Nguồn cung thuộc những dự án nào?

Theo danh sách do Sở Xây dựng TP Hà Nội công bố, trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung tại Hà Nội được bổ sung thêm 21 dự án với gần 22.000 căn nhà được phép đưa ra thị trường. Trong đó, phân khúc chung cư tiếp tục áp đảo với hơn 70% tổng nguồn cung, phần còn lại thuộc về các dự án nhà thấp tầng.

Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D) cũng vừa công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2025. Theo đó, tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng cả nước quý II đạt hơn 34.000 căn hộ. Lượng giao dịch trong quý II đạt hơn 18.730 căn, chủ yếu đến từ các giai đoạn mới của dự án hiện hữu.

Tổng nguồn cung sơ cấp nhà ở cao tầng tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt 9.741 căn, tăng khoảng 54% so với quý trước và giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, gần 5.900 căn mở bán mới đến từ các dự án như Imperia Signature Cổ Loa - The Cosmopolitan, Vinhomes Ocean Park - The Paris và The Matrix One - Giai đoạn 2.

Tính chung 6 tháng đầu năm, Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung 13.154 căn, giảm 35% so với nửa cuối năm 2024. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm tới 77% nguồn cung sơ cấp quý II, theo sau là hạng sang (hơn 18%), còn lại là căn hộ hạng B và không ghi nhận căn hộ hạng C. Các nguồn cung chủ yếu tập trung tại khu vực Đông Anh và Gia Lâm.

Dù nguồn cung có sự phân hóa rõ rệt tại Hà Nội, song giao dịch sụt giảm và tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Trong quý II, tỷ lệ hấp thụ tại Hà Nội chỉ đạt hơn 45%, giảm 9 điểm % so với quý trước và giảm mạnh 28 điểm % so với cùng kỳ năm 2024. Lượng giao dịch chủ yếu nằm ở phân khúc căn hộ hạng A (77%) và hạng sang (21%), không ghi nhận giao dịch ở phân khúc hạng C. Tính chung 6 tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 59,5%, lượng giao dịch giảm tới 58% so với nửa cuối năm 2024.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Avison Young Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ liên tục ghi nhận dự án mới. Song, tỷ trọng các phân khúc vẫn chênh lệch lớn, mặt bằng giá tăng. Dự án phổ thông và tầm trung gần như vắng bóng, làm tăng thách thức cho người mua nhà ở thực. Xu hướng phát triển dự án tăng tốc mở rộng ra các thị trường vệ tinh.

Tại Hà Nội, nguồn cung mới phân bổ khắp thành phố, tập trung nhiều ở phía Tây như Vinhomes SkyLake, The Zei Mỹ Đình, Imperia Signature, Lumiere Evergreen và Masteri Grand Avenue. Các dự án cao cấp đang hướng về vùng ven phía Tây (Mỹ Đình, Tây Mỗ) và phía Đông (Đông Anh) với mức giá tiệm cận khu trung tâm, đạt 79,9 - 100,5 triệu đồng/m2, nâng mặt bằng giá sơ cấp trung bình đạt 80,9 - 130,5 triệu đồng/m2.

Còn theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại. Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80-170 triệu đồng/m2.

Tiêu biểu như dự án Galia Hà Nội (phường Yên Sở) của Tân Á Đại Thành có giá trung bình 80 triệu đồng/m2; dự án Greenera Southmark (xã Thanh Trì) của Tân Hoàng Minh có giá dự kiến 80 - 90 triệu đồng/m2; dự án LongBien Central của Taseco Land có giá thăm dò 118 triệu đồng/m2. Hay như dự án The Matrix One giai đoạn 2 của MIK Group có giá trung bình 116 - 166 triệu đồng/m2; Sun Feliza Suites (phường Cầu Giấy) của Sun Group giá dự kiến 160 triệu đồng/m2…

Vì sao giá chung cư Hà Nội vẫn neo cao?

