Còn tình trạng găm hàng, nâng giá, đầu cơ

Báo cáo thị trường bất động sản 9 tháng đầu năm 2025, Bộ Xây dựng cho biết, nguồn cung sản phẩm nhà ở chủ yếu là phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở giá phù hợp với túi tiền của đa số người dân. Đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

Giá bất động sản tăng đều theo năm nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực, vẫn cao so với thu nhập bình quân của phần lớn người dân.

Bộ Xây dựng nhấn mạnh, vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ. Điều này làm tăng mặt bằng giá bất động sản, gây mất cân đối cung - cầu và vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng chia sẻ trên Báo Tiền Phong: Thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn những điểm nghẽn. Chính vì vậy, Cục đã và đang tập trung vào các vấn đề quan trọng như phát triển cũng như kiểm soát tốt thị trường bất động sản.

Thứ nhất, là tạo được một nguồn cung bất động sản đảm bảo tính pháp lý. Điều này phải xuất phát từ những thể chế pháp luật ngành Xây dựng, nằm trong mối quan hệ tổng thể với các luật khác về đất đai, đầu tư, tài chính…

Trong thời gian qua, Bộ Xây dựng đã triển khai được một số nhiệm vụ trọng tâm liên quan đến hoàn thiện thể chế, đặc biệt là về nhà ở xã hội. Từ đó giúp các Bộ ngành, địa phương thực hiện khá tốt các quy định mới này. "Theo tôi, cần tiếp tục triển khai các biện pháp đảm bảo thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, hiệu quả", bà Hạnh nhấn mạnh.

Trong năm 2026, Bộ Xây dựng dự kiến xây dựng Luật Nhà ở, Luật bất động sản sửa đổi, tập trung vào điều kiện giao dịch bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, yếu tố kiểm soát thị trường bất động sản.

Thời gian tới, Bộ Xây dựng cũng sẽ trình Chính phủ về Nghị quyết thí điểm xây dựng trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Trong đó, có sự quản lý pháp lý về nguồn cung, giá giao dịch bất động sản bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Bộ cũng sẽ đưa ra lộ trình bao gồm cả thời gian và đối tượng thí điểm.

Một nhiệm vụ nữa là cần nghiên cứu cơ chế đột phá, thông thoáng, thu hút các nguồn lực tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Từ đó giúp thị trường bất động sản phát triển thực sự lành mạnh, bền vững.

Bà Hạnh cho rằng, mấu chốt tháo gỡ điểm nghẽn bất động sản hiện nay vẫn là từ thể chế. Phải xác định vướng ở đâu, tháo gỡ ở đó. Nếu được khơi thông, thị trường bất động sản sẽ có sự tăng trưởng tích cực.

Cần đánh thêm 3 loại thuế BĐS?

Liên quan đến giá nhà quá cao hiện nay tại Việt Nam, TS Cấn Văn Lực cho rằng nên đánh thuế. Phát biểu tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam VWAS 2025 - Diễn đàn thường niên, TS. Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng BIDV nhận định "tín dụng bất động sản đang tăng rất cao". Cụ thể, tính đến nay, tín dụng kinh doanh bất động sản đã tăng 20 - 21%, gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống... "Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Lý giải việc giá bất động sản liên tục tăng cao cũng như các bất cập của thị trường, ông Cấn Văn Lực chỉ ra 6 nguyên nhân.

Đầu tiên, thời gian qua nhiều dự án bất động sản bị vướng mắc về mặt pháp lý, cùng tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm cản trở nguồn cung bất động sản. Thời điểm hiện tại tình trạng này đã dần được khắc phục; Do ít nguồn cung, ít được cấp phép nên các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào những dự án cao cấp. Bởi khả năng sinh lời của các dự án cao cấp cao hơn so với phân khúc thấp cấp; Khi cung cầu mất cân đối với sự áp đảo của phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực ở phân khúc trung cấp, vừa túi tiền kể cả nhà ở xã hội thấp đã đẩy giá lên cao;

Là tình trạng đầu cơ, thổi giá, làm giá. Ông Lực cho biết việc làm giá do bản thân một số chủ đầu tư chủ ý làm giá. Một số nhà môi giới cùng "hùa" vào làm giá, đẩy giá lên cao; Tình trạng đầu cơ, ông Lực dẫn khảo sát của batdongsan.com với 600 người đầu tư bất động sản thì 86% người cho biết có kế hoạch bán trong vòng 1 năm, thay vì ở thực; Là việc chưa đánh thuế bất động sản khi hiện giao dịch chỉ tính 2% lệ phí trước bạ. Theo TS Cấn Văn Lực, thu từ thuế bất động sản của Việt Nam chiếm khoảng 1,6% tổng thu ngân sách, trong khi các nước vào khoảng 4-5%.

TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh, giải pháp tăng cung từ việc tháo gỡ về pháp lý. Chính phủ đang dự kiến thành lập quỹ phát triển nhà ở quốc gia. Điều này giúp tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, chủ yếu để cho thuê.

Bên cạnh đó cần giải quyết các dự án ách tắc, hiện có gần 3.000 dự án với tổng vốn đầu tư khoảng 6 triệu tỷ đồng. "Chỉ cần tháo gõ 10-15% trong số gần 3.000 dự án đã có một lượng vốn lớn tung vào nền kinh tế. Điều này không chỉ giúp tăng nguồn cung mà còn là động lực tăng trưởng cho nền kinh tế", ông Lực cho biết.

Tiếp theo, ông Lực khẳng định cần xử lý nghiêm việc thổi giá và làm giá, trong đó cả việc đấu giá đất.

Cuối cùng, theo chuyên gia từ BIDV cần phải nghĩ đến việc đánh thuế bất động sản. Theo ông Lực, nhiều người cho rằng đánh thuế bất động sản sẽ khiến cho thị trường "xẹp" xuống song điều này hoàn toàn không đúng. Bởi việc đánh thuế sẽ thực hiện theo lộ trình chứ không phải thực hiện ngay.

"Đánh thuế bất động sản phải có thông tin dữ liệu, muốn có dữ liệu cần 1-2 năm. Chính phủ đang rất quyết liệt việc thu thập dữ liệu đất đai, bất động sản. Cần lên lộ trình để đánh 3 loại thuế bất động sản, quốc tế đã làm điều này từ lâu.

Thứ nhất là thuế giao dịch (trên doanh thu hoặc lợi nhuận). Thứ hai là đánh thuế ngôi nhà thứ hai trở đi. Cuối cùng là thuế bất động sản thừa kế", TS Cấn Văn Lực nêu quan điểm.

Cũng tại Diễn đàn, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng trước sau cũng phải tính đến việc đánh thuế bất động sản. Việc đánh thuế là cần song theo bà Dương, cái quan trọng hơn là đánh thuế thế nào, mức thuế ra sao, thời gian tính thuế thế nào… Ví dụ, sở hữu ngôi nhà thứ 2 bị đánh thuế bao nhiêu, mua nhà 1 năm sau bán lại ngay bán lại ngay tính thuế thế nào…