Các nước trên thế giới đang áp dụng thuế BĐS thế nào?

Trong bối cảnh giá bất động sản tăng cao và xuất hiện tình trạng đầu cơ, thổi giá, Bộ Xây dựng đã đề xuất nhiều giải pháp. Mới đây nhất, Bộ này đề xuất phương án nghiên cứu đánh thuế đối với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất để hạn chế hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn nhằm kiếm lợi... Vậy các nước trên thế giới đang áp dụng ra sao?

Tại Singapore: Là một trong những thị trường có tỷ lệ sở hữu nhà cao nhất thế giới, với 90% cư dân có nhà ở hoặc căn hộ đứng tên cá nhân, Singapore là điểm đến đầy hấp dẫn đối với nhà đầu tư ở các nước như Malaysia, Indonesia và đặc biệt là Trung Quốc. Chính bởi lượng cầu luôn dồi dào khiến giá nhà ở đảo quốc này tăng hơn 60% trong giai đoạn 2009-2013.

Do đó, Chính phủ Singapore đã áp dụng các biện pháp mạnh tay để kiềm chế đà tăng giá bất động sản. Bất cứ người Singapore nào mua nhà đều phải trả phí 20% giá trị bất động sản cho căn nhà thứ 2, 30% cho căn nhà thứ 3. Đối với người nước ngoài mua tài sản cá nhân, dù là bất cứ ngôi nhà nào, thuế suất phải nộp sẽ tăng gấp đôi lên 60% từ mức 30% trước đó.

Trường hợp người mua bất động sản rồi bán ngay trong năm đầu sẽ phải đóng thuế 6% giá trị bất động sản, bán vào năm thứ 2 đóng thuế 8%, năm thứ 3 là 4%. Phải đến năm 4, người bán mới không phải đóng thuế. Bên cạnh đó, mức vay ngân hàng để mua bất động sản ở Singapore sẽ giảm dần nếu số lượng bất động sản nhiều lên. Ngân hàng sẽ chỉ cho vay 80% để mua căn nhà thứ nhất, và dần giảm xuống 60% ở căn thứ 2, và 40% ở căn thứ 3.

Tại Anh: Chính phủ Vương Quốc Anh đã áp dụng chính sách thuế cao đối với bất động sản thứ 2 nhằm kiểm soát thị trường bất động sản và hạn chế đầu cơ. Ngoài ra, các căn nhà bỏ hoang từ năm thứ 3 trở đi sẽ phải đóng thuế công ích, nhằm tạo áp lực cho các chủ sở hữu sử dụng tài sản của họ một cách hiệu quả hơn. Những chính sách này được thiết kế nhằm giảm thiểu tình trạng đầu cơ cá nhân và tạo điều kiện bình đẳng hơn trong quyền sở hữu nhà ở cho công dân. Trong đó, thuế cho căn nhà đầu tiên khá nhẹ, chỉ vào khoảng 2% nếu giá trị trên 125.000 USD, nếu dưới con số này thì sẽ được miễn thuế.

Tại Mỹ: Thuế bất động sản đã được áp dụng ở Mỹ từ cách đây 226 năm. Tại đây, người mua bất động sản phải thanh toán nhiều loại thuế cả cấp liên bang lẫn tiểu bang. Thậm chí ở một số khu vực, người sở hữu nhà đất phải chi trả thêm một số loại thuế phí khác, như thuế phát triển cơ sở hạ tầng hay phí hiệp hội dân cư... nhằm phát triển trường học, bệnh viện và các công trình công cộng. 

Thuế liên bang được đồng nhất trên toàn bộ lãnh thổ nước Mỹ, trong khi thuế tiểu bang được quy định theo từng khu vực. Chẳng hạn, mức thuế trên tổng giá trị căn nhà tính theo giá mua ở bang California là 1%, còn ở bang Texas là 3%, nhưng giá nhà ở đây lại rẻ hơn California.

