tập quán, bản sắc văn hóa, phù hợp với tính cộng đồng, phù hợp với dân tộc.

"Chính quyền địa phương phải quyết định chúng ta tái định cư như thế nào, từ đó tham khảo đối thoại với nhân dân và chắc chắn sẽ xây dựng kết cấu hạ tầng tốt hơn nơi ở cũ", Bộ trưởng cho biết.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh tình trạng dự án treo, Bộ trưởng cho biết hiện nay theo Luật quy hoạch đã có quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch các vùng, các tỉnh và quy hoạch chung đô thị. Do đó, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ theo các quy hoạch này và đòi hỏi phải đảm bảo tính đồng bộ mới tránh tình trạng dự án treo.

Về giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số, Bộ trưởng cho biết Luật Đất đai sửa đổi cũng sẽ cố gắng để quy định thu hồi đất của những đơn vị, tổ chức, cá nhân, các doanh nghiệp không hiệu quả để tập trung đất cho đồng bào dân tộc thiểu số.

Liên quan đến vấn đề giải quyết tranh chấp khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp, Bộ trưởng nêu rõ phương châm khuyến khích giải quyết việc tranh chấp theo hướng hòa giải từ cơ sở, không để lên cấp cao hơn.

Phải cụ thể phương pháp định giá đất

Phát biểu ý kiến về dự án Luật Đất đai sửa đổi tại hội trường Quốc hội sáng 21/6, nhiều đại biểu Quốc hội đề nghị, cơ quan soạn thảo cần quy định cụ thể về phương pháp định giá đất sát với thị trường để đảm bảo lợi ích chung.

Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn ĐBQH Long An) đề nghị, cần tiếp tục nghiên cứu, rà soát, bổ sung, làm rõ, minh bạch nguyên tắc thị trường để đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Bởi, theo đại biểu, thực tiễn trong thời gian qua, việc bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi không chỉ ở vấn đề tính tiền bồi thường khi thu hồi đất mà còn ở phương pháp, phương án hỗ trợ tái định cư.

"Theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở đảm bảo cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ. Ngoài ra, việc duy trì một mặt bằng hợp lý các chi phí liên quan đến đất sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh phát triển bền vững", đại biểu Phan Thị Mỹ Dung nhấn mạnh.

Về phương pháp định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung đề nghị tiếp tục đánh giá để quy định cho hoàn thiện các phương pháp xác định giá đất. Bởi, hiện nay trong 4 phương pháp theo quy định hiện hành có vướng mắc, khó khăn, lúng túng trong quá trình thực hiện.

Về Hội đồng thẩm định giá đất, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung chỉ rõ thực tế, công tác xác định giá đất trong thời gian qua đã gặp nhiều khó khăn, đó là việc lựa chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất. Theo quy định hiện hành, trường hợp giá gói thầu trên 100 triệu đồng thì phải áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đã mất rất nhiều thời gian để chọn đơn vị tư vấn giá.

Cùng đóng góp ý kiến vào nội dung này, đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn ĐBQH Nghệ An) bày tỏ đồng ý với việc dự thảo Luật đã tiếp thu, bổ sung quy định về các phương pháp sử dụng để định giá đất. Tuy nhiên, quy định tại dự thảo lại là chưa làm rõ những nguyên tắc, phương pháp nào được ưu tiên áp dụng trong một số trường hợp cụ thể.

"Việc áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tức là phương pháp "hệ số K" có ưu điểm là dễ thực hiện, không gây rủi ro cho cán bộ, công chức trong thực thi công vụ, góp phần giải quyết nhanh các ách tắc của nhiều dự án bất động sản trên thực tế. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng đã nhận định đây là một phương pháp định giá đặc thù, riêng có của Việt Nam", đại biểu Hoàng Minh Hiếu nêu.

Cũng theo đại biểu Hoàng Minh Hiếu, việc xác định hệ số K còn có nhiều yếu tố chủ quan, có khả năng chưa bám sát đúng với giá thị trường. Do vậy, việc áp dụng phương pháp này có khả năng không phù hợp với một số trường hợp nhất định như là trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước.

Do đó, đại biểu Hoàng Minh Hiếu đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu để có những quy định cụ thể hơn về nguyên tắc áp dụng các phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật này.

Theo kế hoạch, dự luật Đất đai sửa đổi sẽ được xem xét thông qua tại kỳ họp cuối năm 2023.