Hà Nội: Nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000 - 15.000 căn trong năm 2023 

CBRE cho biết số căn hộ mở bán mới giảm 43% theo quý và 44% theo năm – đây là lượng mở bán thấp nhất theo quý kể từ quý I/2020. Tâm lý thận trọng vẫn là phổ biến của cả chủ đầu tư và người mua nhà trong quý đầu tiên của năm 2023.

Số liệu của CBRE và diễn biến thực tế trên thị trường cũng cho thấy tất cả nguồn cung mới trong quý I/2023 đều là đợt mở bán tiếp theo của các dự án đã mở bán từ các quý trước của năm 2022. Theo phân khúc, sản phẩm trung cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán mới, phần còn lại là các sản phẩm cao cấp.

Doanh số bán hàng ở ngưỡng xấp xỉ nguồn cung mở bán mới. Số căn bán được ghi nhận trong quý I/2023 giảm 58% so với cùng kỳ năm trước và giảm 54% so với quý trước IV/2022.

Dù vậy, CBRE bắt đầu ghi nhận sự trở lại của người mua nước ngoài, đặc biệt từ Hong Kong (Trung Quốc) và Singapore tại thị trường Hà Nội. Đây là một dấu hiệu tích cực cho thị trường tại thời điểm hiện tại khi Chính phủ đang quyết liệt triển khai loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để thị trường BĐS phục hồi và phát triển sau đại dịch COVID -19

Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý I/2023 được ghi nhận trung bình ở mức 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý, phản ánh cơ cấu sản phẩm mở bán tiếp tục tập trung ở phân khúc cao cấp và trung cấp.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so với cùng kỳ năm ngoái, thấp hơn mức tăng theo năm của năm quý trước đó (tăng từ 5% tới 15% theo năm).

Theo CBRE, mức giá này không chênh lệch nhiều so với quý trước, thời điểm giá bán thứ cấp bắt đầu chững lại. Đáng chú ý, tại một số khu đô thị nằm xa trung tâm, giá bán một số phân khu ghi nhận giảm 3-8% theo quý khi một số người mua bán lại ở ngưỡng chiết khấu khi hết thời hạn chương trình ưu đãi lãi suất.

Nguồn cung mở bán mới dự kiến đạt khoảng 14.000 - 15.000 căn tại Hà Nội trong năm 2023 trước bối cảnh vĩ mô vẫn còn nhiều thách thức với cả chủ đầu tư và người mua nhà. Mức mở bán mới này chỉ gần tương đương với năm 2022 và thấp hơn 15% - 20% so với năm 2021.

Nguồn cung mới vẫn chủ yếu tập trung tại các phân khu tiếp theo ở các khu đô thị. Phân khúc cao cấp và trung cấp dự kiến vẫn chiếm chủ đạo trong tổng nguồn cung mới và giá bán sơ cấp dự kiến sẽ vẫn duy trì ở ngưỡng 1.900 – 2.100 USD/m2 trong năm.

Doanh số bán hàng được kỳ vọng ở ngưỡng tương đương số căn mở bán mới trong năm, nguồn cầu chủ đạo sẽ đến từ người có nhu cầu thực mua nhà để ở. Mặt bằng lãi suất hạ nhiệt trong thời gian trở lại đây là một tín hiệu tích cực cho thị trường nhà ở trong các quý sắp tới, tuy nhiên vẫn sẽ cần thời gian để hoạt động thị trường thực sự được cải thiện.

TP HCM: Giá bán chung cư đi ngang

Chia sẻ tại sự kiện Báo cáo thị trường bất động sản mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam cho biết, trong quý I/2023, TP HCM đối mặt với nhiều thách thức.

Doanh nghiệp BĐS vẫn tập trung để lên kế hoạch giải quyết những khó khăn về dòng vốn và cơ cấu lại hoạt động khiến giao dịch BĐS tại TP HCM trong quý I thiếu hụt nghiêm trọng nguồn cung, kéo theo đó là thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng.

Cụ thể, mức độ quan tâm BĐS TP HCM trong quý I/2023 giảm 22% so với cùng kỳ, trong đó lượt tìm kiếm chung cư giảm 16%, nhà riêng giảm 27%, nhà mặt phố giảm 17%, đất nền giảm 44% và biệt thự giảm 25%. Xét riêng ở phân khúc căn hộ, hầu như tất cả các quận/huyện tại TP HCM đều ghi nhận nhu cầu tìm mua căn hộ chung cư hạ nhiệt.

Mức giảm mạnh nhất thuộc về các quận nội thành như quận 4, quận 8, quận 10, Tân Bình, Tân Phú với tỷ lệ giảm 26 -34%. Với các quận ngoại thành như Bình Tân, Bình Chánh, Thủ Đức, quận 2, quận 9, nhu cầu mua căn hộ giảm 13 -19% so với cùng kỳ. Còn xét về cơ cấu giá, các dự án căn hộ TP HCM có mức giá dưới 3 tỷ đồng nhận được sự quan tâm tìm mua cao nhất thị trường, chiếm đến 48%, tăng 4% so với quý 4/2022. Với các sản phẩm căn hộ có giá từ 3 – 6 tỷ đồng, nhu cầu tìm mua lại giảm 3% (chiếm khoảng 34%) và căn hộ trên 6 tỷ đồng chỉ chiếm 18%, nhu cầu tìm mua cũng giảm 1% so với quý trước.

Ông Tuấn cho biết, dù trong thời điểm tháng 3 đã có nhiều chính sách mới tích cực gỡ khó cho thị trường như NHNN liên tục hạ lãi suất, tung ra gói tín dụng 120.000 nghìn tỷ dành cho phát triển nhà ở xã hội​ với lãi suất 8,3%...nhưng chưa thực sự thoát ra khỏi khó khăn. Điều này thể hiện rõ nhất qua lượng dự án triển khai chào bán trong quý I/2023 giảm mạnh. Thành phố gần như không có dự án mới triển khai mà chủ yếu là các dự án mở bán tiếp quỹ căn. Lượng sản phẩm căn hộ cao cấp, giá trên 50 triệu đồng/m2 chiếm đa số nguồn cung. Tuy nhiên tỷ lệ hấp thụ phân khúc này không cao.

Các dự án có tầm giá bán từ 30 -35 triệu đồng/m2 được tìm mua nhiều nhưng phân khúc này lại quá ít nguồn cung. Trong quý 1/2023, TP.HCM có mở bán thêm 2 dự án trung cấp, bình dân là 9X An Sương và dự án NOXH Thủ Thiêm Green House, tầm giá từ 28 -30 triệu đồng/m2, nhưng hầu hết giỏ hàng đều đã được đặt mua từ quý trước đó.

Cũng trong quý I/2023, các phân khúc căn hộ dịch vụ và nhà ở xã hội tại TP HCM ghi nhận sự quan tâm tăng mạnh. Lượng tìm kiếm từ khóa ở cả hai loại hình trên tăng lần lượt 143% và 139% so với cuối năm 2022.

Bất chấp lượng quan tâm giảm, giá bán chung cư TP HCM vẫn duy trì đà tăng ổn định với phân khúc trung cấp, bình dân. Theo đó, các dự án trung cấp (có tầm giá từ 35 -55 triệu đồng/m2) tiếp tục tăng giá 1%, căn hộ bình dân tăng gần 13% so với cùng kỳ. Chỉ có loại hình cao cấp (giá bán trên 55 triệu đồng/m2) ổn định và không tăng giá.