Cấp thiết “gỡ vướng” về chấp thuận chủ đầu tư dự án NƠXH

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa có văn bản khẩn gửi Thủ tướng Chính phủ và Bộ Kế hoạch & Đầu tư kiến nghị sửa đổi, bổ sung nội dung quy định tại điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP trong Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất (gói tắt là Dự thảo Nghị định).

Theo lý giải của HoREA, Điều 68 Dự thảo Nghị định có quy định về việc sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ một số điều tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư chỉ sửa đổi, bổ sung một số nội dung của khoản 2, các điểm a, b khoản 3 Điều 29; khoản 1 Điều 30, các điểm a, b khoản 2 Điều 31; điểm b khoản 3, khoản 8 Điều 32 và khoản 6 Điều 33, mà chưa xem xét sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP đang làm “ách tắc” hồ sơ, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với các dự án nhà ở.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, “ách tắc” liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả 100% dự án nhà ở xã hội và nhiều dự án nhà ở thương mại mà doanh nghiệp tự thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, nên đề nghị bổ sung trở lại nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP vào khoản 5 Điều 68 dự thảo Nghị định.

Đại diện HoREA cho rằng, việc sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP nhằm mục đích tháo gỡ vướng mắc về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch đô thị cho các dự án NƠXH, nhà ở thương mại trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, nội dung này hiện nay không còn được quy định tại khoản 5 Điều 68 Dự thảo Nghị định.

Bên cạnh đó, hiện Chính phủ đang đẩy mạnh triển khai Đề án Xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH giai đoạn từ nay đến năm 2030. Nhưng nếu không giải quyết được vấn đề về thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư sẽ làm ách tắc đối với 100% dự án NƠXH, bởi pháp luật về nhà ở tuy có cho phép ưu đãi chủ đầu tư dự án NƠXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thẩm quyền ban hành, nhưng rất khó thực hiện được trên thực tế.

Do vậy, theo tinh thần chỉ đạo tại Nghị quyết 33/2023/NQ-CP của Chính phủ, việc bổ sung trở lại vào khoản 5 Điều 68 Dự thảo Nghị định nội dung sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP rất cần thiết, cấp bách để xử lý các vướng mắc từ thực tiễn.

Trước đó, HoREA cũng có văn bản khẩn đề nghị dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần và hoán đổi quỹ đất 20% ở vị trí khác có giá trị tương đương. Mục đích là tăng nguồn cung và kéo giảm giá thành nhà ở xã hội nhằm thực hiện mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030.

Cụ thể, HoREA cho biết dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (gọi tắt là dự thảo Nghị định) vẫn còn một số quy định bất cập. Vì vậy, Hiệp hội đã góp ý đề nghị bổ sung điểm d (mới) khoản 1 Điều 27 dự thảo Nghị định quy định dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần.

Các địa phương tăng tốc phát triển nhà ở xã hội

Theo nội dung Đề án, từ 2021 - 2025 cả nước sẽ xây dựng khoảng 428.000 căn hộ. Tuy nhiên, theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến ngày 14/06/2024, chỉ riêng trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 503 dự án NƠXH đã được triển khai với quy mô hơn 418.200 căn hộ.

Nhìn chung, bên cạnh những kết quả đạt được rất đáng ghi nhận, việc  phát triển NƠXH vẫn triển khai chậm, hiệu quả chưa cao, chưa đạt yêu cầu đề ra. Thậm chí, từ năm 2021 đến nay, một số địa phương chưa khởi công hoặc chưa hoàn thành được một dự án NƠXH nào như Ninh Bình, Nam Định, Quảng Ninh, Quảng Ngãi, Long An...

Trong khi đó, Chủ tịch TP HCM Phan Văn Mãi trong phiên đối thoại với người dân cũng thừa nhận nguồn cung phân khúc nhà ở này không nhiều do các dự án vướng về thủ tục, quỹ đất, hay lợi nhuận chưa hấp dẫn các doanh nghiệp tham gia.

