Những tín hiệu tốt cho  thị trường bất động sản đã và đang xuất hiện, niềm tin của các nhà đầu tư cũng đang được củng cố sau khi Chính phủ, các cơ quan liên quan cùng chung tay tháo gỡ khó khăn.... Tuy nhiên, khả năng phục hồi của thị trường bất động sản vẫn chỉ là ở mức dự báo.

Chia sẻ tại buổi công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 diễn ra ngày 11/4, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, diễn biến tích cực từ chính sách điều hành kinh tế, tài chính và tiền tệ của chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường, góp phần định hướng nhu cầu của bất động sản trở về với giá trị thực.

Theo đó, lãi suất huy động đã được các ngân hàng thương mại điều chỉnh giảm sau quyết định giảm lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước. Nghị quyết 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, phục hồi niềm tin cho thị trường này. Nghị quyết 33 được xem là cơ hội để khơi thông yếu tố pháp lý, điểm nghẽn vốn cho bất động sản.

Ngoài ra, việc chính thức thông qua gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất ưu đãi cũng góp phần giải tỏa cơn khát nhà ở, đưa thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh, bền vững và phục vụ nhu cầu thực. 

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, nếu so sánh với đợt khủng hoảng cách đây hơn 10 năm, thị trường địa ốc đang chịu tác động bởi những yếu tố tương tự.

Cụ thể, khi tín dụng ngân hàng bị siết chặt vào năm 2018 thì phải đến 4 năm sau (cuối năm 2012) thì chính sách hỗ trợ thị trường mới bắt đầu được tung ra. Đơn cử như lãi suất được điều chỉnh giảm, hạn mức tín dụng tăng và gói 30.000 tỷ được ban hành,…

Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay, khi thị trường bắt đầu có sự kiểm soát chặt chẽ về tín dụng thì chỉ đến quý I/2023, những chính sách hỗ trợ đã được ban hành liên tiếp. Trong đó phải kể đến gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị quyết số 33, Nghị định 08, NHNN giảm lãi suất điều hành hai lần,…

“Chính sách có tác động rất lớn đến thị trường bất động sản và thông thường chỉ có độ trễ khoảng hai quý. Dự báo với những chính sách vừa được Chính phủ ban hành, thời điểm xuất hiện tín hiệu đảo chiều thị trường bất động sản sẽ rơi vào quý IV/2023 hoặc muộn hơn là vào giữa năm 2024. Lúc này, lượng hàng tồn kho trên thị trường sẽ giảm mạnh”, ông Quốc Anh nhận định.

Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết thêm, điều quan trọng hiện nay là độ trễ và mức độ ảnh hưởng của chính sách. Nếu chính sách càng thâm nhập nhanh và tác động nhanh đến các đối tượng trên thị trường, đặc biệt là gói 120.000 tỷ đồng thì đà phục hồi của thị trường kỳ vọng sẽ diễn ra nhanh hơn, thậm chí là nhanh hơn giai đoạn trước.

Một yếu tố nữa theo chuyên gia sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quá trình đảo chiều của thị trường bất động sản đó là tốc độ giải ngân vốn đầu tư công. Tuy nhiên, tốc độ giải ngân hiện nay vẫn khá chậm. Nếu tốc độ giải ngân vốn đầu tư công, cộng với việc thu hút nguồn vốn FDI duy trì tốt so với các năm, kết hợp với các chính sách nói trên thì thời thị trường địa ốc lấy lại đà tăng trưởng sẽ diễn ra sớm hơn.

“Thị trường bất động sản sẽ tốt hơn trong quý II/2023 nhưng sẽ chưa thể có những chuyển biến mạnh mẽ”, vị này nói.

Thị trường sẽ ấm dần lên từ quý IV

Đồng quan điểm với ông Nguyễn Quốc Anh, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách Tài chính - Tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cũng đã đưa ra những nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian tới.

Chia sẻ tại Tọa đàm thường niên Đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 sáng 12/4, ông Lực cho biết: Quốc hội và Chính phủ đã nhận diện rất rõ, chưa bao giờ trong 1 tháng có 4 quyết sách vô cùng quan trọng, gồm:

Nghị định 08 tháo gỡ trái phiếu doanh nghiệp trong đó có doanh nghiệp bất động sản đáo hạn và bây giờ doanh nghiệp mới có cơ sở pháp lý để đã và đang đàm phán cùng trái chủ, tất nhiên còn giằng co, câu chuyện rất bình thường;

Nghị quyết 33 cực kỳ toàn diện tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường hiện nay bao gồm ba nhóm vấn đề pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội;

Đề án 338 về phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030 - cơ sở pháp lý vững chắc để doanh nghiệp và địa phương phát triển nhà ở xã hội;

Nghị định số 10 cơ sở pháp lý chính thống cho bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, bây giờ condotel, officetel mới có cơ sở để cấp sổ đỏ.

