Để đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản, phải có cái nhìn liên thông và toàn diện

Phát biểu tại Hội thảo, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV cho biết trong năm 2021, kinh doanh bất động sản đóng góp khoảng 3,48% vào GDP toàn nền kinh tế. 

Đáng chú ý, thị trường bất động sản được đánh giá có vai trò quan trọng, là cầu nối các ngành, thị trường trong chuỗi giá trị bất động sản. Thống kê cho thấy có tới 35 ngành nghề, lĩnh vực liên quan tới thị trường bất động sản với hệ số lan tỏa từ 0,5 - 1,7 lần. Trong đó, 4 ngành liên quan nhiều là xây dựng (đóng góp 5,95% GDP), du lịch (đóng góp 1,97% GDP), lưu trú (đóng góp 1,71% GDP) và tài chính - ngân hàng (đóng góp 4,62% GDP).

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, Bất động sản còn cùng với 3 nhóm ngành Bảo hiểm - Ngân hàng - Chứng khoán tạo thành “tứ giác liên thông” có mối quan hệ chặt chẽ. “Ngân hàng dành 20% vốn để cho vay bất động sản (cả cho vay nhà ở và kinh doanh nhà ở). Chứng khoán cũng liên quan mật thiết với bất động sản. Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đi đầu hoặc thứ hai trong khối phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Các doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán chiếm 17% tổng vốn hóa toàn thị trường. Bên cạnh đó, rất nhiều quỹ đầu tư tín thác bất động sản, chứng khoán phái sinh là những sản phẩm có liên quan giữa ngành bất động sản và chứng khoán. Thực tế đó đặt ra câu hỏi khi chúng ta đánh giá rủi ro, chúng ta phải nhìn tứ giác liên thông này”, TS. Lực nhấn mạnh.

Về dòng vốn chảy vào thị trường bất động sản hiện nay, TS. Lực chỉ ra những kênh chính: vốn tự có, vốn góp của doanh nghiệp; vốn tín dụng, bảo lãnh, cho thuê tài chính; vốn từ các đối tác của doanh nghiệp; vốn từ ngân sách Nhà nước (vốn mồi, ưu đãi thuế, vốn từ các chương trình phục hồi); vốn FDI (thông qua vay, phát hành trái phiếu, bán cổ phần) và cuối cùng là vốn huy động từ thị trường vốn (cổ phiếu, trái phiếu, quỹ đầu tư, các nền tảng công nghệ)...

Tính trong quý I/2022, nguồn vốn tín dụng bất động sản tăng khoảng 2,4% so với cuối năm ngoái. Tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2,23 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế. Trong đó, cho vay nhà ở ước đạt 65%, tức khoảng 1,45 triệu tỷ đồng; còn lại là tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm 35% còn lại, tức khoảng 0,78 triệu tỷ đồng, theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng.

Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), tính đến hết tháng 4/2022, tổng vốn đăng ký mới vào bất động sản đạt gần 2,8 tỷ USD, chiếm khoảng 26,5% vốn FDI vào cả nước. Ngoài ra, góp vốn, mua cổ phần đạt 1,04 tỷ USD, chiếm 9,69%.

Về kênh phát hành trái phiếu, đến hết tháng 4/2022, toàn thị trường phát hành 72.000 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp bất động sản phát hành 27.000 tỷ đồng, xếp thứ nhất và chiếm 37,3% tổng khối lượng phát hành.

Điều tiết tín dụng bất động sản: có thể siết chặt, nhưng không bóp nghẹt

Với vai trò quan trọng của thị trường bất động sản trong nền kinh tế, giới chuyên gia  kỳ vọng lớn vào sự phát triển cân bằng, hài hòa của toàn thị trường tài chính nói chung và thị trường vốn vào bất động sản nói riêng. “Cần kiến tạo phát triển song vẫn kiểm soát rủi ro, nắn dòng vốn chứ không làm nghẽn, chú trọng điều tiết cung cầu bất động sản”, TS. Lực nhấn mạnh.

