Doanh nghiệp BĐS đang có hàng trăm nghìn tỷ đồng hàng tồn kho

Nhìn vào báo cáo tài chính trong quý II của nhiều doanh nghiệp địa ốc đã có khởi sắc hơn. Tuy nhiên, từ chỉ số tồn kho tăng cho thấy rằng dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản vẫn chưa có nhiều sự chuyển động. Dự án dang dở vẫn còn rất nhiều trong khi tiền mặt để chi trả cho các chi phí vận hành vẫn khó khăn.

Thống kê từ báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 của 10 doanh nghiệp bất động sản niêm yết (chủ yếu là nhóm phát triển mảng nhà ở) cho thấy, tổng giá trị tồn kho tại thời điểm cuối tháng 6/2024 vào khoảng 288.000 tỷ đồng, tăng 2.000 tỷ đồng so với quý trước và tăng 4,3% so với cuối năm 2023 (276.000 tỷ đồng).

Đứng đầu về lượng tồn kho là Công ty CP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (mã: NVL) với hơn 142.000 tỷ đồng giá trị tồn kho bất động sản, chiếm hơn 59% tổng tài sản (240.000 tỷ đồng) và tăng hơn 3.000 tỷ đồng so với đầu năm.

Trong cơ cấu hàng tồn kho của Novaland, có gần 134.000 tỷ đồng là bất động sản để bán đang xây dựng và 8.380 bất động sản để bán đã xây xong.

Trong khi đó, tính đến hết tháng 6, tổng tài sản của Novaland là 240.178 tỷ đồng, tức hàng tồn kho đã chiếm hơn một nửa tổng tài sản của doanh nghiệp này.

Cũng ở thị trường phía Nam,  CTCP Đầu tư Nam Long (mã: NLG) ghi nhận đến 30/6, tổng tài sản đạt 29.731 tỷ đồng. Tuy nhiên, hàng tồn kho chiếm khoảng 64% tổng tài sản (19.165 tỷ đồng), chủ yếu là bất động sản dở dang tập trung tại dự án Izumi (8.656 tỷ); Waterpoint giai đoạn 1 (3.837 tỷ); Akari (2.426 tỷ); Waterpoint giai đoạn 2 (2.036 tỷ); dự án Cần Thơ (1.493 tỷ)... 

Một doanh nghiệp khác cũng có giá trị hàng tồn kho chiếm phần lớn giá trị tổng tài sản đó là CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã: KDH). Tính đến cuối tháng 6/2024, Khang Điền ghi nhận tổng tài sản là 28.401 tỷ đồng. Tuy nhiên, hàng tồn kho lại chiếm phần lớn với khoảng 21.458 tỷ đồng, tăng 14% so với thời điểm cuối năm 2023.

Báo cáo tài chính của Khang Điền giải thích phần lớn giá trị hàng tồn kho gia tăng đến từ các dự án đã được hình thành từ trước đó. Trong đó, nhiều dự án lượng tồn kho ở mức hơn 3.000 tỷ đồng đến hơn 6.000 tỷ đồng và tập chủ yếu tập trung tại các dự án Khu dân cư Tân Tạo; Bình Trưng - Bình Trưng Đông; Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông...

Với Bất động sản Phát Đạt (mã: PDR) cũng có lượng hàng tồn kho tăng nhẹ, lên mức 12.523 tỷ đồng vào 30-6, trong khi cuối năm ngoái là 12.199 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho này chiếm hơn phân nửa tổng tài sản của Phát Đạt tính đến hết quý II/2024 (22.536 tỷ đồng).

Tập đoàn Đất Xanh (mã: DXG) có lượng hàng tồn kho đạt 13.896 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm ngoái nhưng vẫn chiếm 47% trên tổng tài sản doanh nghiệp (28.955 tỷ đồng).

Với Vinhomes (mã: VHM), tại thời điểm 30/06/2024, lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp này rơi vào khoảng 56.363 tỷ đồng, tăng 1.000 tỷ đồng so với cuối năm ngoái. Phần lớn đến từ tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con, chi phí xây dựng và phát triển dự án Ocean Park 1, 2, 3; Grand Park; Smart City…

Trong khi đó, hàng tồn kho của Văn Phú - Invest tăng nhẹ lên 3.746 tỷ đồng, chiếm 31% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: The Terra Bắc Giang (1.508 tỷ đồng), Vlasta Thủy Nguyên (1.765 tỷ đồng), Song Khê - Nội Hoàng (206 tỷ đồng)… Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 64 tỷ)...

Kỳ vọng vào Luật mới có hiệu lực

Theo các chuyên gia, việc tồn kho bất động sản lớn là hệ lụy của tình trạng vướng mắc pháp lý của dự án và khủng hoảng nguồn vốn của nhóm doanh nghiệp bất động sản.

Chia sẻ trên Báo Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho rằng với nhóm hàng tồn kho bất động sản bán thành sản phẩm, là nhóm đã triển khai nhiều năm nhưng chưa hoàn thiện, các đơn vị quản lý Nhà nước cần tập trung xem xét, đẩy nhanh hơn nữa tiến độ gỡ vướng cho những dự án này nhằm khơi thông nguồn lực.

Mặc dù khó khăn nhưng theo ông Châu, khi Luật Đất đai (sửa đổi), cùng với Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực đồng thời từ 1/8/2024 sẽ đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hiện cả nước có trên 1.200 dự án tương đương với trên 30 tỷ USD nằm bất động chờ rà soát, thanh tra. Việc ách tắc pháp lý trong nhiều năm khiến tồn kho bất động sản dở dang liên tục tăng. Qua đó, gây khó cho doanh nghiệp, khiến "sức khoẻ" tài chính của nhiều doanh nghiệp bất động sản suy yếu.

Đưa ra giải pháp cho câu chuyện hàng tồn kho, ông Đính cho rằng, doanh nghiệp nên cân nhắc điều chỉnh phát triển các dự án gắn với nhu cầu thực có giá trung bình, hợp túi tiền. Bởi người dân đang tìm kiếm việc mua nhà có giá phù hợp. Nếu doanh nghiệp phát triển các sản phẩm có chất lượng cao nhưng những người có khả năng chi trả mua sản phẩm đó không nhiều thì sản phẩm vẫn khó thoát hàng và lâm vào cảnh tồn kho.

Bên cạnh đó, với những dự án chậm triển khai do vướng mắc về thể chế, quy định pháp luật, doanh nghiệp có thể kỳ vọng khi các bộ luật mới có hiệu lực, các nghị định thông tư hướng dẫn chi tiết sẽ phần nào tháo gỡ những vướng mắc pháp lý của dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện những dự án "đắp chiếu", giúp giảm số lượng hàng tồn kho của doanh nghiệp.