 Ở Mỹ, thuế đất tương đối cao cùng sự quản lý nghiêm khắc của chính quyền khiến việc mua nhà để dành làm của cải tích trữ hay làm quỹ đất để phân lô bán nền là điều khó xảy ra. Nếu không đóng thuế, chủ sở hữu sẽ bị phạt, nếu không đóng phạt thì chính phủ sẽ đưa khoản nợ đó vào hồ sơ giao dịch để khấu trừ khi bán nhà.

Trong trường hợp người mua vay tiền ngân hàng, lãi suất tiền vay sẽ được khấu trừ vào lợi nhuận phát sinh từ khu đất, qua đó giảm số tiền đóng thuế của chủ sở hữu. 

Tại Đức: Hệ thống thuế mang tính chất cơ cấu rất rõ ràng. Nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 10 năm kể từ ngày mua, họ sẽ phải chịu thuế đầu cơ, với tỷ lệ có thể lên đến 45%, điều này phụ thuộc vào mức thu nhập của người bán. Ngoài ra, từ năm 2025, Đức sẽ áp dụng một hệ thống thuế bất động sản mới dựa trên giá trị bất động sản, với một mức thuế cụ thể cho từng thành phố.

Tại Pháp: Nếu sở hữu nhà trong thời gian dài, người dân sẽ được giảm thuế. Mức thuế thặng dư vốn (capital gain tax) khi bán nhà ở đây là 19%. Tuy nhiên, tùy vào thời gian sở hữu nhà, người bán sẽ được giảm thuế.

Nếu bán trong vòng 5 năm kể từ ngày mua, họ sẽ không được giảm. Nếu đã sở hữu 6-21 năm, họ sẽ được giảm 6% tiền thuế với mỗi năm. Ở năm thứ 22, mức giảm là 4%. Sau năm này, việc bán nhà được miễn thuế. Ví dụ, nếu bán nhà sau khi đã sở hữu 10 năm, họ sẽ được giảm 30% tiền thuế và 15 năm là 60%.

Tại Malaysia: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bị đánh thuể ở mức 30% đối với các loại bất động sản được cá nhân nắm giữ trong vòng 1 - 3 năm trước khi bán, 20% nếu là 4 năm, 15% nếu là 5 năm, và 0% nếu là 6 năm trở đi. Đối với doanh nghiệp tư nhân, mức thuế bất động sản nắm giữ từ 1 - 3 năm trước khi bán là 30%, 4 năm là 20%, 5 năm là 15%, và từ 6 năm trở đi là 10%.

Tại Hàn Quốc: Bức thuế bất động sản cũng dao động tùy mục đích sử dụng. Ví dụ nếu dùng đất kinh doanh cho những hoạt động xa xỉ như xây sân golf hay resort hạng sang sẽ phải chịu 4%, trong khi với nhà thông thường chỉ là 0,1 - 0,4%.

Thái Lan chưa áp dụng thuế bất động sản hàng năm. Tuy nhiên, người dân Thái Lan lại phải trả thuế chuyển nhượng khoảng 2% giá trị bất động sản mà họ sở hữu. Tùy từng loại hình, thuế trước bạ đối với giao dịch bất động sản tại Thái Lan dao động từ 0,05% đến 0,5%. Công dân Thái Lan sở hữu căn hộ nhưng vẫn có phí quản lý hàng năm sẽ không bị đánh thuế, song người nước ngoài không được phép mua đất hoặc nhà đất ở quốc gia này.

Trung Quốc là bài học để Việt Nam nhìn nhận

Trung Quốc là nước đông dân nhất thế giới và họ cũng xây dựng nhiều phương án để kiểm soát thị trường bất động sản. Ý tưởng áp thuế lên người sở hữu nhà được đưa ra lần đầu tiên năm 2003 tại Trung Quốc, nhưng đến nay vẫn chưa được thực hiện.

