Báo cáo tài chính quý II và 6 tháng đầu năm 2025 của các doanh nghiệp bất động sản vừa được công bố, nhiều công ty đã đón nhận tin vui vì lợi nhuận tăng. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn kho của một số doanh nghiệp không giảm mà cũng tăng theo tỷ lệ thuận lợi nhuận. Cụ thể:

CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL):  Hàng tồn kho của Novaland tính đến hết 30/6/2025 là 150.113 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,4% so với đầu kỳ. Trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm gần 95%, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

CTCP Vinhomes (Mã: VHM): Tính đến cuối quý II/2025, hàng tồn kho của Vinhomes đạt hơn 80.210 tỷ đồng, tăng gần 46% so với đầu năm, phần lớn nằm ở các dự án bất động sản đang xây dựng như Vinhomes Ocean Park, Grand Park, Smart City...

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH): Tại thời điểm 30/6/2025, hàng tồn kho của Khang Điền chiếm hơn 23.000 tỷ đồng trong tổng tài sản, tăng gần 1.000 tỷ đồng, tập trung ở các dự án lớn như: Khang Phúc – KDC Tân Tạo (Mega Township) với 8.146 tỷ đồng; Clarita – Bình Trưng Đông 4.639 tỷ đồng; The Emeria – Bình Trưng Đông 3.725 tỷ đồng. Phần lớn quyền sử dụng đất và tài sản tại các dự án trên đã được thế chấp cho các khoản vay.

CTCP Đầu tư Nam Long (Mã: NLG): Tính đến 30/6/2025, tổng tài sản của Nam Long đạt 28.214 tỷ đồng, giảm 7% so với thời điểm đầu năm, chủ yếu do tiền và các khoản tương đương tiền giảm 35% về còn 3.514,68 tỷ đồng. Chiếm phần lớn cơ cấu tài sản của Nam Long là 17.902 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm nhẹ hơn 90 tỷ đồng so với đầu năm, chiếm 63,4% tổng tài sản, bao gồm 8.677 tỷ đồng tại dự án Izumi (Biên Hòa, Đồng Nai), 6.855 tỷ đồng tại dự án Waterpoint (Bến Lức, Long An), 1.292 tỷ đồng tại dự án Cần Thơ, 351,5 tỷ đồng tại dự án Ehome Hải Phòng…

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (Mã: DXG): Tính đến 30/6/2025, hàng tồn kho vẫn là khoản mục chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu tài sản của Đất Xanh với hơn 14.100 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm, chủ yếu là bất động sản dở dang với giá trị hơn 9.800 tỷ đồng; trong khi bất động sản thành phẩm giảm nhẹ còn hơn 3.700 tỷ đồng.

CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR): Tại ngày 30/6/2025, Phát Đạt ghi nhận tổng tài sản tăng nhẹ so với cuối năm 2024, đạt hơn 24.200 tỷ đồng. Trong đó, hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất với 14.100 tỷ đồng, đến từ các dự án trọng điểm như The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng), Thuận An 1 & 2 (3.124 tỷ đồng), Tropicana Bến Thành Long Hải (1.994 tỷ đồng) và Khu dân cư kết hợp chỉnh trang đô thị Bắc Hà Thanh (1.556 tỷ đồng)...

Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp - Mã: DIG): Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của DIC Corp đạt 18.949 tỷ đồng, tăng nhẹ 2,2% so với thời điểm đầu năm. Bóc tách cơ cấu tài sản, mục hàng tồn kho chiếm tỷ trọng lớn nhất với 9.181 tỷ đồng, tăng 12,6% so với đầu năm, với 9.019 tỷ đồng là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án như khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (2,142 tỷ đồng), khu đô thị trục đường 51B Vũng Tàu (259 tỷ đồng), dự án chung cư A2-Vũng Tàu Center Point (1.288 tỷ đồng), khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (2.089 tỷ đồng).

CTCP Đầu tư Bất động sản Taseco (Taseco Land - mã: TAL): Tính đến ngày 30/6/2025, tổng tài sản của Taseco Land đạt 12.414 tỷ đồng, tăng 33,14% so với thời điểm đầu năm và 30% so với ngày 31/3/2025; chủ yếu do mục hàng tồn kho tăng tới 79,1% lên 7.306,5 tỷ đồng. Trong đó, công ty phát sinh thêm 1.378 tỷ đồng hàng tồn kho tại dự án nghiên cứu khu đô thị mới trung tâm TP Thái Nguyên, dự án được Taseco Land trúng đấu giá vào ngày 26/4/2025; hàng tồn kho tại dự án khu đô thị mới phía Nam trung tâm hành chính thị xã Duy Tiên, Hà Nam cũng tăng mạnh từ 41,6 tỷ đồng lên 1.668 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG): Tính đến hết quý II/2025, tổng tài sản của Bất động sản An Gia đạt 6.313 tỷ đồng, giảm 10% so với hồi đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho giảm 22%, còn 605 tỷ đồng. Hàng tồn kho của An Gia chủ yếu là bất động sản dở dang tại các dự án như Westgate (264 tỷ đồng); Signial (195 tỷ đồng); The Standard (49 tỷ đồng); The Sóng (25 tỷ đồng).

