Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2024 của Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh (DXS-FERI), nguồn cung mới của phân khúc  bất động sản nhà ở quý I/2024 tăng 8% so với thời điểm cuối năm 2023 và chủ yếu đến từ rổ hàng mới thuộc dự án cũ. Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc quý I/2024 đạt khoảng 45.200 sản phẩm (tổng cung tính sản phẩm có thể sẵn sàng đưa vào kinh doanh, gồm hàng tồn kho tích lũy còn lại, số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng được chào bán mới).

Trong thực tế, nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp, tạo nên tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, khiến cho thị trường mất thanh khoản cục bộ, hàng thừa vẫn thừa mà hàng thiếu vẫn thiếu.

Theo DXS-FERI, nguồn cung sơ cấp khu vực miền Nam đang đứng đầu cả nước, chủ yếu là ở TP HCM và Bình Dương với 22.100 sản phẩm, chiếm 48,8% tổng nguồn cung mới toàn quốc. Còn tại Hà Nội và các tỉnh lân cận, tổng nguồn cung ghi nhận 15.100 sản phẩm, chiếm 33,3% tổng cung mới toàn thị trường; Tại miền Trung, tổng nguồn cung khoảng 5.600 sản phẩm, chiếm 12,4% tổng cung toàn thị trường; Với miền Tây, tổng nguồn cung 2.500 sản phẩm, chiếm 5,5% tổng nguồn cung mới của thị trường.

Về nhu cầu tìm kiếm bất động sản quý I/2024, DXS-FERI đánh giá cũng tăng lên so cùng kỳ năm trước, đặc biệt là loại hình nhà ở riêng lẻ và căn hộ thuộc khu vực nội thành của những đô thị lớn.

Ngoài ra, đối với tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường, ước tính tăng xấp xỉ 3,6 lần so cùng kỳ năm 2023. Tỷ lệ hấp thụ ổn định theo quý, tuy nhiên, xét hiệu suất thực tế thì tỷ lệ hấp thụ hai tháng kinh doanh của quý I/2024 tương đương tỷ lệ hấp thụ của 3 tháng quý IV/2023. Mặt khác, tỷ lệ hấp thụ bất động sản không đồng đều ở các khu vực và loại hình sản phẩm khác nhau. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường quý I/2024 vào khoảng 25-30%, trong đó, khu vực Hà Nội và các tỉnh lân cận (30-40%), và TP HCM (20-25%) là hai khu vực có tỷ lệ hấp thụ cao nhất, tập trung vào phân khúc căn hộ.

Riêng giá bán sơ cấp phân khúc nhà ở được chia thành hai cực rõ rệt. Tại thị trường miền Bắc và miền Nam có xu hướng tăng giá ở hầu hết phân khúc căn hộ, nhà phố, biệt thự; còn duy trì ổn định ở phân khúc đất nền, shophouse. Cụ thể, với thị trường miền Bắc, giá căn hộ ghi nhận tỷ lệ tăng cao nhất, từ 2-5% theo quý.

Các phân khúc nhà phố, biệt thự có mức tăng lần lượt 2-3% và 1-3%. Đối với thị trường khu vực miền Nam, mức tăng giá căn hộ từ 2-3% theo quý và phân khúc nhà phố, biệt thự lần lượt tăng 1-2% và 1-3%. Trong khi thị trường miền Trung, miền Tây chưa xuất hiện xu hướng tăng giá ở các phân khúc, thậm chí vẫn giảm giá ở phân khúc đất nền tại khu vực miền Trung, từ 2-3% theo quý.

Theo đó, ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh, dự báo quý II/2024 về tổng thể, dù vẫn gặp khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc. Nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận động thái tích cực hơn đối với nguồn cung.

Trong đó, nguồn cung mới bất động sản nhà ở ước tính tăng thêm 25% so với quý I/2024, chủ yếu là từ dự án đã mở bán, hoặc đã khởi công trong giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4.500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường quý II lên 45.200 sản phẩm.

Giá chung cư có hạ nhiệt?

Các chuyên gia đều cho rằng, giá chung cư và căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP HCM đều tăng cao là do thiếu nguồn cung. Sự chênh lệch giữa cung và cầu đã tạo nên giá chung cư ở Hà Nội tăng suốt thời gian qua.

  Báo cáo thị trường bất động sản quý I của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng tiệm cận TP HCM. Cụ thể,  chung cư ở Hà Nội có mức giá trung bình là 46 triệu đồng/m2, trong khi giá chung cư ở TPHCM là 48 triệu đồng/m2.

Báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho thấy, giai đoạn 2014-2023, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng trưởng 109%, bình quân 9%/năm. Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán đã tăng trưởng 54%, bình quân 9%/năm trong giai đoạn 2018-2023.

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I diễn ra mới đây, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, giá trung bình nhà ở tại Hà Nội đang ở mức cao tiệm cận TP HCM. Tuy nhiên, xu hướng giá tương lai sẽ không tiếp tục tăng cao như giai đoạn trước.

"Trong một giai đoạn ngắn, thị trường có sự tham gia của các chủ đầu tư nước ngoài với dòng bất động sản siêu sang. Nguồn cung mở bán mới cũng không nhiều nên đã đẩy giá trung bình của thị trường lên", bà Trang Bùi chia sẻ.

Vị chuyên gia này cũng cho biết, trong tương lai sẽ có rất nhiều các dự án khu đô thị, khu dân cư mới ở xung quanh Hà Nội. "Dự báo nguồn cung sẽ nhiều hơn, đa dạng hơn chứ không chỉ là siêu sang, giảm áp lực về giá bán cho thị trường Hà Nội", bà Trang Bùi nhấn mạnh.

Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ mở ra cơ hội giải quyết tình trạng lệch pha cung - cầu, kéo giảm mặt bằng giá nhà ở của toàn thị trường. 

“Năm 2024 có nhiều yếu tố vĩ mô tác động tích cực đến thị trường như lãi suất vay mua nhà tiếp tục được điều chỉnh giảm, nhà ở xã hội là trọng tâm trong Chương trình phát triển nhà ở của Chính phủ; việc phê duyệt quy hoạch tại các địa phương trong giai đoạn đang xem xét, được thúc đẩy hoàn thành sớm; Việt Nam chú trọng thúc đẩy đầu tư công, tạo động lực thúc đẩy kinh tế cho nhiều vùng trọng điểm... hứa hẹn là “trợ lực” cho thị trường nhà ở nói riêng và thị trường bất động nói chung phát triển.

Đặc biệt, tháng 1/2024, Quốc hội thông qua Luật Đất đai sửa đổi, Luật mới này cùng với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã hoàn tất việc sửa đổi khung pháp lý cho thị trường bất động sản của Chính phủ. Những luật mới  sẽ giúp chủ đầu tư đạt được các phê duyệt pháp lý cần thiết để phát triển và thương mại hóa dự án mới; định hướng cho chủ đầu tư huy động vốn cho dự án một cách thận trọng; cải thiện nguồn cung nhà mới”, chuyên gia nhận định.