Báo cáo thị trường bất động sản tháng 5/2023 của Batdongsan.com.vn cho biết bất động sản cho thuê vẫn ghi nhận tăng trưởng nhẹ so với tháng 4. Cụ thể, mức độ quan tâm ở thị trường này tăng 1%, lượng tin đăng tăng 3%. Nếu so với cùng kì năm ngoái thì 5 tháng đầu năm, mức độ quan tâm đối với thị trường cho thuê nói chung tăng 13%, lượng tin đăng tăng 12%. Trong đó, chung cư cho thuê dẫn đầu về mức độ quan tâm, tăng 8%, kế đó là văn phòng tăng 3% và nhà mặt phố tăng 2%.

Riêng tại Hà Nội, thị trường cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng của chung cư cho thuê với mức độ quan tâm tăng 8%, lượng tin đăng tăng 6%. Câu chuyện tương tự cũng diễn ra tại thị trường cho thuê TP HCM khi nhà riêng, văn phòng, cửa hàng, nhà trọ đều sụt giảm mức độ quan tâm thì chung cư cho thuê ghi nhận mức tăng 8%.

Sự tăng trưởng của thị trường cho thuê trái ngược hoàn toàn với sự sụt giảm của thị trường mua bán. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, 5 tháng đầu năm 2023, thị trường mua bán ghi nhận mức độ quan tâm sụt giảm 33%, lượng tin đăng giảm 44% so với cùng kì năm ngoái. Riêng trong tháng 5, mức độ quan tâm giảm 1%, lượng tin đăng giảm 5% so với tháng 4/2023.

Nguyên nhân khiến giá cho thuê căn hộ chung cư liên tục leo thang, theo các chuyên gia, là bởi giá bán nhà liên tục tăng cao nên đi thuê là giải pháp được nhiều người lựa chọn.

Ông Trần Quang Trung – Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing nhận định trên Tạp chí Thương hiệu và Công Luận, một người đầu tư chung cư cho thuê quan tâm hai vấn đề, một là giá vốn trong tương lai có thể tăng lên không, thứ hai là dòng tiền cho thuê như thế nào. Về giá và biên độ tăng giá của loại hình chung cư cho thuê thì căn hộ Hà Nội có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất trong các phân khúc bất động sản.

Tại Hà Nội, lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ năm 2022 là 4,4%, gấp 1,7 lần tỷ suất cho thuê của nhà mặt phố. Riêng khu vực phía Tây Hà Nội, lợi nhuận cho thuê dao động từ 5% đến 6%. Với tỷ suất lợi nhuận này, chủ nhân của căn hộ tránh được phần lạm phát tầm 4-4,5%/năm nếu giữ tiền mặt, và còn sinh lời từ phần trăm lợi nhuận tăng giá vốn trong tương lai. Như tại Hà Nội, từ 2018-2022, giá chung cư tăng trung bình 13% mỗi năm.

Về yếu tố quyết định giá thuê một sản phẩm chung cư, ông Trung cho rằng cần căn cứ vào nhiều tiêu chí. Trước tiên là dòng khách thuê là các chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam. Ở giai đoạn đầu của Hà Nội hình thành các khu chung cư đã từng có những khu trở thành thủ phủ của người nước ngoài. Nhưng càng về sau này, các khu chung cư mới được phát triển với nhiều tiện ích hơn, chất lượng công trình đẹp hơn và có khả năng thu hút cư dân về ở đông hơn thì họ bắt đầu chuyển sang những khu mới đó. Đương nhiên với khu nào mà có người nước ngoài thuê thì mặt bằng giá thuê sẽ cao hơn.

Khẩu vị thuê của khách nước ngoài có một mẫu số chung khi lựa chọn một nơi sống. Một là họ sẽ tìm kiếm những khu vực có an ninh an toàn, đảm bảo. Thứ hai là khu vực đó đã có sẵn cộng đồng cư dân với các tiêu chí cao, như dân trí, mức độ văn minh… Thứ ba là yếu tố tiện ích và kết nối. Với người nước ngoài thì rõ ràng họ sẽ gặp vấn đề về ngôn ngữ, vì vậy khu họ ở sẽ phải có các tiện ích đảm bảo cuộc sống như là: siêu thị, bệnh viện, bể bơi, gym, nhà hàng, chỗ đỗ xe… và khu vực đó cũng phải có kết nối tốt với các sân golf. Khách hàng đi thuê rất khó tính. Họ thường yêu cầu đơn vị môi giới liệt kê ra tất cả những tiện ích trước khi họ đi xem nhà.