Tại họp báo công bố thông tin về thị trường bất động sản quý II/2025 mới đây, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, thị trường chung cư tại Hà Nội đang chứng kiến xu hướng tăng giá, nhưng cần nhìn nhận rõ hiện tượng này tập trung ở loại hình sơ cấp, nơi chủ đầu tư trực tiếp chào bán sản phẩm.

Tại thời điểm quý III/2025, Savills ghi nhận nhiều dự án mới tiếp tục tung ra có mức giá vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Đây chủ yếu là dự án cao cấp, số lượng không lớn nên thị trường khó có thể điều chỉnh giá ngay trong ngắn hạn.

Song, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án thí điểm theo Nghị quyết 171 dần hoàn tất thủ tục pháp lý và chính thức triển khai, nguồn cung trên thị trường có thể tăng mạnh, qua đó giúp mặt bằng giá chung có xu hướng hạ nhiệt, nhất là ở những dự án xa trung tâm.

Theo bà Hằng, các dự án nằm tại khu vực “vành đai vàng”, từ Vành đai 3 trở vào trung tâm tiếp tục thu hút nhờ vị trí hiếm, nhu cầu cao lẫn danh tiếng của chủ đầu tư. Giá tại đây dự báo sẽ giữ vững hoặc tăng nhẹ. Thậm chí, khi các dự án này bán hết và chuyển sang thị trường thứ cấp, giá vẫn neo ở mức cao.

Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield, cho rằng trong quý II/2025, đà tăng giá của chung cư Hà Nội chủ yếu được thúc đẩy bởi sự gia tăng tỷ trọng của sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, vốn chiếm gần 46% tổng nguồn cung mới trong quý.

Ngược lại, phân khúc bình dân khan hiếm khiến mặt bằng giá chung cư bị đẩy lên cao hơn. Xu hướng này phản ánh cơ cấu sản phẩm trên thị trường tiếp tục có sự dịch chuyển. Đồng thời, đặt ra thách thức về khả năng tiếp cận nhà ở đối với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và thu nhập trung bình.

Còn bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, giá căn hộ đã liên tục tăng từ năm 2023 đến nay, tâm lý người mua hiện tại bắt đầu có sự điều chỉnh khi mức giá đạt ngưỡng cao. Số lượng giao dịch thành công so với lượng sản phẩm chào bán dù tích cực, nhưng có dấu hiệu chững lại so với năm 2024, cho thấy sự thận trọng gia tăng trong quá trình ra quyết định mua nhà.

Trên thị trường thứ cấp, sau giai đoạn tăng nóng với mức hơn 25%/năm trong năm 2024, đến quý 2/2025, đà tăng có dấu hiệu chậm lại, chỉ khoảng 15% cũng là mức cao, nhưng thể hiện tốc độ tăng giá đã hạ nhiệt hơn những năm trước.

Bà An khuyến cáo “Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc tự nhiên, nơi cả người mua và nhà đầu tư đều cân nhắc kỹ trước khi ra quyết định. Điều này góp phần tạo nên sự ổn định cần thiết, tránh những cơn “sốt ảo” như từng xảy ra trong quá khứ".

"Giai đoạn này, dự án nào có pháp lý minh bạch, tiến độ thi công đảm bảo, chính sách bán hàng linh hoạt và phù hợp nhu cầu thực, chắc chắn chiếm lợi thế cạnh tranh trên thị trường. Ngược lại, dự án định giá quá cao, thiếu tiện ích, hoặc chậm triển khai có thể gặp khó trong tiếp cận khách hàng”, bà An nhấn mạnh.

Cũng theo bà An, trong bối cảnh thị trường xuất hiện ngày càng nhiều dự án giá cao, câu hỏi đặt ra: đâu là cơ hội để người trẻ có thể sở hữu nhà ở? Thực tế, thời gian gần đây, Nhà nước đã có nhiều chính sách đổi mới nhằm cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là giới trẻ. Hệ thống pháp luật cũng được hoàn thiện với các điều chỉnh, sửa đổi quan trọng.