Thời gian gần đây, trên mạng xã hội và thậm chí cả website của cơ quan báo chí xuất hiện khá nhiều quảng cáo rao bán bất động sản tại một dự án bất động sản ở xã Tây Hòa, Trảng Bom, Đồng Nai có tên "Dự án Khu đô thị Tây Hòa AIRPORT" hoặc "Khu dân cư thương mại dịch vụ Tây Hòa" (Gọi tắt là KDC Tây Hòa-PV).

 

Theo các thông tin quảng cáo thì dự án KDC Tây Hòa do Công ty TNHH Bất động sản Liên Hợp làm chủ đầu tư, cùng với các đơn vị phát triển và phân phối dự án như: Công ty TNHH Bất Động Sản Nghiêm Gia Group, công ty Cổ phần Phát triển địa ốc Vina Land. 

 

 

 

Theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở và một sổ bộ luật liên quan, đối với các dự án đất nền, chủ đầu tư phải thực hiện nhiều thủ tục pháp lý từ khâu xin chủ trương đầu tư cho đến khi bán nhà cho khác hàng. Những quy định pháp luật đó nhằm đảm bảo việc thực hiện sử dụng đất hợp lý, phù hợp nhu cầu phát triển, đảm bảo quyền lợi cho các bên. Nhưng đối với Dự án KDC Tây Hòa, mặc dù chủ đầu tư đã cho tiến hành rao bán bất động sản nhưng còn thiếu nhiều căn cứ pháp lý. 

 

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh khi: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Chủ đầu tư có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua và được cơ quan nhà nước trả lời đủ điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh.

 

Ngoài ra, chủ đầu tư dự án bất động sản còn phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ cam kết với khách hàng trước khi mở bán bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

 

Như vậy có thể nhận thấy, Dự án KDC Tây Hòa đang vi phạm hàng loạt quy định pháp luật. Theo Luật sư Phạm Duy Hiển (Đoàn Luật sư tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu) thông tin: Dự án bất động sản khi chưa được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh vụ tài chính theo quy định thì sẽ bị phạt tiền từ 250.000.000 đồng – 300.000.000 đồng theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

 

Còn theo quy định tại khoản 1 điều điều 89 Luật Xây dựng 2014 thì dự án này thuộc trường hợp phải xin giấy phép trước khi khởi công xây dựng. Trường hợp tổ chức thi công công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 – 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập dự án đầu tư xây dựng; Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.

 

 

Mặt khác, các thửa đất thuộc dự án bao gồm: thửa 549 có diện tích 65.883m2 đất ở tại nông thôn kết hợp trồng cây lâu năm và một phần thửa 563 có diện tích 6.001,3m2 trồng cây lâu năm cùng thuộc tờ bản đồ số 10, xã Tây Hòa, huyện Trảng Bom vẫn đang là đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng chủ đầu tư đã ngang nhiên đầu tư hạ tầng, phân lô, bán nền trái phép. Việc tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn khi chưa được cơ quan nhà nước cho phép sẽ bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng – 200.000.000 đồng; Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định tại điểm c khoản 5 và điểm d khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

 

Luật sư Hiển cũng khuyến cáo: người mua cần cẩn trọng xem xét tính pháp lý của dự án trước khi tham gia ký kết các văn bản giao dịch. Nếu còn nghi ngờ về tính pháp lý của dự án thì có thể tìm đến những chuyên gia, luật sư chuyên về lĩnh vực bất động sản để có thể tư vấn pháp lý giúp người mua tránh khỏi những rủi ro trong giao dịch.

 

Thời gian gần đây, tại Đồng Nai cũng như một số địa phương khác xuất hiện nhiều thông tin rao bán dự án đất nền dưới hình thức hợp đồng góp vốn, vay vốn, hợp tác đầu tư, đặt cọc giữ chỗ…trong khi chưa thực hiện đúng các quy định pháp luật. Những biểu hiện đó cho thấy chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính, coi thường pháp luật và làm ăn chộp giật, gây hệ rất phức tạp về sau. 

 

Thiết nghĩ, các cơ quan chức năng tỉnh Đồng Nai cần vào vào cuộc làm rõ và có các biện pháp xử lý theo quy định pháp luật.