Sáng 15/1, tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội thảo luận lần cuối về dự thảo Luật Đất đai trước khi biểu quyết thông qua sau 3 ngày nữa. 

Dự thảo trình Quốc hội nêu 4 phương pháp định giá đất gồm so sánh, thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh. Chính phủ sẽ quy định phương pháp định giá đất khác, sau khi Thường vụ Quốc hội đồng ý. Nguyên tắc định giá đất là theo thị trường.

Phương pháp thặng dư được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng tối đa công trình).

Tham gia góp ý vào điều luật này, đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương kiến nghị bỏ phương pháp thặng dư khỏi dự thảo luật.

Lý do là dù có nhiều phương pháp định giá đất nhưng cần cho ra kết quả tương đồng. Phương pháp thặng dư được thực hiện dựa trên giả định và ước tính, "nên tính khả thi và sát thực tế không cao".

"Dù giá trị thửa đất có thể tăng theo thời gian do lịch sử, hoạt động thương mại, nhưng nếu xác định giá đất lúc nào cũng tăng là không hợp lý. Giá đất có thể đi xuống khi nền kinh tế suy thoái, gặp yếu tố bất lợi", bà Trân phản biện và dẫn chứng, hiện nay thị trường bất động sản đóng băng thì phương pháp định giá thặng dư không đo lường được những rủi ro tác động đến nền kinh tế.

Phương pháp thặng dư dựa trên giả định, nên cách thức thực hiện phức tạp, không chắc chắn, thiếu chính xác, sai số lớn. Cùng một thửa đất, nếu thay đổi chỉ tiêu trong giả định sẽ dẫn đến thay đổi giá thửa đất đó. Đây là nguyên nhân chính gây vướng mắc trong định giá đất cụ thể thời gian qua, bởi cách hiểu khác nhau trong hoàn cảnh khác nhau, theo bà Trân.

Từ năm 2014, Chính phủ cho phép áp dụng phương pháp thặng dư định giá đất, nhưng thực tiễn áp dụng còn nhiều khó khăn, vướng mắc. Các yếu tố giả định để tính toán giá đất theo phương pháp này còn chung chung, không có tiêu chuẩn, định mức cụ thể, dẫn đến khó khăn khi thực hiện.

Thuyết minh dự án đầu tư là một trong những tài liệu quan trọng, cơ sở để xác định số liệu trong phương pháp thặng dư, nhưng các thuyết minh dự án hiện nay còn sơ sài, thiếu số liệu.

"Khi chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, thị trường bất động sản thì bỏ bớt một phương pháp định giá đất là cần thiết, để không gây ách tắc. Nếu giữ lại phương pháp thặng dư trong luật cần có van khóa để kiểm soát tính chính xác của kết quả", đại biểu Nguyễn Hoàng Bảo Trân nêu quan điểm.

Liên quan đến phương pháp xác định giá đất, đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) đề nghị không áp dụng phương pháp thặng dư mà nên so sánh trực tiếp sẽ chính xác hơn.

Ông Đồng cũng đề nghị không quy định địa phương xây dựng bảng giá đất hàng năm bởi "nếu như vậy thì quanh năm đi làm giá đất".

Đại biểu đoàn Quảng Trị đề nghị quy định như luật hiện hành là địa phương công bố bảng giá đất 5 năm một lần, khi thị trường biến động sẽ dùng hệ số điều chỉnh. "Năm nào cũng làm bảng giá đất mới thì phải có tổ nghiên cứu riêng, bởi ban hành văn bản quy phạm pháp luật tốn rất nhiều thời gian", ông Đồng nêu.

Phương pháp thặng dư xác định giá đất đang tốt nhất hiện nay

Cuối tháng 7/2023, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có công văn gửi Bộ Tư pháp về việc đề nghị thẩm định Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai ; trong đó đề xuất sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất theo hướng chỉ quy định 3 phương pháp định giá đất, gồm: So sánh, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất.

