Cần thay đổi cách phát triển nhà ở xã hội 

Tại Tọa đàm trực tuyến Tháo gỡ điểm nghẽn nhà ở xã hội do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 31/5, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, chính sách nhà ở xã hội (NOXH) hiện nay vẫn chưa có cơ hội phát triển mạnh, trong khi nhu cầu phân khúc này là rất lớn.

Theo thống kê của Ngân hàng thế giới, 80% người dùng đang cần NOXH, chỉ có 20% có thể có tiền để tiếp cận khu vực nhà ở giá cao. Do đó, ông Võ cho rằng, với mức cầu như thế mà cung nhỏ giọt như hiện nay thì chẳng thấm vào đâu cả.

"Hiện nay, Việt Nam vẫn đang giữ quan điểm phát triển dựa vào đồng lương thấp, có như vậy mới thu hút được đầu tư. Đây là cách tiếp cận thời kỳ đầu chắc là đúng. Nhưng đến bây giờ vẫn theo đuổi cách trả lương thấp để thu hút đầu tư là hoàn toàn sai.

Chúng ta phải thay đổi theo cách lương của những ai lao động thực sự lên mức cao hơn. Người lao động hiện nay đánh vật với bữa ăn đã "mướt mồ hôi", thu nhập không cho phép có thể giải quyết vấn đề nhà ở. Vì vậy, chúng ta phải thay đổi chính sách tiền lương", GS. Đặng Hùng Võ chia sẻ.

Về mặt quản lý, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường  cho rằng, hiện nay chúng ta nói NOXH cho người có thu nhập thấp, nhưng không chỉ được đúng người có thu nhập thấp. Chúng ta không quản lý được ai có bao nhiêu nhà.

"Vừa rồi, mua NOXH ở Trung Văn ghi tên mấy đêm liền rất căng thẳng. Trong số những người ghi tên bao nhiêu người cần nhà, bao nhiêu người lợi dụng để bán tìm cơ hội kiếm tiền?

Bên cạnh đó, trong thị trường nhà ở có 2 phân khúc giá cao và NOXH. Khu vực giá cao ngày càng cao lên, còn khu vực NOXH chúng ta cố gắng cho thấp đi. Cứ ra dự án nào thì chỉ vài năm sau lại rao bán với giá cao hơn rất nhiều. Chúng ta giải quyết bao nhiêu lâu mới xong bài toán NOXH và câu chuyện NOXH sẽ không bao giờ kết thúc", ông Võ đưa ra vấn đề.

Chính vì vậy, GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần phải thay đổi lại cách nhìn NOXH, cách thức phát triển đừng kêu gọi Nhà nước phải mở room tín dụng, giảm lãi suất.

"Tôi cho đó không phải là giải pháp tốt. Giải pháp là huy động từ xã hội nguồn vốn cho phát triển NOXH và các nhà đầu tư phải giảm giá nhà từ thay đổi công nghệ, nguồn nguyên vật liệu… để có thể tiếp tục tăng nguồn cung NOXH ra thị trường" nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đưa ra giải pháp.

 Tăng nguồn cung sẽ hạn chế được tiêu cực trong phân phối NOXH

Cũng chia sẻ tại tọa đàm, ông Hà Quang Hưng, Cục phó Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đã nói rõ về những vấn đề khó khăn trong thu hút đầu tư, phát triển NOXH.

Ông Hưng cho biết, nhu cầu NOXH của người dân đang rất cao, thể hiện điển hình như việc bốc thăm mua căn hộ tại dự án NHS Trung Văn (Hà Nội) hôm 20/5 vừa qua, báo chí đã so sánh giống như thi đấu hay tỷ lệ chọi cao như thi đại học.

Để giải quyết tận gốc vấn đề, giải pháp là làm sao tăng được nguồn NOXH. Khi nguồn cung đáp ứng tương đối đầy đủ được nhu cầu thực tế thì các vấn đề tiêu cực như "cò mồi", thổi giá, tiền chênh… trong phân phối NOXH mới có thể giảm xuống.

Để có được nguồn cung, về tạo quỹ đất, thủ tục hành chính, nguồn vốn… phải được khơi thông. Đồng thời, cần có cơ chế hỗ trợ tốt hơn, thực chất hơn cho chủ đầu tư mới thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia. Như định mức lợi nhuận hiện nay cao nhất là 10%, nhưng trong tương lai các mức ưu đãi cao hơn như 15%, 20%... thì cần nghiên cứu xem xét sao cho thực chất, đúng mức. Tuy nhiên, cũng cần làm cho doanh nghiệp hiểu về vai trò, nghĩa vụ chính trị đối với xã hội.

Gần đây, trong quá trình sửa đổi, bổ sung luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất với Chính phủ trình ra Quốc hội hỗ trợ nhiều chính sách ưu đãi thực chất hơn cho doanh nghiệp tham gia phát triển NOXH trong giai đoạn tiếp theo.

Trong khi đó, ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội cho rằng cần có quy trình đấu thầu riêng đối với dự án nhà ở xã hội nhằm sớm giải quyết được bài toán nguồn cung ra thị trường.

Ông Thành cho biết: Thủ tục hành chính nhà ở, nhất là thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư nhà ở xã hội hiện thực hiện theo luật Nhà ở 2014, luật Đầu tư 2020. Mỗi khi tham gia góp ý các dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, Sở Xây dựng Hà Nội đều triển khai rất nhanh vì tinh thần ủng hộ thúc đẩy mạnh nguồn cung nhà ở xã hội.

