Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có thông báo điều chỉnh chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng, nới hạn mức tín dụng (room) năm 2022 đối với các tổ chức tín dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp tiếp cận tín dụng ngân hàng, hỗ trợ phục hồi tăng trưởng kinh tế. Trong bối cảnh nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang khan hiếm, thông tin về nới hạn mức tín dụng  đem đến nhiều kỳ vọng cho nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, khả năng dòng vốn tín dụng “chảy” vào bất động sản sẽ chưa thực sự đạt mức kỳ vọng, bởi tỷ lệ nới room không lớn, chỉ nới room tại một số ngân hàng. Chưa kể, việc cho vay tín dụng sẽ có những nhóm ngành, nhóm doanh nghiệp ưu tiên được vay.

Bất động sản vẫn gặp khó khăn về dòng vốn

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc NHNN được nới room tín dụng  sẽ có tác động tích cực đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản, vì các doanh nghiệp cần nguồn tiền mới để đảo nợ trái phiếu đến hạn, điều vốn đang gây áp lực lớn và thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ sôi động trở lại vào các tháng cuối năm 2022 khi các nhà đầu tư mua nhà tiếp cận được vốn, doanh nghiệp giải phóng được hàng tồn kho. Song, khả năng dòng vốn được khơi thông trong ngắn hạn không nhiều. Nguyên nhân chủ yếu do thời gian qua, khối ngân hàng đã dành vốn quá nhiều cho lĩnh vực bất động sản.

Nguồn vốn ngân hàng đang chiếm đến 70% giá trị vốn bất động sản. Với mô hình kinh doanh hiện nay, ngân hàng càng tăng tín dụng, doanh nghiệp địa ốc sẽ càng tăng thâm dụng vốn. Chưa kể, thời hạn quay vòng vốn trong lĩnh vực bất động sản kéo dài bình quân khoảng 10 năm, cao gấp 4 lần các ngành sản xuất kinh doanh khác. Về lâu dài, điều này sẽ gây bất ổn, nên khả năng dòng vốn đổ vào thị trường bất động sản được nới rộng trong ngắn hạn hạn chế.

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Lê Xuân Nghĩa, các doanh nghiệp bất động sản đang gặp vướng mắc về vốn đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp. Vì vậy, cần xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc, dài hạn cho thị trường này thông qua việc sớm xây dựng đạo luật về trái phiếu doanh nghiệp.

Đặc biệt, Nghị định 153/CP sửa đổi về phát hành trái phiếu doanh nghiệp cần sớm được thông qua, để khuyến khích các doanh nghiệp lớn phát hành trái phiếu. Các doanh nghiệp bất động sản có dư nợ trái phiếu lớn, thời gian đáo hạn trong kỳ tới cần nhanh chóng xây dựng kế hoạch chi trả, bao gồm mạnh dạn phát hành trái phiếu mới hoặc bán các dự án, tài sản tồn đọng.

Trong khi đó, chuyên gia tài chính - TS. Đinh Thế Hiển cho rằng, để giải quyết vấn đề vốn cho thị trường bất động sản hiện nay, nguồn vốn cho đối tượng mua nhà ở trung bình trở xuống phải tốt hơn nhà ở cao cấp. Với sản phẩm cao cấp có giá trị vài chục tỷ đồng, tỷ lệ cho vay chỉ nên ở mức 50%, thậm chí 40%, những người mua sản phẩm trung bình, nên cho vay với tỷ lệ 60 - 80%.

 Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản phải là công ty đầu tư dự án, không phải là công ty môi giới và cần có vốn mạnh. Ngoài ra, thị trường bất động sản muốn duy trì ổn định cần thông qua quỹ tín thác, định chế tài chính đủ năng lực. Vì thực tế, trên thị trường đang bán các sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai, đây là hình thức góp vốn của doanh nghiệp bất động sản với nhà đầu tư, nhưng người mua cá nhân khó phân biệt về hợp đồng góp vốn hay mua nhà.

Nguồn vốn ngoại là “cứu cánh” cho bất động sản

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, nửa đầu năm 2022 dòng vốn cho thị trường bất động sản bị thu hẹp từ nhiều phía như kiểm soát chặt nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu doanh nghiệp, sự suy giảm của thị trường trái phiếu.

Việc siết chặt tín dụng nhằm giúp Nhà nước có cơ hội chọn lựa và ưu tiên những doanh nghiệp, dự án có dòng tiền tốt ở các lĩnh vực khác nhau, tùy vào thời điểm và tình hình kinh tế. Ngoài ra, động thái này sẽ hạn chế việc vay tín dụng xấu, gây khó khăn cho các ngân hàng.

Vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước thực hiện điều chỉnh room tín dụng năm 2022 đối với các ngân hàng nhận được sự quan tâm đặc biệt của các doanh nghiệp, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường bất động sản.

Theo ông Khương, Việt Nam hiện là một trong những quốc gia có tốc độ hồi phục và phát triển kinh tế mạnh trong giai đoạn sau đại dịch, giúp quốc gia thu hút nhiều sự quan tâm và nguồn đầu tư nước ngoài. Sau khi Chính phủ mở lại các chuyến bay quốc tế từ tháng 10/2021, các ngành kinh tế, đặc biệt là du lịch và khách sạn, đã được hưởng lợi lớn.

Yếu tố này đã tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp nước ngoài gia nhập thị trường Việt Nam, nhất là trong bối cảnh cơ hội đầu tư tại quốc gia của họ ngày càng hạn chế, các khoản đầu tư cũng không có tính cạnh tranh cao như tại Việt Nam.

“Đây sẽ là cơ hội cho việc phát triển nguồn lực cho dòng FDI ở Việt Nam, bao gồm thị trường bất động sản. Đối với một đất nước với hơn 100 triệu dân như Việt Nam, một siêu độ thị với hơn 10 triệu dân như TP HCM, các khoản đầu tư này là rất quan trọng”, ông Khương nói thêm.

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch Đầu tư, dù vốn ngoại đầu tư trực tiếp (FDI) giảm gần 13% so với cùng kỳ năm trước, nhưng riêng vốn FDI rót vào ngành kinh doanh bất động sản lại tăng vọt với hơn 3,3 tỉ USD, chiếm 19,9% tổng vốn đầu tư đăng ký.