Nhận định trên Báo Tiền Phong  về đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng khẳng định, đề xuất đánh thuế bất động sản thứ 2 thời điểm hiện tại không chỉ khiến thị trường mất niềm tin mà còn có thể làm giá nhà tăng cao, người dân mất cơ hội tiếp cận nhà ở.

Áp dụng thuế bất động sản, nhưng không làm giảm giá nhà, ông Hiển lấy ví dụ, Singapore là một quốc gia đất chật người đông trong khi nguồn cung bất động sản rất hạn chế, dẫn đến việc cứ có sản phẩm bất động sản tung ra thị trường thì ắt sẽ tăng giá. Vì lẽ đó, dù có đánh thuế cao hay thấp thì giá bất động sản vẫn sẽ tăng. Không đủ nguồn cung cho nhu cầu của thị trường thì người mua sẵn sàng chấp nhận mức thuế được đưa ra. Thậm chí nếu càng đánh thuế, giá bất động sản càng tăng. Do đó, thuế rõ ràng không phải vấn đề gốc rễ, nếu cứ đi theo hướng này là sai mục tiêu.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng không phải nhìn nhận đâu xa mà nước láng giềng Trung Quốc là bài học hiện hữu.

Ông Hiển nhấn mạnh, Trung Quốc là bài học nhãn tiền về việc sử dụng quá cứng nhắc công cụ thuế suất dành cho những người sở hữu căn nhà thứ hai trở lên nhằm kiềm chế giá nhà tăng nhưng lại tác dụng ngược. Cụ thể, cuối năm 2017, Trung Quốc đưa ra chủ trương nhà là để ở, chứ không phải để đầu cơ. Tại các thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến, Thành Đô… chính quyền quy định rất chặt chẽ việc sở hữu căn nhà thứ 2 trở lên. Chẳng hạn, người mua căn thứ 2 phải đặt cọc từ 60-85% trị giá căn hộ, căn thứ 3 đến 100%, thuế cũng đánh mạnh vào căn hộ thứ 2 trở đi…

Ngoài ra, 2 thành phố Bắc Kinh và Thượng Hải còn nghiêm ngặt hơn trong việc quy định hộ khẩu khi xét duyệt mua nhà.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại khi cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài nhiều năm đã làm bốc hơi khoảng 18.000 tỷ USD khỏi tài sản của các hộ gia đình Trung Quốc, lấy đi 18 triệu việc làm, kéo niềm tin của người tiêu dùng cũng như nhu cầu của nhiều sản phẩm như thép đi xuống thì Trung Quốc phải tung gói giải cứu thị trường bất động sản lớn chưa từng thấy, chính thức nới lỏng hạn chế mua căn nhà thứ hai. Sự đánh đổi là quá lớn và khó vực dậy kể cả với quốc gia có nguồn lực mạnh như Trung Quốc bởi bất động sản là lĩnh vực đầu tàu, đóng góp vào nền kinh tế. Chỉ khi bất động sản đồng nhịp với nền kinh tế thì đất nước mới có thể phát triển mạnh mẽ.

Trung Quốc chính là bài học nhãn tiền với Việt Nam. Qua đó, ta thấy rằng, những chính sách cực đoan đã khiến thị trường bất động sản suy thoái và người dân mất niềm tin vào thị trường bất động sản ra sao. Sự đánh đổi là quá lớn và khó vực dậy kể cả với quốc gia có nguồn lực mạnh như Trung Quốc bởi bất động sản là lĩnh vực đầu tàu, đóng góp vào nền kinh tế. Chỉ khi bất động sản đồng nhịp với nền kinh tế thì đất nước mới có thể phát triển mạnh mẽ.

Bởi thế Việt Nam, một nước có nguồn lực không dồi dào như Trung Quốc lại càng cần cẩn trọng hơn trong các quyết sách, tránh tình trạng, suy thoái rồi mới thay đổi.