Phân khúc bất động sản công nghiệp là điểm sáng trên thị trường

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trên cả nước có khoảng 563 khu công nghiệp (KCN) nằm trong quy hoạch tại 61/63 tỉnh thành, trong đó 397 KCN đã được thành lập, 292 KCN đã đi vào hoạt động.

Một số KCN tại Hà Nội, TP HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy. Trong đó, Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất cả nước khi có 29 KCN đã đi vào hoạt động với tỷ lệ lấp đầy đạt trên 95%.

Năm 2022, một số dự án KCN đáng chú ý được đưa vào hoạt động gồm: Dự án VSIP 3 với diện tích 1.000 ha, trong đó diện tích cho thuê 700 ha; dự án Amata Long Thành với diện tích 410 ha, trong đó diện tích cho thuê 275 ha; dự án Việt Phát với diện tích 1.800 ha, trong đó diện tích cho thuê 923 ha; dự án Nam Thuận với diện tích 308 ha, trong đó diện tích cho thuê 217 ha.

Cũng theo VARS, về giá thuê bất động sản KCN, trong năm tăng khoảng 10% so với kỳ trước, trung bình 100-120 USD/m2/chu kỳ thuê và sẽ tiếp tục tăng, nhất là tại thị trường phía Nam do nguồn cung khan hiếm.

Cụ thể, tại các KCN miền Bắc, giá thuê dao động từ 90-120 USD/m2/chu kỳ thuê, còn tại khu vực miền Nam, thị trường TP HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2. Long An ghi nhận mức giá thuê trung bình trong khoảng 125-275 USD/m2; Bình Dương dao động từ 100-250 USD/m2, còn tại Đồng Nai là từ 100-200 USD/m2. Mức giá này được tính theo mỗi chu kỳ thuê.

Các KCN, khu kinh tế đã thu hút được hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đầu tư đăng ký tương ứng khoảng hơn 340 tỷ USD.

Hiện nay, 5 tỉnh, thành có nhiều KCN đang hoạt động nhất gồm có: Đồng Nai, Bình Dương, TP HCM, Long An và Bắc Ninh.

Bất động sản khu công nghiệp có nhiều lợi thế

Hiện tại, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng, bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành hút vốn FDI nhiều, do đó đã tạo động lực cho một kỳ tăng trưởng tốt.

Theo nhận định của Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt, tỷ giá VND/USD leo lên mức cao mới tác động tích cực đến giá trị danh mục dự án khu công nghiệp của các nhà phát triển. Tất cả các hợp đồng cho thuê đang niêm yết bằng USD, do đó, sự tăng giá của đồng USD sẽ có lợi cho kết quả kinh doanh sắp tới của doanh nghiệp.

 Sự thay đổi tích cực trong tỷ giá VND/USD sẽ cải thiện tỷ suất lợi nhuận gộp của phân khúc bất động sản khu công nghiệp theo cùng một mức tương ứng và làm tăng giá trị quỹ đất cho thuê của các nhà phát triển.

Mặt khác, Rồng Việt chỉ ra tỷ lệ đòn bẩy thấp và khả năng chi trả lãi suất cao giúp phần lớn các nhà phát triển khu công nghiệp sống tốt trong bối cảnh thắt chặt chính sách tiền tệ thắt chặt. Phần lớn các cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản khu công nghiệp có nợ ròng âm hoặc tỷ lệ nợ ròng/lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao EBITDA (thấp<4), do đó khả năng trả nợ vẫn được đảm bảo. Đại đa số nhóm cổ phiếu khu công nghiệp có hệ số đòn bẩy thấp (D/E < 0,5) và tỷ lệ thanh toán nợ từ nguồn EBITDA cao, nên việc tăng lãi suất sẽ có tác động khiêm tốn đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam đang trong mức cao của quy hoạch tổng thể sử dụng đất quốc gia. Trong khi các khu công nghiệp mới được phê duyệt thường mất nhiều thời gian để giải phóng mặt bằng, do đó giá thuê kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng.

“Tổng diện tích các khu công nghiệp đã thành lập gần như đạt mục tiêu kế hoạch của Chính phủ đến năm 2025. Nghị định mới áp dụng cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp tạo ra thuận lợi mới có thể khuyến khích đầu tư bất động sản khu công nghiệp bằng cách giảm các thủ tục hành chính cho các nhà phát triển khu công nghiệp nhưng sẽ khó khăn hơn về tiêu chí phê duyệt dự án”, báo cáo Rồng Việt cho biết.

Trong bối cảnh vĩ mô hiện tại, việc tăng lãi suất sẽ không gây nhiều áp lực cho các nhà phát triển khu công nghiệp khi phần đông có sức khỏe tài chính tốt.

Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản công nghiệp còn nhiều điểm nghẽn đẩy giá thuê tăng tại các khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao. Việc tích hợp vào quy hoạch chung 5 năm của tỉnh, quy định của pháp luật về đầu tư trong quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư khiến cuộc chơi càng khó cho các nhà phát triển khu công nghiệp trong việc tích lũy quỹ đất.

Bất động sản vùng ven khu công nghiệp dự báo vẫn thanh khoản tốt

Phát biểu tại phiên tọa đàm VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định, dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân. Trong đó, ông cho rằng BĐS vùng ven các khu công nghiệp là một trong những loại hình vẫn có thanh khoản tốt.

Ông Dũng cho biết, hiện tại dòng tiền trong dân khá tốt, dù có nguồn lực kinh tế nhưng người dân không dám đầu tư, rót tiền vào bất động sản do chi phí vốn tăng cao, lãi suất ngân hàng tăng cao. Ngược lại đây cũng chính là cơ hội đầu tư cho những người có tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn.

Đối với việc nới lỏng room tín dụng, nhà nước cần điều tiết để có thể phân bổ cho nhiều ngành nghề. Với những lĩnh vực kinh doanh khác nhà nước sẽ cần hỗ trợ cho các doanh nghiệp đầu tư sản xuất để thúc đẩy phát triển kinh tế. Việc hỗ trợ này lại xuất hiện rào cản: các ngân hàng đang phân bổ vốn cho các doanh nghiệp bất động sản nhiều, nhưng doanh nghiệp đang mất thanh khoản nhất định gây ách tắc dòng vốn.

Hơn nữa các ngân hàng đang đẩy lãi suất lên trong đó có lãi suất tiền gửi để bổ sung khoản vốn ách tắc nên dù chính sách cởi mở thì các doanh nghiệp sản xuất cũng phải chịu lãi suất tăng cao. Ngoài ra độ trễ của chính sách cũng khiến sự phát triển kinh tế chắc chắn sẽ chậm lại do chi phí vốn tăng cao đồng nghĩa hoạt động kinh doanh của các cá nhân doanh nghiệp trong mảng đầu tư kinh doanh sản xuất cũng bị ảnh hưởng.

Với những khó khăn trên, ông Dũng dự báo bất động sản dự án vẫn tiếp tục đi xuống cho đến hết 2023 thậm chí giữa 2024, bất động sản vùng ven cũng tương tự. Tuy nhiên tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu được hỗ trợ bởi thông tin quy hoạch, giải ngân đầu tư công thúc đẩy cơ sở hạ tầng... ngược lại cũng sẽ xuống mạnh như bất động sản dự án...

Dù vậy, ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này - người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố... Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ. Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới.

Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.