Nội dung trên được Bộ Tài chính đưa ra sau đề xuất đánh thuế 20% trên chênh lệch giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng tại hồ sơ dự thảo Luật thuế thu nhập cá nhân (thay thế).

Theo Bộ Tài chính, đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) hiện hành đang quy định thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần.

Tuy nhiên, thời gian qua, có nhiều ý kiến cho rằng cần nghiên cứu quy định thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản để đảm bảo đúng theo bản chất giao dịch kinh tế. Cụ thể, thu thuế TNCN theo mức 20% trên thu nhập tính thuế; trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ đi giá mua bất động sản và các chi phí liên quan.

Tiếp thu các ý kiến trên, tại hồ sơ dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), Bộ Tài chính đang đưa ra thêm phương án thu thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản theo thuế suất 20% trên thu nhập.

“Qua tính toán, so với mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng đang áp dụng hiện nay, việc thu thuế 20% trên thu nhập tính thuế sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp (chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ), việc thu 20% trên thu nhập sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết việc thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản”, Bộ Tài chính giải thích.

Tuy nhiên, cũng theo Bộ Tài chính, việc thu thuế TNCN theo phương pháp 20% trên thu nhập cần có lộ trình phù hợp, đảm bảo đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách khác liên quan đến đất đai, nhà ở, hay mức độ sẵn sàng của cơ sở dữ liệu cũng như hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng đất đai, bất động sản... Qua đó, có thể tạo điều kiện cho cơ quan thuế có đủ thông tin và cơ sở pháp lý liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản để thu đúng số tiền thuế phải nộp.

Cùng với đề xuất trên, Dự thảo cũng đưa ra phương án áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ bất động sản. Cụ thể, những bất động sản chuyển nhượng trong thời gian ngắn có thể bị đánh thuế cao hơn so với tài sản giữ lâu dài. Đây là biện pháp nhằm hạn chế đầu cơ, lướt sóng – những yếu tố được cho là gây bất ổn thị trường thời gian qua.

Theo Bộ Tài chính, tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế TNCN để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản.

Thuế chuyển nhượng BĐS sẽ làm thu hẹp khoảng cách với nhà đầu tư chứng khoán

Trước đề xuất của Bộ Tài chính về việc thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, đây là đề xuất hợp lý của Bộ Tài chính, sẽ giúp giảm thiểu tình trạng mua bán lướt sóng, đầu cơ nhà đất, tăng thu ngân sách Nhà nước.

Tuy nhiên, song song với việc nêu lên đề xuất, Bộ Tài chính cũng cần phải nêu rõ căn cứ đưa ra các mức thuế suất từ 2 - 10% theo thời gian nắm giữ bất động sản.

“Cần chứng minh được mức phần trăm thuế suất là phù hợp với Việt Nam, thay vì lấy tỷ lệ của nước khác để áp dụng một cách cứng nhắc.

Chúng ta tham khảo, học tập kinh nghiệm từ quốc tế là tốt. Ở một số quốc gia, nhằm tránh tình trạng đầu cơ, họ quy định theo hướng nếu chuyển nhượng BĐS trong thời gian nhanh chóng thì có nghĩa đó là hành vi với mục đích thương mại chứ không phải mua để sử dụng. Chuyển nhượng càng nhanh thì giao dịch càng mang tính lướt sóng.

Vậy nhưng thực tế ở nước ta, có những người mua đất, mua nhà xong, sau đó vì công việc mà phải chuyển nơi ở; hoặc gia đình gặp biến cố cần bán tài sản... Tôi nghĩ cần đưa ra hướng xử lý riêng cho những trường hợp này và chỉ nên tính thuế ở mức bình thường.

Căn cứ vào mỗi thời gian là chưa đủ. Nếu người dân chứng minh được là họ mua bán bất động sản để phục vụ mục đích sử dụng thực, thay vì buôn bán thì phải có chính sách riêng”, theo vị chuyên gia.

Cho rằng không chỉ những đối tượng mua lướt sóng, đầu cơ bị ảnh hưởng, mà vô tình cả những người mua thực cũng có thể sẽ bị ảnh hưởng theo đề xuất thuế lần này, chuyên gia kiến nghị cần tách riêng trường hợp mua vì mục đích thương mại và mua để sử dụng, khi đó sắc thuế mới có hiệu nghiệm.

Tuy nhiên, xác định rõ ranh giới này là điều không dễ. Dưới góc nhìn của ông Đặng Hùng Võ, các đơn vị hành chính cấp xã là cơ quan có khả năng làm trực tiếp việc này, với điều kiện chính sách đưa ra được các tiêu chí cụ thể, từ đó lãnh đạo địa phương sẽ dựa vào thôn, xóm mà xác nhận hoàn cảnh cụ thể của từng trường hợp.

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng đây có thể là bước ngoặt lớn, buộc nhà đầu tư bất động sản phải thay đổi tư duy theo hướng đầu tư tài chính chuyên nghiệp, tương tự như đầu tư chứng khoán.

Ông Quốc Anh giải thích, đầu tư bất động sản xưa nay vẫn được nhìn nhận như một kênh đầu tư an toàn, đơn giản – chủ yếu dựa vào việc mua vào, giữ và bán ra khi có lợi nhuận, ít bị chi phối bởi các yếu tố chi phí như thuế. Trước đây, mỗi giao dịch chỉ chịu khoảng 2% thuế thu nhập cá nhân và 0.5% lệ phí trước bạ, một mức phí được xem là không đáng kể trong tổng thể bài toán đầu tư.

Tuy nhiên, nếu chính sách thuế mới được áp dụng, với mức thu lên đến 10% hoặc cao hơn đối với các khoản chuyển nhượng trong thời gian ngắn thì nhà đầu tư buộc phải xem xét lại toàn bộ chiến lược. Lợi nhuận kỳ vọng từ việc nắm giữ tài sản trong thời gian ngắn có thể không còn đủ để bù đắp chi phí thuế, khiến việc "lướt sóng" trở nên kém hấp dẫn.

“Giả sử bất động sản chỉ tăng 10% sau hai năm, nhưng thuế chuyển nhượng đã chiếm hết 5–10% giá bán, thì việc đầu tư gần như không còn nhiều ý nghĩa. Nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc kỹ hơn, giống như khi định giá cổ phiếu trước khi ra quyết định mua bán,” ông Quốc Anh nhận định trên Fili.vn.

Theo ông Quốc Anh, đầu tư bất động sản đang tiến dần đến một mô hình tiếp cận tương tự như đầu tư tài chính. Thay vì chỉ dựa vào “cảm quan thị trường”, nhà đầu tư sẽ cần hoạch định bài bản hơn: từ dòng tiền, thời gian nắm giữ, cho đến khả năng sinh lời sau thuế.

Ông nhấn mạnh: “Với bối cảnh mới, nhà đầu tư bất động sản sẽ phải học cách định giá tài sản, tính toán điểm rơi lợi nhuận, phân tích tiềm năng tăng trưởng dài hạn, tương tự như khi đầu tư vào cổ phiếu".

Điều này cũng sẽ thu hẹp khoảng cách giữa hai nhóm nhà đầu tư bất động sản và chứng khoán. Nếu trước đây, nhà đầu tư chứng khoán thường dễ dàng chuyển sang bất động sản, còn chiều ngược lại thì khó hơn do khác biệt về cách thức phân tích và công cụ tài chính, thì nay xu hướng đang dần đảo chiều.