"Giao dịch bất động sản hiện chủ yếu đến từ nhóm đầu tư, trong khi sức mua từ người ở thực sụt giảm bởi thu nhập không đuổi kịp giá nhà", đây là nhận định được chuyên gia Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS) đưa ra tại Tọa đàm “Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới” do Tạp chí TheLEADER tổ chức chiều 17/10.

Theo ông Đính, nhu cầu mua để ở vẫn cao, nhưng sức mua thực tế lại bị hạn chế do mặt bằng giá bất động sản đang ở mức rất cao.

Giá bất động sản — hiện đang tăng phi mã và liên tục lập các đỉnh mới. Nguồn cung dù đã cải thiện, nhưng đặc biệt thiếu các sản phẩm nhà ở bình dân, giá phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân.

Giao dịch trên thị trường có xu hướng tăng, song phần lớn vẫn đến từ nhu cầu đầu tư, trong khi nhà ở xã hội chưa đạt được kết quả như kỳ vọng. Các vướng mắc pháp lý cũng chưa được giải quyết triệt để.

4 nguyên nhân dẫn đến giá nhà rất cao

Phó chủ tịch VARS chỉ ra 4 nguyên nhân. Đầu tiên, nguồn cung vẫn khan hiếm. Dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.

Tiếp đó là mất cân đối cung – cầu. Đồng thời, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30–50% giá bất động sản, và đang có xu hướng tăng đột biến.

"Ở nhiều địa phương, bảng giá đất được ban hành ở mức khiến chúng tôi “giật mình”, đặt ra câu hỏi: Liệu chúng ta đang tập trung vào việc tăng thu từ đất, thay vì tạo điều kiện cho phát triển kinh tế và hỗ trợ nhà đầu tư phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thị trường? Đây là điều rất đáng suy ngẫm", ông Đính nói.

Cuối cùng là hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.

Tình trạng này đang gây ra nguy cơ bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp.

"Hiện nay đang xuất hiện xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn, và điều này chắc chắn sẽ làm tăng tỷ lệ độc thân, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số", chuyên gia nhấn mạnh.

Đồng thời, có sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng. Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất – kinh doanh, vì tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.

Đó là chưa kể đến rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng khi hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.

Cuối cùng là tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.

"Giải cơn khát giá nhà"

Để "giải cơn khát giá nhà", Phó Chủ tịch VARS chỉ ra 6 giải pháp. Một là, cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ — đặc biệt là cấp xã, phường — có thể yên tâm triển khai trên thực tế.

Hai là, việc áp dụng bảng giá đất mới cần đi kèm cơ chế điều chỉnh tỷ lệ nghĩa vụ tài chính theo từng mục đích sử dụng đất, nhằm đảm bảo công bằng và giảm thiểu tác động bất lợi đến người dân. Bên cạnh đó, đối với các chính sách có thể gây bất lợi cho thị trường hoặc doanh nghiệp, như quy định thu thêm tiền sử dụng đất hàng năm (trong khi Luật Đất đai chưa có quy định rõ ràng), chúng tôi cho rằng nên được xem xét bãi bỏ.

Ba là, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.

Bốn là, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả. Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.

Năm là, cần đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, như đường vành đai, các tuyến metro, đường cao tốc, nhằm mở rộng không gian đô thị, thu hút doanh nghiệp đầu tư và tạo thêm lựa chọn nhà ở với giá phù hợp cho người dân.

"Cuối cùng, chúng tôi kiến nghị xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thông qua quỹ đầu tư, quỹ trái phiếu hoặc các kênh huy động vốn mới, để giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Khi đó, việc hình thành và triển khai các dự án tương lai sẽ ổn định và bền vững hơn", chuyên gia cho biết.