Ở dự thảo lần hai, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Phương án 1: Bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định căn cứ vào thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật xây dựng.

Phương án 2: Giữ nguyên như quy định hiện hành (không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, người mua nhà chung cư được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài).

Đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư từng gây sự chú ý dư luận. Bộ Xây dựng khẳng định cần thiết phải đưa ra quy định về vấn đề này.

Ở phương án 1, Bộ Xây dựng nêu rõ thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ được áp dụng đối với chung cư thương mại, nhà ở xã hội, tái định cư, chung cư công vụ.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình đưa vào sử dụng.

"Khi thẩm định hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư, cơ quan có thẩm quyền thẩm định phải ghi rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư trong hồ sơ thiết kế", Bộ Xây dựng bổ sung tại dự thảo. Thời hạn sở hữu nhà chung cư cũng phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư.

Riêng đối với các nhà chung cư được cấp giấy phép xây dựng hoặc có văn bản thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở (đối với trường hợp miễn Giấy phép xây dựng) trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sở hữu không có thời hạn theo quy định trước đó.

Tại dự thảo, Bộ Xây dựng cũng nêu chi tiết 2 phương án đối với nhà chung cư chưa hết thời hạn sở hữu và hết thời hạn sở hữu.

Trường hợp đầu tiên là nhà chung cư hết thời hạn sở hữu nhưng vẫn còn đủ điều kiện tiếp tục được sử dụng theo kết luận kiểm định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Lúc này, chủ sở hữu đề nghị cơ quan cấp Giấy chứng nhận gia hạn thời hạn sở hữu trong Giấy chứng nhận theo thời hạn nêu trong kết luận kiểm định.

Trường hợp 2 là nhà chung cư  hết thời hạn sở hữu nhưng phải phá dỡ theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Lúc này, cần chấm dứt quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với căn hộ nhà chung cư và thực hiện xử lý như sau:

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt vẫn tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại Chương V của Luật này.

Trường hợp theo quy hoạch được phê duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường về đất và bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.

Áp dụng niên hạn sẽ tác động đến giá nhà chung cư

Trước đó, liên quan đến đề xuất của Bộ Xây dựng về việc áp niên hạn đối với nhà chung cư là 50 năm hay 70 năm, ông Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law đã đưa ra nhận định: Trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng đề xuất phương án cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng căn hộ chung cư (sổ hồng) theo tuổi thọ thiết kế các tòa chung cư có thời hạn thay vì vô thời hạn như từ trước đến nay.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án: một là sổ hồng cấp cho căn hộ chung cư sẽ có thời hạn lâu dài như hiện nay; hai là chung cư chỉ có thời hạn 50-70 năm. Sau khi được công bố, đề xuất này đã thu hút sự quan tâm của nhiều người dân đang sinh sống ở chung cư, những người có dự định mua căn hộ chung cư và cả những nhà đầu tư các dự án chung cư.

Nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư của Bộ Xây dựng là không phù hợp đối với trường hợp nhà chung cư được xây dựng trên đất ở ổn định lâu dài. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài đối với diện tích đất xây dựng khu chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai. Do đó, nếu đề xuất này được thông qua sẽ gây ra những bất cập và mâu thuẫn với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật này và sẽ gây ảnh hưởng rất nhiều đến đời sống người dân đang ở chung cư và cả thị trường kinh doanh chung cư này.

Đối với nhiều người Việt Nam, căn nhà là tài sản lớn, không chỉ để ở mà còn để tặng lại cho con cháu. Nhưng nếu quyền sở hữu có kỳ hạn, thì nhiều người sẽ có suy nghĩ bán căn hộ rồi mua đất nền để được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất lâu dài. Không ai đảm bảo được sau 50 năm hay 70 năm tòa chung cư vẫn sẽ đảm bảo chất lượng để được tiếp tục gia hạn cả.

Có nhiều người cũng đã tạm gác lại ý định mua chung cư sau khi tìm hiểu về đề xuất của Bộ Xây dựng. Với thu nhập trung bình hiện tại của nhiều người thì phải mất thêm nhiều năm nữa mới có thể mua được nhà trả góp, sau đó lại mất thêm hàng chục năm trả nợ, khi trả nợ xong, có thể quyền sử dụng căn hộ cũng gần hết. Trong trường hợp không được gia hạn sử dụng thì không có nhà để lại cho con cháu,thì đây cũng là vấn đề lo ngại của nhiều người.

Việc áp niên hạn chung cư sẽ làm giảm giá trị căn hộ khi bán lại cho người khác, bởi căn hộ còn thời hạn sử dụng dài giá sẽ cao hơn, còn thời hạn ngắn sẽ mất giá hơn. Việc thế chấp căn hộ đó để vay tiền mua nhà cũng sẽ bị ảnh hưởng khi ngân hàng có khả năng sẽ không cho vay số tiền nếu thấy căn hộ sắp hết hạn. Trước “viễn cảnh” này, nhiều người vốn đang có kế hoạch mua căn hộ chung cư đã chuyển sang tìm mua đất ở các khu vực ngoại thành và các tỉnh lân cận để đầu tư.