Sáng 13/1, Cổng Thông tin điện tử Chính phủ tổ chức cuộc tọa đàm: "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản và triển vọng năm 2023".

Tại tọa đàm, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho rằng, thực chất tín dụng không gây ra bong bóng bất động sản.

Vừa qua có giai đoạn các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn bằng trái phiếu. Khi đó áp lực vốn tín dụng với ngân hàng rất lớn. Như vậy, khi thị trường vốn cân bằng với thị trường tiền tệ thì các doanh nghiệp hoạt động bình thường. Tuy nhiên khi thị trường vốn có vấn đề, huy động khó khăn hơn sẽ dồn tất cả vào thị trường tiền tệ là không hợp lý. Vì bản chất thị trường tiền tệ là cho vay bổ sung vốn, cả vốn trung dài hạn và vốn ngắn hạn.

Với câu hỏi "bong bóng bất động sản xảy ra có phải do vốn tín dụng không?", ông Hùng cho rằng, nhìn vào tốc độ tăng trưởng vốn tín dụng hằng năm đã thấy rõ, không có gì gọi là "nóng". Những dự án nào đầy đủ pháp lý đều được cho vay, những dự án liên quan đến nhà ở tiêu dùng phục vụ người dân, kể cả tín chấp tiền lương, vẫn được ngân hàng cho vay, người dân có thể tiếp cận được. Còn việc người dân ở nơi này nơi kia không tiếp cận được vốn tín dụng là do tính pháp lý có đảm bảo khả năng trả nợ hay không và có vượt khả năng tài chính của họ hay không?

Tổng Thư ký Hiệp hội nhận định, để xảy ra bong bóng bất động sản là do có hiện tượng không phải mua nhà để ở mà mua nhà để tích luỹ, để đầu cơ, dẫn tới việc đẩy giá lên. Tại sao lại có những người mua cả toà nhà, mua nửa toà nhà? Mua nhiều như vậy để đẩy giá lên và chỉ cần thị trường "đóng băng" thì toàn bộ những khoản nợ đấy nếu ngân hàng cho vay sẽ rủi ro rất lớn.

Vì thế, ngân hàng đã đặt vấn đề lĩnh vực bất động sản là lĩnh vực rủi ro. Khi cho vay phải xem xét rất thận trọng. Dự án phải đảm bảo tính pháp lý, đầy đủ pháp lý thì đảm bảo tiếp cận được vốn tín dụng. Người dân có nhu cầu tiếp cận vốn mua nhà ở thì gần như tất cả đều tiếp cận được để mua nhà. Với những dự án vừa tiếp cận vốn vừa vướng thủ tục pháp lý thì Ngân hàng không khuyến khích. Vấn đề đặt ra là tỉ lệ cho vay ngắn hạn và cho vay trung dài hạn sẽ dần theo thông lệ quốc tế, đến tháng 10/2023 đưa về 30% phù hợp với thực tiễn, nếu không sẽ ảnh hưởng đến tính an toàn của hệ thống ngân hàng.

Ông Hùng đặt câu hỏi: “Vậy doanh nghiệp bất động sản phải làm gì? Các doanh nghiệp bất động sản đã làm gì để tự tháo gỡ khó khăn cho mình chưa? Giá là bao nhiêu? Người dân thực sự có nhu cầu ở đã tiếp cận được nhà chưa? Điểm an toàn vốn của các doanh nghiệp có thể chấp nhận được là gì để có sản phẩm tiêu thụ được ra thị trường? Doanh nghiệp chấp nhận lãi trước kia 10 phần giờ giảm đi còn 3 phần thôi, còn 7 phần để cho người dân hưởng, lúc đó dòng vốn sẽ luân chuyển!”.

Cuối cùng, vị chuyên gia khẳng định, không phải các ngân hàng không cho vay mà tất cả các ngân hàng đều quan tâm đến những dự án đầy đủ tính pháp lý, đầu vào đầu ra hợp lý. Các tổ chức tín dụng cũng đã đặt ra vấn đề là giá sản phẩm bất động sản có hợp lý để đưa ra tính hiệu quả dự án hay không. Giá bán quá cao thì sao tiếp cận được vốn.

“Chúng ta đang để bong bóng bất động sản cũng như thị trường chứng khoán, không phải cứ đầu tư vào là có lãi mà tập trung vay vốn huy động, vốn của bạn bè… để đầu cơ kinh doanh và đẩy giá lên. Khi thị trường đóng băng sẽ ảnh hưởng đến việc không thể tiêu thụ sản phẩm”, ông nói.

Ông nói thêm, các doanh nghiệp cũng phải nắm bắt các giải pháp của bản thân để từ đó có kiến nghị với ngân hàng, với các tổ chức tài chính, Bộ ngành… chứ không thể đưa ra vấn đề tôi có 10 dự án nhưng chỉ có 2 dự án đầy đủ pháp lý, 8 dự án đang hoàn thiện vốn nằm đấy. Với 8 dự án chưa đầy đủ pháp lý thì làm sao phát hành được trái phiếu. Đây là những vấn đề trong thời gian tới cần có những giải pháp, những chỉ đạo của Chính phủ, các bộ ngành để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Nhưng việc tháo gỡ chỉ cho các dự án đã đầy đủ tính pháp lý và có hiệu quả, và giá cũng hợp lý với thị trường, sản phẩm đáp ứng được đa số yêu cầu của người dân thì mới lành mạnh được thị trường bất động sản.

