VIC, KDH tăng điểm nhưng nhiều cổ phiếu vẫn dò đáy

Kết thúc phiên giao dịch ngày 5/3, VN-Index đóng cửa tại 1.808,51 điểm, giảm 9,76 điểm (tương đương 0,54%). HNX-Index dừng ở mức 257,59 điểm, trong khi UPCoM-Index đạt 127,90 điểm. Thị trường ghi nhận diễn biến phân hóa với 410 mã tăng giá và 339 mã giảm, trong đó có 18 mã tăng trần và 19 mã giảm sàn.

Trong phiên chiều, áp lực bán gia tăng khi VN-Index tiếp cận vùng kháng cự 1.850 điểm. Một số cổ phiếu tăng mạnh trong buổi sáng như VIC, VHM hay VPB hạ nhiệt, khiến chỉ số quay đầu giảm và dao động giằng co quanh tham chiếu. Đồng thời, áp lực điều chỉnh cũng xuất hiện ở nhóm bất động sản khu công nghiệp và dầu khí, với các mã như GVR, GAS và PLX giảm sàn.

Sau diễn biến hồi phục vào phiên 5/3, VN-Index lại ghi nhận rung lắc và quay lại kiểm tra các vùng hỗ trợ.

Theo đó, nhóm ngân hàng và chứng khoán trở thành điểm tựa của thị trường với một số mã tăng đáng chú ý như ORS (+6,88%), MBS (+2,15%), SHS (+4,79%) và ACB (+1,51%). Ngược lại, nhóm năng lượng tiếp tục suy yếu với các mã như PVS (-1,92%), PVT (-2,21%), PVD (-6,11%) và BSR (-5,94%).

Đối với nhóm bất động sản, thị trường ghi nhận nhịp hồi phục trong phiên 5/3, chủ yếu nhờ các cổ phiếu vốn hóa lớn như VIC (+5,91%), VHM (+1,6%) và KDH (+1,9%) cùng một số mã như PDR, KBC. Nhờ đó, chỉ số ngành tăng khoảng 3,34%, đưa tổng vốn hóa lên khoảng 2.279 nghìn tỷ đồng.

Tuy vậy, sắc đỏ vẫn chiếm ưu thế trong nhiều cổ phiếu bất động sản như VRE (-3,57%), DIG (-2,14%) và IDC (-2,82%), BCM (-1,83%), SIP (-1,86%),…

Tính từ đầu năm đến nay, nhóm bất động sản đã giảm khoảng 7,71% gần như chạm đáy trong bối cảnh thị trường biến động mạnh và dòng tiền phân hóa.

Ở góc nhìn từng cổ phiếu, nhiều mã ghi nhận mức giảm đáng kể trong thời gian gần đây. Trong vòng một tháng, các cổ phiếu như CEO (-17%), DIG (-13,4%), NLG (-10%) và SCR (-14%) đều điều chỉnh mạnh. Nếu xét trong 6 tháng, mức giảm còn rõ nét hơn khi DIC giảm 41%, DXG giảm khoảng 37%, NLG giảm 36% và SCR giảm 25,7%.

Cổ phiếu BĐS sẽ phân hóa mạnh

Các chuyên gia cho rằng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, nhà đầu tư cần thận trọng với nhóm bất động sản, ưu tiên những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững, quỹ đất rõ ràng và tiến độ triển khai dự án tốt.

Theo nhận định của Chứng khoán VCBS, động lực tăng giá của cổ phiếu bất động sản trong thời gian tới được dự báo sẽ mang tính phân hóa mạnh, thay vì lan tỏa trên diện rộng như giai đoạn trước. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư phải sàng lọc kỹ lưỡng giữa các doanh nghiệp. Sau giai đoạn tăng mạnh, mặt bằng định giá P/B của nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang được điều chỉnh về mức hợp lý hơn.

Sự phân hóa giữa các doanh nghiệp bất động sản được dự báo sẽ ngày càng rõ nét trong thời gian tới. Nguyên nhân là tín dụng dành cho lĩnh vực này nhiều khả năng tiếp tục tăng khi hàng loạt dự án bước vào giai đoạn mở bán và đẩy nhanh tiến độ thi công, kéo theo nhu cầu vốn trung và dài hạn gia tăng.

Tuy vậy, định hướng điều hành vẫn đặt mục tiêu kiểm soát tỷ trọng dư nợ cho vay bất động sản ở mức khoảng 24–25% tổng dư nợ, trong bối cảnh rủi ro nợ xấu của lĩnh vực này có dấu hiệu tăng lên. Điều này đồng nghĩa tín dụng bất động sản vẫn được duy trì đà tăng trưởng nhưng sẽ được giám sát chặt chẽ nhằm tránh tình trạng mở rộng quá nóng.