Để hướng tới nắn dòng vốn bất động sản đi đúng hướng, TS. Lực đưa ra một số kiến nghị giải pháp, chủ yếu liên quan đến điều chỉnh thể chế.

Đầu tiên, hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp, rà soát Luật Chứng khoán (nhất là điều kiện nhà đầu tư chuyên nghiệp…), cần thiết có xếp hạng tín nhiệm, quy định phân nhóm các phân khúc bất động sản… Bên cạnh đó, có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính bất động sản chuyên biệt như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs), cơ quan tái tài trợ bất động sản thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…

Bên cạnh đó, có hướng phân bổ vốn ngân hàng phù hợp hơn để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp. Có lộ trình thuế bất động sản phù hợp, minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập… thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch bất động sản.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, ngoài vốn tín dụng, doanh nghiệp cần linh hoạt huy động vốn từ các kênh khác như phát hành trái phiếu, chào bán cổ phần cho cổ đông hiện hữu, chương trình ESOP, cổ phiếu quỹ, quỹ đầu tư, trái phiếu công trình, thuê tài chính. Các doanh nghiệp cần hướng tới minh bạch, chuyên nghiệp và chân chính, nhất là hồ sơ tín dụng, hồ sơ phát hành chứng khoán, thực hiện các cam kết và hạn chế 3Ds (đòn bẩy, đầu cơ, đám đông)…

Tương tự TS. Cấn Văn Lực, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng khẳng định phương châm cho phát triển các kênh đầu tư bất động sản là củng cố, lành mạnh hóa các kênh hiện hữu như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp; ngoài ra thúc đẩy mạnh hơn, gắn liền với lành mạnh hóa và giảm rủi ro các kênh mới hình thành và còn yếu như đầu tư qua các quỹ REIT. 

“Đối với các kênh như tín dụng và phát hành trái phiếu; có thể siết chặt song không “dàn hàng ngang” mà tùy từng chủ thể phát hành cho vay, phân khúc thị trường để có sự điều tiết hữu hiệu, không bóp nghẹt hay gây hoảng loạn cho nhà đầu tư trên diện rộng”, ông Sang nhấn mạnh.

Về giải pháp ngắn hạn, TS. Sang cho rằng cần phân lập, làm rõ các tổ chức phát hành trái phiếu, ngân hàng cho vay bất động sản và dư nợ, tính chất các khoản vay ngân hàng, độ khả tín của tổ chức phát hành để tránh sự hoảng loạn mang tính hệ thống, nhất là khi thông tin chưa đủ minh bạch và số lượng nhà đầu tư cá nhân có bản lĩnh, kỹ năng đầu tư chứng khoán còn hạn chế. Đối với các quỹ đầu tư bất động sản cần nghiên cứu điều chỉnh, sửa đổi các quy định liên quan đến chuyển nhượng.

Về giải pháp dài hạn, cần có quyết tâm cao hơn trong xây dựng môi trường pháp lý cũng như thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp độc lập và hiệu quả hoạt động cao, qua đó nâng cao độ an toàn cho phát hành và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp.

Ngoài ra, cơ quan quản lý cần tăng cường, đẩy mạnh xây dựng, hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế về tài chính, báo cáo tài chính đối với trái phiếu bất động sản cũng như các quỹ REIT để bảo đảm tính công bằng, đồng nhất hơn về chất lượng quản trị và kết quả hoạt động của doanh nghiệp và các quỹ.

Bên cạnh đó, cũng cần tiếp tục thúc đẩy việc nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam từ hạng "Cận biên" lên "Mới nổi", từ đó thu hút vốn nước ngoài và nâng cao hiệu quả hoạt động và quản trị thị trường, doanh nghiệp niêm yết. Tiếp tục hoàn thiện và áp dụng các chuẩn mực quốc tế và tài chính, xây dựng chỉ số bất động sản, hướng tới bảo vệ lợi ích của nhà đầu tư.