Một yếu tố rất quan trọng là liên quan tới quản lý vận hành. Việc quản lý vận hành giống như phần hồn của một dự án. Bất cứ chủ đầu tư nào cũng có thể xây lên một công trình bê tông cốt thép, nhưng để tạo ra một cộng đồng cư dân đẳng cấp và xứng tầm thì rất ít chủ đầu tư làm được.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, nhiều khách hàng chưa đủ tiền mua nhà nên sẽ đi thuê, hoặc một số nhóm đi thuê rồi cho thuê lại để phục vụ du lịch trong nước.

Ngoài ra, theo chuyên gia này, một số đơn vị thu gọn mô hình làm việc trong năm 2022, đến năm 2023 thì quay lại thị trường, thuê những mặt bằng diện tích nhỏ 50-70m2 ở các trung tâm để làm việc.

Mặt khác, ông Tuấn cho rằng, xu hướng đô thị hóa ngày càng cao, dân nhập cư vào trung tâm nhiều dẫn đến nhu cầu thuê chung cư, nhà trọ cũng gia tăng; thị trường cho thuê trở nên sôi động hơn thời điểm trước.

Thực tế, trong bối cảnh giá nhà đất tăng phi mã khiến giấc mơ mua nhà của người lao động thu nhập thấp ngày càng xa vời. Căn hộ cho thuê trở thành "cứu cánh" duy nhất, nhưng nay giá thuê cũng liên tục leo thang khiến áp lực đè nặng.

Trong bối cảnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng, Chính phủ và các địa phương cần nhanh chóng có giải pháp tháo gỡ, "cởi trói" cho doanh nghiệp nhằm thúc đẩy phân khúc nhà ở bình dân. Cùng với các dự án để bán, cần có giải pháp để tăng số lượng nhà cho thuê đạt tiêu chuẩn cả về chất lượng và giá cả.

Giá chung cư tại một số quận/huyện Hà Nội

Do không có nguồn cung mới nên giá thành căn hộ chung cư trên địa bàn Hà Nội không có nhiều sự thay đổi. Một số quận có sự biến động không đáng kể.

Mặt bằng giá chung cư quận Bắc Từ Liêm nhìn chung mềm hơn so với các quận có vị trí tương đương, do các dự án chủ yếu thuộc phân khúc tầm trung, từ 35-45 triệu/m2 và có một lượng lớn căn hộ nhà ở xã hội của dự án Ecohome...

Tại quận Đống Đa, theo dữ liệu tin đăng trên Batdongsan.com.vn, giá chung cư quận Đống Đa tháng 6/2023 đang dao động trong khoảng từ 41-80 triệu/m2, khá cao so với mặt bằng giá chung cư Hà Nội.

Tại quận Tây Hồ, hiện có 24 dự án chung cư có sản phẩm được đăng tin bán trên Batdongsan.com.vn, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, giá trên 50 triệu/m2. Mức giá thấp nhất là 28 triệu/m2, ghi nhận ở chung cư Packaxim – một dự án bàn giao năm 2017. Đây là dự án duy nhất còn mức giá dưới 30 triệu/m2. Giá cao nhất thuộc về chung cư Starlake Tây Hồ Tây, trung bình 87 triệu/m2. Các dự án cao cấp, sở hữu view trực diện hồ Tây như D’. Le Roi Soleil, Sun Grand City Quảng An đều có giá không dưới 70 triệu/m2.

Quận Ba Đình là quận trung tâm của Hà Nội, quỹ đất cạn kiệt nên quận Ba Đình có nguồn cung chung cư khá khiêm tốn. Giá chung cư quận Ba Đình ở những dự án mới dao động từ 90-110 triệu đồng/m2. Trong khi đó, những chung cư bàn giao từ 12-15 năm trước giá dao động trên dưới 40 triệu/m2.

Quỹ đất cạn kiệt và sự khan hiếm nguồn cung mới đã liên tục đẩy giá chung cư quận Ba Đình lên mặt bằng mới, cao gấp đôi so với các dự án hoàn thành khoảng chục năm trước. Hiện tại, Vinhomes Metropolis là chung cư có giá cao nhất của quận Ba Đình với giá dao động từ 110-139 triệu/m2. Trong khi đó, chung cư Thành Công Tower bàn giao năm 2006 có giá bán dao động từ 35-38 triệu/m2.