Ông Lực nhấn mạnh, chưa bao giờ trong một tháng có các quyết sách như vậy. Đây là những điểm nghẽn pháp lý chính của thị trường. Trên cơ sở đó, các địa phương như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng cũng bắt đầu nhúc nhích rà soát lại các dự án vướng mắc để tháo gỡ. Thêm nữa, tháng 11/2022, Chính phủ đã thành lập tổ công tác để tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án trên cả nước.

Một điểm đáng lưu ý nữa về chính sách là chưa bao giờ có cơ hội tuyệt vời để sửa đổi cùng lúc các luật liên quan đến thị trường bất động sản: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất Đai và Luật Tổ chức tín dụng như hiện tại. Tôi nghĩ như vậy những điểm nghẽn về pháp lý cơ bản đã được tháo gỡ. 

Về nguồn vốn, Chính phủ đã chỉ đạo tháo gỡ hai thị trường vốn cơ bản là thị trường trái phiếu và tín dụng ngân hàng. Sau khi có Nghị định 08, riêng tháng 3 vừa qua đã có 24.000 tỷ đồng trái phiếu phát hành mới - trong đó hơn 80% là doanh nghiệp bất động sản cho thấy chính sách đã đi vào thực tế. Tôi cho rằng kênh trái phiếu doanh nghiệp là kênh dẫn vốn tốt hơn trong thời gian tới. Còn kênh tín dụng ngân hàng, năm nay Ngân hàng Nhà nước vẫn định hướng tăng trưởng tín dụng 14 - 15%.

Ông Lực nhận định, chắc chắn tăng trưởng tín dụng vào bất động sản sẽ cao hơn 14,5%. Năm nay, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV dự báo ít nhiều sẽ tăng trưởng cao hơn so với mức tín dụng bình quân của ngân hàng và trên thực tế trong quý I vừa rồi, tín dụng ngân hàng đã tăng 3% trong khi đối với toàn nền kinh tế thì con số này chỉ là 2,06%.

Thêm vào đó, nhiều chính sách được ban hành đã gỡ khó cho thị trường. Đơn cử như Thông tư 16 cởi mở hơn để cho phép tổ chức tín dụng đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên cởi mở nhưng vẫn cần phải đúng quy định và đảm bảo an toàn cho cả 2 bên.

Bên cạnh đó còn vấn đề nghiên cứu để giảm thiểu trợ số rủi ro. Lâu nay chúng ta phân nhóm trọng số rủi ro đối với cho vay bất động sản theo giá trị tiền. Lãi suất cho vay ra sẽ bị cao hơn, quan niệm về rủi ro cũng sẽ cao hơn về cho vay bất động sản.

Cuối cùng, về vốn đầu tư nước ngoài. Hiện nay, ông Lực cho rằng các nhà đầu tư nước ngoài đang quan sát bất động sản nước ta rất nhiều. Có thể thấy, mặc dù giá chưa giảm nhưng vẫn đang rất tích cực, con mắt quốc tế đánh giá thị trường bất động sản nước ta rất tiềm năng...

Lãi suất cả thế giới đang có xu hướng giảm, tỷ giá cũng đang giảm mạnh, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng thị trường bất động sản sẽ phục hồi. Theo tôi từ quý IV trở đi đà phục hồi sẽ được thể hiện rõ nét hơn, những khó khăn của thị trường trái phiếu, của thị trường bất động sản sẽ được tháo gỡ nhiều hơn. Ngoài ra, những sửa đổi luật cũng được tiến hành để phù hợp hơn với thực tiễn, qua đó giải quyết được những khó khăn của thị trường.

TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương (CIEM) bổ sung thêm nhận định của TS. Cấn Văn Lực: Thị trường bất động sản nói chung cơ bản đang đón nhận những xung lực mới. Cơ bản đã trình Chính phủ, để trình Quốc hội cơ chế đặc thù cho TP HCM nhằm thúc đẩy thành phố này phát triển, bao gồm 7 lĩnh vực liên quan đến hạ tầng, cơ sở vật chất, kỹ thuật, đổi mới sáng tạo… phân cấp cho TP HCM quyền tự chủ nhiều hơn nữa.

Lãnh đạo TP HCM cũng đang chuẩn bị sẵn sàng để trong quý II/2023, khi Nghị quyết đặc thù cho thành phố được thông qua, thì sẵn sàng để bật lên. Đặc biệt trong vấn đề thu hút vốn nhà đầu tư chiến lược, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để nâng cấp bộ mặt của thành phố. Đây là thông tin rất tích cực cho TP HCM trong thời gian tới.