Hàng tồn kho ảnh hưởng lớn kết quả kinh doanh của doanh nghiệp

Theo các chuyên gia, giỏ hàng tồn kho bất động sản "phình to" là do giá bán sản phẩm tăng cao, vượt tầm tay người mua ở thực và cả giới đầu tư tài chính có hạn. Tại buổi họp báo Báo cáo về tình hình bất động sản 6 tháng đầu năm 2025, bà Giang Huỳnh, Giám đốc bộ phận nghiên cứu S22M Savills TP HCM cho rằng, giá cao, diện tích lớn và vị trí xa trung tâm là những nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó tiêu thụ. Nhiều dự án không phù hợp với nhu cầu ở thực lẫn nhà đầu tư, trong khi thị trường thiếu trầm trọng sản phẩm vừa túi tiền, tập trung quá mức vào phân khúc cao cấp, hạng sang.

Trong khi đó, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc định giá và tư vấn Knight Frank Việt Nam nhìn nhận, hơn 90% lượng tồn kho địa ốc ở phân khúc trung - cao cấp, với giá bình quân khoảng 91 triệu đồng/m2. Trong khi đó, sản phẩm bình dân (dưới 55 triệu đồng/m2) chỉ chiếm 10%, chủ yếu là căn hộ diện tích lớn, giá trị trên 3 tỷ đồng.

Nhận định trên Reatimes.vn, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, hàng tồn kho là một trong những áp lực lớn đối với doanh nghiệp bất động sản. Dù không có thời gian đáo hạn như trái phiếu nhưng việc ôm hàng tồn kho lâu ngày, các doanh nghiệp sẽ chịu ảnh hưởng về tiến độ kinh doanh, lợi nhuận.

Ông Đính cho biết, tồn kho bất động sản có hai dạng: Sản phẩm đã hoàn thiện nhưng chưa giao dịch thành công, và sản phẩm đang triển khai. Với dạng đã hoàn thiện, nguyên nhân chính nằm ở giá bán cao, pháp lý chưa rõ ràng hoặc vị trí kém hấp dẫn khi đó doanh nghiệp có thể chủ động xử lý bằng cách hạ giá, tăng ưu đãi hoặc chuyển đổi công năng. Còn với dự án dở dang, giải pháp phụ thuộc nhiều vào việc cơ quan quản lý đẩy nhanh gỡ vướng pháp lý, qua đó khơi thông nguồn lực.

TS. Nguyễn Văn Đính cũng lưu ý, bên cạnh nỗ lực của cơ quan nhà nước, các doanh nghiệp cũng cần có kế hoạch xử lý hàng tồn kho kịp thời. Cùng với đó, nếu tiếp tục phát triển không có chọn lọc, không hướng đến các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực thì chắc chắn hàng tồn kho của các doanh nghiệp sẽ tăng lên. Khi đó, áp lực sẽ đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản.

Đồng quan điểm với ông Đính, GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, tồn kho bất động sản không đơn thuần chỉ là hàng tồn chưa được giao dịch, hoặc không giao dịch thành công mà đó còn là vấn đề sống còn của các doanh nghiệp. Khi tồn kho chiếm phần lớn trong tổng tài sản nhưng không được xử lý, chẳng khác gì "cục máu đông" làm ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, kìm hãm sự phát triển của doanh nghiệp.

Theo ông Võ, để thực sự chấm dứt tình trạng hàng tồn kho tăng cao, các doanh nghiệp cần phải cơ cấu lại danh mục đầu tư, cắt bỏ những dự án không phù hợp, không đủ năng lực thực hiện, không đảm bảo tính thanh khoản.

Với kho hàng tồn hiện hữu, các doanh nghiệp buộc phải có các chính sách bán hàng hấp dẫn để giải phóng. Việc ôm hàng lâu ngày chờ thời không hẳn là giải pháp tốt, nhất là trong bối cảnh sức cầu thị trường bất động sản vẫn cần thời gian để hồi phục như giai đoạn trước đây.

Thời gian qua, Phó Thủ tướng Thường trực Chính phủ Nguyễn Hòa Bình, Trưởng Ban Chỉ đạo 751 (Ban Chỉ đạo về giải quyết các vấn đề khó khăn, vướng mắc các dự án tồn đọng) đã ký Văn bản số 117 đề nghị đề nghị Bộ, ngành, địa phương nghiên cứu rà soát, đề xuất giải pháp tháo gỡ khó khăn vướng mắc của các dự án tồn đọng trên hệ thống cơ sở dữ liệu 751...

Các chuyên gia nhìn nhận, với sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước, nỗ lực hoàn thiện hành lang pháp lý, chủ động tháo gỡ khó khăn đến tận từng dự án, từng địa phương qua đó sẽ giúp cho các doanh nghiệp bất động sản có thể vơi bớt lượng hàng tồn kho hiện tại.