Thị trường bất động sản đang đối mặt rủi ro bong bóng

Tại Diễn đàn “Để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững” ngày 4/12 do Đài Truyền hình Hà Nội tổ chức, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo thị trường nhà ở đang có dấu hiệu "bong bóng" khi tín dụng vào bất động sản liên tục tăng nóng. Nguồn cung dự án tăng nhưng giá ngày càng đắt đỏ vượt khả năng chi trả phần đông người dân, kéo hàng tồn kho cũng tăng mạnh.

Ông dẫn lại số liệu của cơ quan quản lý tiền tệ, tính tới cuối tháng 10, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 15% so với cuối năm ngoái. Tăng trưởng tín dụng đến cuối năm nay dự kiến lên mức 19-20%, cao nhất nhiều năm trở lại đây. Trong đó tín dụng bất động sản chiếm gần 24% tổng dư nợ nền kinh tế. Riêng cho vay kinh doanh địa ốc tăng gần 24%, gấp đôi đà tăng vay tiêu dùng.

Chuyên gia này cho biết các ngân hàng đang tìm cách huy động nhiều vốn hơn trước áp lực nhu cầu vay tăng cao mùa cuối năm. Cụ thể, lãi suất tại kỳ hạn qua đêm đã tăng vọt lên 7% một năm. Lãi suất huy động từ các nhà băng tăng mạnh cũng khiến chi phí vốn cho người dân gia tăng, gồm cả lãi vay mua nhà.

Ông Hiếu cho rằng ngân hàng cũng có vai trò khi giá nhà đất tăng vọt. Ông kiến nghị "siết tín dụng cho vay bất động sản để giảm tỷ lệ trong tổng dư nợ xuống dưới 20%". Cùng đó, Ngân hàng Nhà Nước cần hỗ trợ các nhà băng để giảm lãi suất cho vay, hỗ trợ doanh nghiệp, người dân tiếp cận vốn, góp phần phục hồi kinh tế.

Cùng quan điểm về những rủi ro đang gia tăng, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định, giá nhà liên tục leo thang đang thúc đẩy hành vi đầu cơ phát triển mạnh, tạo rào cản lớn đối với người mua thực và tiềm ẩn rủi ro với nền kinh tế. Bởi phần lớn chủ đầu tư hiện vẫn phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng để triển khai dự án.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tỷ lệ giao dịch bất động sản quý III đã giảm 3% so với cùng kỳ; riêng phân khúc chung cư, nhà riêng lẻ giảm tới 15%, trong khi lượng hàng tồn kho tăng lên. “Giá nhà tăng quá cao trong khi tỷ lệ hấp thụ sụt giảm sẽ tiềm ẩn rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế”, ông Hiệp nói.

Giải pháp khắc phục tình trạng giá nhà đất tăng nóng

Ông Nguyễn Trí Hiếu đề xuất chính sách tiền tệ cần có sự điều chỉnh mạnh, đặc biệt là đối với tín dụng bất động sản. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này nên được kéo xuống dưới 20% để giảm rủi ro và hạn chế dòng vốn chảy vào đầu cơ đất đai. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế hỗ trợ các ngân hàng thương mại cho vay nhà ở với lãi suất thấp hơn, đúng đối tượng có nhu cầu thực. Nếu không cải thiện khả năng tiếp cận tín dụng của người dân trong khi hàng tồn kho tiếp tục tăng, thị trường có thể đối mặt nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản trong thời gian tới.

Ở góc độ giám sát chính sách, bà Trần Hồng Nguyên, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội cho rằng hoàn thiện chính sách tài chính - tín dụng bất động sản là giải pháp quan trọng để ngăn tình trạng giá nhà đất tăng nóng. Theo bà, có thời điểm tín dụng bất động sản bị siết quá đột ngột khiến thị trường mất cân đối cung - cầu. Ở giai đoạn khác, tín dụng “nới rộng quá nhanh”, tạo điều kiện cho làn sóng đầu cơ bùng lên.

“Cần một chính sách tín dụng ổn định, dựa trên dữ liệu thị trường, hướng đến các dự án có tính khả thi và giá trị sử dụng thực”, bà Nguyên nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, cần có sự vào cuộc của cả cơ quan Nhà nước nhằm điều chỉnh cơ chế, chính sách về tiếp cận đất đai, tín dụng và thuế khóa đối với doanh nghiệp bất động sản.

"Thời gian qua, Quốc hội và Chính phủ đã có nhiều cơ chế "mở" cho thị trường bất động sản tăng thêm nguồn cung. Tuy nhiên, việc thực thi ở các địa phương vẫn chậm. Đặc biệt, lại đúng vào thời điểm chuyển đổi chính quyền 2 cấp. Vì vậy, cần sự kiểm tra đôn đốc của các cấp chính quyền đặc biệt các thủ tục hành chính cần rút gọn một cách thực sự đồng thời tiếp tục giải quyết những cơ chế "mở" thêm cho thị trường bất động sản ở các khía cạnh pháp lý", ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Nhà nước cũng cần có biện pháp cụ thể để quản lý mặt bằng giá đất. Hiện nay bảng giá đất dự kiến ban hành ở một số địa phương có mức cao hơn có nơi đến vài chục lần so với mức giá của 5 năm trước. Đây là lý do giá nhà tăng cao. Do đó, cần minh định một cách cụ thể giá đất để làm dự án và giá đất thương mại giao dịch của người dân khi xây dựng bảng giá đất và điều chỉnh cho phù hợp.

Ngoài ra, ngân hàng cần có những chính sách thực sự hỗ trợ cho các cá nhân mua nhà để ở, còn mua nhà để đầu tư, kinh doanh thì cần có những tiêu chí khác nhau. Mặt khác đối với các khoản vay tín dụng phát triển dự án của các doanh nghiệp, ngân hàng cần đưa ra những tiêu chí cụ thể chặt chẽ hơn về hệ số an toàn vốn để đảm bảo an toàn cho cả thị trường vốn. Ngay quy định về tiêu chí được phát hành trái phiếu doanh nghiệp cũng cần xem xét cẩn trọng hơn để các doanh nghiệp cũng phải cân nhắc thận trọng trước khi phát hành.