Ở phía cầu, Bộ Tài chính được cho là đang nghiên cứu phương án siết tỷ lệ cho vay đối với bất động sản thứ hai (hiện chưa chính thức), động thái có thể ảnh hưởng đến nhu cầu đầu tư trên thị trường.

Cùng với đó, mặt bằng lãi suất được dự báo có xu hướng nhích lên trong thời gian tới, qua đó gia tăng áp lực chi phí tài chính đối với doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư đang đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy để chuẩn bị cho chu kỳ đầu tư mới.

Song song với các yếu tố thị trường, Chính phủ cũng triển khai nhiều chính sách nhằm điều tiết và ổn định lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý, Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định từ ngày 1/3/2026, mỗi bất động sản sẽ được cấp một mã định danh điện tử riêng. Mã này tích hợp các thông tin cơ bản như mã thửa đất, dữ liệu dự án, lịch sử giao dịch, hồ sơ pháp lý và tình trạng sở hữu.

Theo đánh giá của VCBS, các chính sách điều hành gần đây cho thấy định hướng nhất quán của Nhà nước trong việc chuyển thị trường bất động sản từ mô hình tăng trưởng dựa vào đầu cơ sang vận hành dựa trên tính minh bạch, kỷ luật tài chính và nhu cầu thực. Việc chuẩn hóa dữ liệu giao dịch được kỳ vọng giúp hạn chế hoạt động đầu cơ, nâng cao hiệu quả quản lý thuế, đồng thời buộc thị trường môi giới phải điều chỉnh theo hướng minh bạch hơn khi các hành vi “ôm hàng”, tạo khan hiếm giả hay hưởng chênh lệch giá dần bị thu hẹp.

Ở một diễn biến khác, tồn kho bất động sản tiếp tục là vấn đề đáng chú ý khi ảnh hưởng trực tiếp đến dòng tiền của các doanh nghiệp trong ngành. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 4/2025, tổng lượng tồn kho bất động sản khoảng 32.894 căn/nền, bao gồm 10.952 căn chung cư, 9.810 căn nhà ở riêng lẻ và 12.132 nền đất. So với quý III/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng gần 24%, trong khi tồn kho đất nền tăng khoảng 22%.

Trong nhóm doanh nghiệp quy mô lớn, lượng hàng tồn kho chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng tài sản. Tại Vinhomes (VHM), tổng tài sản đạt 786.375 tỷ đồng, tăng 39,4% so với đầu năm. Hàng tồn kho của doanh nghiệp tăng gấp 2,5 lần lên 134.898 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản đang xây dựng với giá trị hơn 112.000 tỷ đồng.

Tương tự, Tập đoàn Novaland (NVL) ghi nhận tổng tài sản 249.792 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho lên tới 153.392 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm khoảng 30% tổng tồn kho toàn ngành. Đáng chú ý, hơn 94% giá trị tồn kho của doanh nghiệp nằm ở quỹ đất và các dự án đang trong quá trình xây dựng.

Một trường hợp khác là Tập đoàn Sunshine (KSF), khi giá trị tồn kho lần đầu vượt 10.000 tỷ đồng, đạt gần 14.700 tỷ đồng, gấp 17 lần so với đầu năm, chủ yếu do hợp nhất kết quả kinh doanh của Sunshine Homes (SSH).

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH), hàng tồn kho đạt 23.264 tỷ đồng, tương đương 68,3% tổng tài sản. Nếu tính thêm chi phí xây dựng cơ bản hơn 1.730 tỷ đồng, gần 73% tổng tài sản của doanh nghiệp đang nằm ở các dự án dở dang.

Tình trạng tương tự cũng được ghi nhận tại nhiều doanh nghiệp khác như Tập đoàn Đất Xanh (DXG) với tồn kho hơn 15.600 tỷ đồng, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) hơn 16.700 tỷ đồng, Becamex (BCM) khoảng 22.193 tỷ đồng và DIC Corp (DIG) hơn 6.600 tỷ đồng.

Nhìn chung, áp lực tồn kho đang tạo ra thách thức đáng kể đối với dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản. Trong bối cảnh đó, giới phân tích cho rằng bức tranh cổ phiếu bất động sản trong năm 2026 nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa mạnh, giữa những doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững vàng và những doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào chu kỳ phục hồi của thị trường.