Những khó khăn, vướng mắc

Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" vừa được Bộ xây dựng trình Thủ tướng. Ý tưởng về một triệu căn nhà xã hội này từng được Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị đề cập tại một hội nghị vào đầu tháng 8 và Thủ tướng giao cơ quan này nghiên cứu.

Tuy Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã tháo gỡ một số khó khăn, vướng mắc trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân nhưng vẫn còn một số tồn tại cần tháo gỡ. Theo đó, 5 khó khăn, vướng mắc lớn nhất đối với đề án xây dựng nhà ở xã hội là:

Thứ nhất, đối với quy định dành quỹ đất 20% ở các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị. Qua theo dõi số liệu thực tế cho thấy, việc thực hiện quy định dành quỹ đất 20% ở các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị theo Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP tại một số địa phương còn chưa phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội, nhu cầu nhà ở của người dân trên phạm vi địa bàn địa phương đó.

Cụ thể, ngày 01/4/2021 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP trong đó có quy định đối với trường hợp thuộc diện phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định nhưng do có sự thay đổi quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của địa phương dẫn đến việc bố trí quỹ đất 20% không còn phù hợp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận.

Mặc dù quy định nêu trên của Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã góp phần tháo gỡ một số bất cập, tuy nhiên quy định nêu trên chưa giải quyết được vấn đề bố trí quỹ đất 20% tại một số địa phương có quỹ đất ở đô thị hạn hẹp như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hoặc địa phương có cơ sở hạ tầng, vị trí địa lý, điều kiện khí hậu ven biển, miền núi phù hợp với phát triển du lịch hơn là phát triển nhà ở xã hội... dẫn tới việc bố trí quỹ đất 20% tại các địa phương này gặp nhiều khó khăn.

Nhiều địa phương đã gửi kiến nghị, báo cáo Thủ tướng Chính phủ cho phép không bố trí quỹ đất 20% tại các dự án này với lý do không phù hợp với quy hoạch của địa phương. Việc chính quyền địa phương nơi có dự án không có cơ sở pháp lý để xử lý bất cập nêu trên và “đùn đẩy” trách nhiệm lên cấp cao hơn để xin chủ trương về việc bố trí quỹ đất 20%, trong khi Luật không quy định về tiêu chí nào là không phù hợp với quy hoạch để Thủ tướng Chính phủ có cơ sở xem xét các kiến nghị này, mặt khác; nhiều dự án thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh.

Đây là một vướng mắc lớn trong thời gian qua, làm “ách tắc” khâu thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng của chủ đầu tư dự án, gia tăng chi phí thủ tục hành chính, gây bức xúc xã hội đối với cả doanh nghiệp và người dân.

Thứ hai, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua – bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài như: dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn; các đối tượng nhà ở xã hội phải được các cơ quan có thẩm quyền thẩm định về đối tượng, điều kiện…

Thứ ba, việc xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp.

Thứ tư, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đã ban hành chưa đủ hấp dẫn (lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án đối với trường hợp bán nhà ở xã hội không được vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư; đối với nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua thì lợi nhuận không được quá 15% tổng chi phí đầu tư), không thực chất (các ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế… nhưng thực chất chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định của pháp luật thì không được tính các khoản ưu đãi của nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội; ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân chỉ để cho thuê không thực hiện được do pháp luật về thuế không có quy định), không thu hút, khuyến khích chủ đầu tư.

Quy định các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng; trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để không, lãng phí trong khi đó chủ đầu tư không được bán dẫn đến không thu hồi được vốn gây lãng phí xã hội và giảm thu hút đầu tư vào nhà ở xã hội để cho thuê.

Thứ năm, về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội: Luật Nhà ở hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã thuộc đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong khi trên thực tế nhu cầu của các tổ chức doanh nghiệp, hợp tác xã muốn mua, thuê nhà ở xã hội để cho người lao động của họ thuê lại để ở là rất lớn.

Một số loại hình dự án như nhà lưu trú công nhân, nhà ở lực lượng vũ trang và nhà ở xã hội tập trung chưa được quy định cụ thể trong Luật Nhà ở.

Năm 2030 có ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội

Đến nay đã có 40 địa phương gửi báo cáo, Bộ Xây dựng tổng hợp nhu cầu về nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp, công nhân KCN của các địa phương giai đoạn 2021 - 2030 vào khoảng 2.600.000 căn, mục tiêu đề ra cho giai đoạn này là hoàn thành khoảng 1.800.000 căn hộ. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025, nhu cầu khoảng 1.300.000 căn, và mục tiêu các địa phương đặt ra là hoàn thành 700.000 căn (đáp ứng khoảng 54% nhu cầu); Giai đoạn 2025 - 2030, nhu cầu khoảng 1.300.000 căn, mục tiêu hoàn thành 1.100.000 căn (đáp ứng 85% nhu cầu).

Đề án nêu đề nghị quy hoạch, bố trí các dự án  nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân độc lập tại những vị trí phù hợp, thuận tiện, quy mô lớn, đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đặc biệt là các TP lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ, Hải Phòng… Cụ thể, đặt mục tiêu từ nay tới năm 2030 Hà Nội sẽ xây thêm 136.000 căn hộ, TP Hồ Chí Minh (130.000 căn), Hải Phòng (45.355 căn), Đà Nẵng (19.600 căn), Cần Thơ (12.715 căn)...

Đối với các tỉnh, TP nhiều KCN, tập trung đông công nhân như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Đồng Nai, Bình Dương… sẽ căn cứ quy định pháp luật về nhà ở và Nghị định số 35 về quản lý KCN, khu kinh tế để dành quỹ đất và kêu gọi các chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư, phát triển. Trong đó, tỉnh Long An đặt mục tiêu xây khoảng 310.000 căn, Bắc Giang (285.143 căn), Bắc Ninh (96.247 căn), Bình Dương (84.000 căn), Bình Phước (58.990 căn), Hưng Yên (56.700 căn)...

Trong khi đó, Bộ trưởng Xây dựng từng thừa nhận, gặp nhiều khó khăn do thủ tục đầu tư xây dựng, mua bán kéo dài, phức tạp hơn nhà thương mại. Dự án nhà xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục tính tiền sử dụng đất để miễn. Việc xác định giá trước khi bán, cho thuê, thuê mua đối với nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách phải được cơ quan nhà nước cấp tỉnh thẩm định khiến "kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp".

Để đạt mục tiêu có ít nhất một triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục rà soát các vướng mắc, phân cấp triệt để, rút ngắn thủ tục hành chính. Các chính sách được thiết kế sẽ theo hướng hậu kiểm, từ giá bán, đối tượng đến các điều kiện.

Với nút thắt về quỹ đất, bộ sẽ đôn đốc các địa phương rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất. Quy định dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở, khu đô thị và đảm bảo nhu cầu phát triển nhà ở xã hội sẽ được thực hiện nghiêm.

Ngoài ra, bộ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Đấu thầu, Luật Thuế... theo hướng sửa các cơ chế chính sách cho nhóm người thu nhập thấp, quy định cụ thể về đối tượng, điều kiện thụ hưởng chính sách.

Bên cạnh đó, để mục tiêu này sớm đạt được, Bộ Xây dựng đánh giá, người đứng đầu địa phương cũng phải xác định xây dựng nhà ở xã hội là nhiệm vụ chính trị của cá nhân.

Hiện cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn. 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn đang được triển khai.