Tương tự, Hà Nội hai năm gần đây cũng chỉ có một dự án NƠXH ở quận Nam Từ Liêm được mở bán và khởi công một dự án quy mô 280 căn hộ tại huyện Mê Linh hồi cuối năm 2023. Trong khi theo nhiệm vụ được giao, thủ đô cần hoàn thành 18.700 căn nhà ở xã hội đến hết năm 2025. Trước thực trạng này, Chủ tịch Hà Nội đã yêu cầu các sở, ngành phải vào cuộc để khởi công ít nhất được một dự án nhà ở xã hội trước tháng 10.

Tuy nhiên, một số địa phương đang thực hiện tốt kế hoạch phát triển NƠXH đã đề ra. Tiêu biểu như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương. Trong đó, Bắc Ninh đã hoàn thành và đang tiếp tục thực hiện 31 dự án với tổng số 22.000 căn hộ. Tỉnh này đặt mục tiêu trong ngắn hạn hoàn thành khoảng 21.000 căn hộ đến năm 2025. Giá bán nhà ở xã hội tại Bắc Ninh thời gian qua bình quân khoảng 11 triệu đồng một m2, đã bao gồm thuế VAT, theo số liệu của Sở Xây dựng tỉnh.

Còn Hải Phòng dự kiến có thể hoàn thành và đưa ra thị trường 80% trong tổng số 15.400 căn hộ nhà ở xã hội theo nhiệm vụ được giao đến năm 2025. Về quy hoạch, Hải Phòng cũng chuẩn bị trước các định hướng cho hệ thống nhà ở xã hội trên toàn thành phố với quan điểm phải là một khu đô thị, khu nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội đồng bộ.

Ngoài Hải Phòng và Bắc Ninh thì Bình Dương cũng đang tham vọng xây dựng số lượng nhà ở xã hội gấp đôi nhiệm vụ được Chính phủ giao với khoảng 155.000 căn chung cư, 5.000 nhà liền kề đến năm 2030.

Bình Dương dự kiến bố trí 470 ha đất với tổng mức đầu tư 84.800 tỷ đồng, ưu tiên nguồn vốn ngoài ngân sách. Thủ phủ công nghiệp phía Nam cũng đã giao Sở Xây dựng hoàn thiện bộ tiêu chí phát triển loại hình nhà cho thuê (nhà trọ) sang nhà ở xã hội. Theo đó, các cơ sở kinh doanh nhà trọ được tạo điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cải tạo, nâng cấp khu nhà theo thiết kế mẫu để nâng cao chất lượng cuộc sống người thuê.

Thời gian qua, địa phương này cũng có một doanh nghiệp đi đầu cả nước về phát triển là Tổng công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex). Sau chục năm triển khai, Becamex đã xây dựng được khoảng 47.500 căn nhà ở xã hội, đạt trên 70% kế hoạch. Sắp tới, doanh nghiệp này có thêm khởi công các dự án tại TP Thuận An, TP Thủ Dầu Một (Bình Dương).

Theo chia sẻ của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, việc triển khai Đề án vẫn còn rất nhiều khó khăn, tồn tại những hạn chế, vướng mắc cần phải tập trung và quyết liệt giải quyết trong thời gian tới.

Cụ thể, việc triển khai thực hiện Đề án ở một số địa phương vẫn chưa có sự quyết tâm; công tác chỉ đạo, lãnh đạo còn chưa quyết liệt; dẫn đến tỷ lệ thực hiện nhà ở xã hội còn rất thấp so với mục tiêu đề ra.

Tương tự, nhiều địa phương vẫn chưa kịp thời điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở xã hội phù hợp với mục tiêu của Đề án; chưa ban hành Kế hoạch triển khai Đề án; chưa xác định rõ nhu cầu về đất đầu tư xây dựng nhà ở xã hội làm cơ sở quy hoạch bố trí đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.