Như vậy, so với Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung trên đã giảm 2 phương pháp định giá đất. Cụ thể, dự thảo nghị định lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh đồng thời không sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất.

Về việc bỏ phương pháp thặng dư , PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, để việc định giá đất mang tính kinh tế thị trường như Nghị quyết số 18-NQ/TW không thể bỏ được phương pháp thặng dư, bởi đây là phương pháp dùng để tính trong quá trình biến đổi, lấy thu nhập trừ chi phí tính lợi ích đem lại, từ đó, tính toán giá trị đất đai. Như vậy, đây là phương pháp biến động theo thời gian, theo quy hoạch, theo sự phát triển của bất động sản.

Ở nhiều quốc gia trên thế giới cũng sử dụng phương pháp thặng dư và coi đây là phương pháp tương đối chính xác vì liên quan đến thu nhập và chi phí tương lai, phản ánh quá trình chuyển mình của bất động sản và phù hợp với kinh tế thị trường. Vì vậy, phương pháp này đảm bảo chênh lệch địa tô không rơi vào túi của một người như hiện nay. Tuy nhiên, Bộ TNMT dự kiến bỏ quy định này lại không phù hợp nên không thể bỏ phương pháp thặng dư trong xác định giá đất, mà cần tiếp tục nghiên cứu, đánh giá chuyên sâu để áp dụng để đảm bảo yếu tố kinh tế thị trường.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, phương pháp này khó vì phải có quy hoạch cụ thể đất đai, có lịch sử giao dịch của mảnh đất, có điều kiện phát triển của khu vực tương tự… để cấu thành nên giá trị thặng dư để định giá đất. Mặc dù khó nhưng sát với thực tế, sát với thị trường nên không thể bỏ phương pháp này.

Đồng quan điểm với PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, ông Nguyễn Tiến Thỏa - Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng, việc giữ lại phương pháp thặng dư trong định giá đất là một quyết định đúng đắn và cần thiết. Bởi đây là một phương pháp định giá đất khoa học và phù hợp với thông lệ quốc tế và thực tiễn Việt Nam, được hơn 100 nước trên thế giới thuộc Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế sử dụng rộng rãi để định giá đất hàng trăm năm nay.

Theo ông Thỏa, Việt Nam cũng là thành viên của Hiệp hội Thẩm định giá quốc tế và chính thức sử dụng phương pháp này để định giá đất từ năm 2007 đến nay đã được thực tiễn chứng minh là cần thiết đối với một đất nước đang phải sử dụng một quỹ đất rất lớn để thực hiện nhiều dự án mới cho sản xuất kinh doanh, cho những công trình mới, cho xây dựng các đô thị mới….

Nhu cầu định giá đất rất lớn khi các phương pháp khác không đủ điều kiện áp dụng cho loại đất có tiềm năng phát triển trong tương lai gồm các loại đất vẫn trong tình trạng đất thô chưa được nhà nước cấp phép, giao đất, cho thuê đất… cho bất kỳ hình thức phát triển nào, nhưng có khả năng được cấp phép theo đơn xin phép của tổ chức, cá nhân muốn đầu tư; các loại đất đã được cấp phép phát triển bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Nhà nước thay đổi quy hoạch sử dụng đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…) và loại đất tái phát triển tức loại đất đã phát triển nhưng vẫn có thể cho phép thay đổi để sử dụng mang lại hiệu quả cao hơn vì sự phát triển hiện tại không còn phù hợp bởi những yếu tố thay đổi thiết kế, sở hữu, chức năng, kỹ thuật…

Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho biết thêm, để định giá đất, thế giới đã áp dụng các phương pháp khác nhau như: So sánh, chiết trừ, thu nhập, thặng dư… Tuy nhiên, tùy vào mỗi loại đất và điều kiện áp dụng của mỗi phương pháp mà họ lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. Mỗi phương pháp định giá đều có những ưu, nhược điểm nhất định, nhưng không thể dùng phương pháp này thay cho phương pháp kia khi không đủ điều kiện áp dụng.