Rất nhiều vấn đề liên quan đến chính sách, tôi mong rằng những giải pháp sẽ được đưa ra có thể xử lý triệt để, giúp thị trường bất động sản sớm ổn định.

Thế giới giải quyết vấn đề bong bóng bất động sản ra sao?

Cũng tại buổi toạ đàm, chuyên gia kinh tế Võ Trí Thành nhấn mạnh câu chuyện bất động sản rất quan trọng, cả góc độ phát triển KTXH, cả vấn đề đảm bảo quyền lợi và nâng cao đời sống của người dân.

Bên cạnh đó, bất động sản là câu chuyện dòng tiền rất lớn, quyện rất chặt với thị trường tài chính, hệ thống tài chính ngân hàng. Cho nên bên cạnh mối quan hệ thúc đẩy lẫn nhau phát triển lành mạnh giữa thị trường tài chính, ví dụ như thị trường tín dụng, thị trường vốn, thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và có nguồn lực tốt phát triển thị trường bất động sản thì nó cũng chứa đựng rất nhiều rủi ro.

Vì vậy, cái khéo, cải giỏi của các quốc gia là làm sao thúc đẩy 2 thị trường này: Tài chính và bất động sản, từ đó nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo kinh doanh nhưng tránh đổ vỡ, những điểm nghẽn, những khó khăn bản thân chúng tạo ra, đặc biệt là lĩnh vực tài chính, tiền tệ.

Chính vì vậy, nếu chúng ta muốn nhìn cách xử lý thì phải nhìn tổng thể, tất cả chiều cạnh liên quan đến phát triển thị trường bất động sản.

Ông Thành cho rằng, câu chuyện pháp lý cũng là vấn đề hết sức lưu ý.  Việt Nam chúng ta có rất nhiều bộ luật liên quan trực tiếp vấn đề này: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Tôi nhấn mạnh thêm điểm quan trọng trong khung khổ pháp lý là quyền sở hữu, quyền tài sản. Khi nói quyền sở hữu mới chỉ nói đến người hay pháp nhân trực tiếp sở hữu bất động sản này, nhưng quyền tài sản rộng hơn bởi bất động sản liên quan đến giao dịch, đặc biệt là giao dịch tài chính, tiền tệ nên có quyền tài sản ít nhiều trong các giao dịch đối với tất cả các bên liên quan. Đó là vấn đề nhiều nước vấp phải. Việt Nam hiện nay cũng có rất nhiều câu chuyện cần phải cải thiện, hoàn thiện tiếp.

Bên cạnh đó, sự phát triển thị trường tài chính, trong đó với các nước Đông Á, thị trường vốn chưa thật phát triển như câu chuyện Việt Nam gần đây có sự bùng nổ thị trường trái phiếu, trái phiếu doanh nghiệp. Thế nhưng để phát triển chuẩn chỉnh thị trường vốn này là câu chuyện lớn.

Các nước Đông Á, trong đó có cả Việt Nam, phần lớn vẫn dựa vào ngân hàng thương mại, dựa vào tín dụng. Bản chất của các ngân hàng cho vay ngắn hạn là cơ bản nhất, nhưng đối với bất động sản là cho vay trung và dài hạn. Cho nên phát triển thị trường này, đa dạng hóa thị trường này là cả một câu chuyện lớn. Bên cạnh phát triển các thị trường vốn, thị trường tín dụng thì các định chế tài chính khác nhau như các loại hình quỹ phát triển bất động sản khác nhau cũng rất cần, ở Việt Nam rất thiếu.

 Ông Võ Trí Thành cho rằng, muốn phát triển thị trường lành mạnh, còn rất rất nhiều việc phải làm trong trung và dài hạn.

Trước mắt, thông thường các quốc gia xử lý tập trung vào 2 góc độ quan trọng nhất: Một là cam kết chính trị bảo đảm minh bạch vì cái này là một phần không thể thiếu, tạo dựng lại lòng tin khi thị trường bị đổ vỡ, khi thị trường bị đóng băng, thậm chí là khủng hoảng.

Nhóm liên quan đến pháp lý tài chính và tiền tệ: Hai cái này gắn quyện với nhau bởi nếu không xử lý vấn đề pháp lý thì mối quan hệ giữa các định chế tài chính, các ngân hàng với các doanh nghiệp bất động sản không trở về trạng thái gọi là dòng tiền dịch chuyển bình thường được.

Ví dụ Trung Quốc chẳng hạn, họ đã bị một đòn rất nặng về bất động sản là Evergrande, quy mô rất lớn, liên quan chặt chẽ đến hệ thống tài chính, đặc biệt là các ngân hàng thương mại. 16 điểm của Trung Quốc cũng nhằm vào các điểm như tôi nói nhưng mà có mấy vấn đề.

Một là tháo gỡ khó khăn để dòng tín dụng tiếp tục vào các dự án đảm bảo một số điều kiện nhất định, không quá ngặt nghèo. Thứ hai, để cho các doanh nghiệp ấy tiếp tục phát hành được trái phiếu, có thể là đảo nợ, có thể là triển khai dự án cho dòng tiền tiếp tục. Đó là cách họ nới.

Thứ ba rất quan trọng là họ chuyển dịch chính sách để tập trung phát triển quan hệ cung cầu thật, cũng như ở Việt Nam, nhà ở thương mại giá phải chăng, hoặc là nhà ở công nhân, nhà ở xã hội. Tất nhiên, nhà ở xã hội Trung Quốc yêu cầu cao hơn, gần với nhà ở thương mại giá phải chăng vì điều kiện và chất lượng cuộc sống và mức phát triển của họ cao hơn.