"Khi triển khai đề xuất ban hành kế hoạch phát triển nhà ở, chúng tôi đã khảo sát và thấy rằng nhu cầu về nhà ở xã hội tại TP Hà Nội rất lớn nên không có lý do gì Sở xây dựng trì hoãn thủ tục hành chính về nhà ở xã hội", ông Thành nói.

Theo ông Thành, ngoài chủ chủ trương giảm thủ tục hành chính, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án, khi xác định các doanh nghiệp có nhu cầu tham gia triển khai dự án, xét thấy tất cả đều đủ điều kiện thì nên cho bốc thăm cho nhanh, còn nếu thực hiện theo đấu thầu thì thủ tục phải mất đến gần 2 năm. Chưa kể các thủ tục khác như giải phóng mặt bằng… nên thời gian triển khai dự án sẽ rất lâu.

Đối với dự án nhà ở, nhất là nhà ở xã hội mà bắt buộc phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư thì cũng nên có quy định cụ thể về thủ tục, trình tự đấu thầu nhưng trên tinh thần tinh gọn, giảm thiểu nhất có thể để sớm có thêm nguồn cung, đáp ứng nhu cầu cho người dân.

"Tôi cho rằng, với dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, sinh viên thì thủ tục hành chính phải thiết kế riêng, thật tinh gọn, giảm thiểu hơn dự án nhà ở thương mại. Như vậy, cũng là thu hút được doanh nghiệp tham gia xây dựng, tăng nguồn cung. Đặc biệt, dự án nhà ở nói chung, nhà ở xã hội nói riêng cũng thúc đẩy nhiều ngành nghề khác: vật liệu xây dựng, điện, nội thất… phát triển nên cần tạo điều kiện thuận lợi",  Trưởng phòng phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội chia sẻ tại Tọa đàm.

Giá nhà ở xã hội tăng nhiều lần sau 5 năm sử dụng

Nhà ở xã hội nhận được ưu đãi từ chính sách của nhà nước về tiền sử dụng đất, thuế... Vì vậy, giá nhà xã hội thấp hơn so với nhà ở thương mại. Theo đó, đối tượng mua nhà phải đủ điều kiện mới được mua.

Theo quy định, sau 5 năm, nhà ở xã hội được chuyển nhượng bình thường như nhà ở thương mại. Thời điểm này, nhiều nhà ở xã hội đã đủ điều kiện bán cho đối tượng tự do. Sau đó, giá nhà ở xã hội có xu hướng tăng mạnh. Thậm chí, có nơi tăng giá gấp đôi so với ban đầu.

Đơn cử, tại cụm dự án nhà ở xã hội Rice City – Tây Nam Linh Đàm thuộc địa bàn phường Hoàng Liệt (quận Hoàng Mai) bàn giao cho người dân về ở từ đầu năm 2016, hiện nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá 30 - 36 triệu đồng/m2, tùy vị trí từng căn và từng tòa. Có những căn hộ vẫn rao bán trên Batdongsan.com.vn với mức giá 34,6 triệu/m2; có căn rao bán giá 33,2 triệu/m2 ở thời điểm hiện tại.

Trong khi giá ban đầu bán cho các đối tượng theo quy định tại dự án nhà ở xã hội này cao nhất gần 15 triệu đồng/m2. Như vậy, đến thời điểm này, mỗi mét vuông tại các căn hộ cụm chung cư Rice City đã tăng lên hơn gấp đôi.

Hay tại dự án nhà ở xã hội Đồng Mô Đại Kim (Đại Kim Building) trên địa bàn phường Đại Kim hiện cũng có một số căn rao bán với mức giá 29-35 triệu đồng/m2.

Giá bán ban đầu cho các đối tượng theo quy định tại dự án Đồng Mô Đại Kim cũng dưới 15 triệu đồng/m2. Dự án này bàn giao cho người dân về ở được hơn 5 năm nay. Trên batdongsan.com.vn, nhiều chủ căn hộ vẫn đang rao bán với giá từ 32-37 triệu/m2.

Cũng tại địa bàn quận Hoàng Mai, một dự án nhà ở xã hội khác ở số 987 Tam Trinh, phường Yên Sở, hiện một số chủ căn hộ đang rao bán căn có diện tích 55-70m2 với giá từ 30 triệu đồng/m2 trở lên. Mức giá rao bán này cao gấp đôi so với giá bán ban đầu.

Đáng chú ý, tại dự án nhà ở xã hội đầu tiên của Hà Nội là dự án CT1 Ngô Thì Nhậm ở quận Hà Đông đã được bàn giao cho người dân về ở từ năm 2011, cách đây hơn 11 năm; thế nhưng hiện nhiều căn hộ đang rao bán với mức giá khá cao, dao động 23-34 triệu đồng/m2.

Trong khi trước đây, dự án nhà xã hội đầu tiên này được bán cho người dân với giá ưu đãi chỉ 8,8 triệu đồng/m2. So với giá ban đầu của chủ đầu tư, hiện giá căn hộ tại dự án này đã cao gấp 3-4 lần.

Còn nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng (Long Biên, Hà Nội). Cách đây 6 năm, dự án được bán với giá hơn 13 triệu đồng/m2 nhưng nay giá lên mức 28 triệu đồng/m2.

Việc các dự án nhà ở xã hội dù đã đưa vào sử dụng hơn chục năm vẫn được bán với mức giá cao như vậy cho thấy nguồn cung nhà ở xã hội còn ít so với nhu cầu. Trong khi đó, doanh nghiệp lại chưa mặn mà với việc triển khai các dự án nhà ở xã hội.