Thống kê kết quả kinh doanh quý IV/2023 của 10 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cho thấy, đa số các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận tăng trưởng mạnh. Trong đó, lợi nhuận Kinh Bắc, IDICO, Sonadezi, Long Hậu tăng trưởng nhờ mảng cho thuê đất.

Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (Mã: KBC) đạt gần 1.094 tỷ đồng doanh thu thuần và 150 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý IV, trong cùng kỳ năm trước âm lần lượt hơn 338 tỷ đồng và 559 tỷ đồng. Kết quả này được đóng góp chính bởi doanh thu hoạt động cho thuê đất và cơ sở hạ tầng (hơn 650 tỷ đồng, tăng mạnh so với cùng kỳ).

Lũy kế cả năm 2023, doanh nghiệp ghi nhận doanh thu thuần đạt gần 5.645 tỷ đồng, gấp 6 lần và lợi nhuận sau thuế đạt 2.218 tỷ đồng, tăng 41% so với năm 2022. Chiếm tỷ trọng 93% trong tổng doanh thu là mảng cho thuê đất và cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, với hơn 5.247 tỷ đồng, gấp 8 lần cùng kỳ, chủ yếu đến từ KCN Quang Châu và KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh.

Tổng Công ty IDICO - CTCP (Mã: IDC) đem về 2.239 tỷ đồng doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế 623 tỷ đồng, lần lượt tăng 85% và 170% so với cùng kỳ năm trước. Kết quả này này có được chủ yếu do trong quý, doanh thu các hợp đồng cho thuê hạ tầng khu công nghiệp đáp ứng điều kiện ghi nhận doanh thu một lần theo quy định. Theo đó, trong quý IV, doanh thu cho thuê đất của doanh nghiệp này đạt khoảng hơn 1.000 tỷ đồng.

Năm 2023, mảng cho thuê đất khu công nghiệp của IDICO ghi nhận doanh thu hơn 3.297 tỷ đồng (giảm nhẹ so với cùng kỳ, chiếm 46% doanh thu), chủ yếu từ việc ghi nhận doanh thu bất thường tại KCN Hựu Thạnh, KCN Quế Võ 2, KCN Phú Mỹ 2 và KCN Phú Mỹ 2 mở rộng.

Tổng công ty Phát triển khu công nghiệp (Sonadezi - Mã: SNZ) ghi nhận doanh thu thuần tăng trưởng 21% lên 1.721 tỷ đồng trong quý IV. Nguồn thu quý này được đóng góp bởi mảng kinh doanh khu công nghiệp (hơn 603 tỷ đồng, tăng 70%), còn lại là các mảng dịch vụ cảng (gần 335 tỷ đồng tăng 27%), cung cấp nước sạch (gần 300 tỷ đồng, tăng nhẹ), xử lý chất thải (gần 292 tỷ đồng, tăng nhẹ)…

Tính chung cả năm, Sonadezi ghi nhận doanh thu thuần cao kỷ lục với 5.447 tỷ đồng, tăng nhẹ so với năm 2022. Lợi nhuận sau thuế tăng trưởng 24% đạt 1.387 tỷ đồng.

Hoạt động cho thuê đất công nghiệp tăng trưởng mạnh trong quý IV (đạt hơn 76 tỷ đồng) đã giúp CTCP Long Hậu (Mã: LHG) tăng 90%, đạt gần 62 tỷ đồng. Tuy nhiên, do quý III không ghi nhận doanh thu và quý II ghi nhận thấp, đã kéo theo doanh số cho thuê đất cả năm sụt giảm 69% so với năm 2022.

Trong quý cuối năm 2023, doanh thu cho thuê đất tăng trưởng mạnh lên hơn 150 tỷ đồng là một trong những yếu tố giúp CTCP Đầu tư và Công nghiệp Tân Tạo (Mã: ITA) thoát lỗ. Doanh thu cho thuê nhà xưởng, kho bãi và đất chỉ ghi nhận khoảng 20 tỷ đồng, giảm so với cùng kỳ.

Cả năm, hai mảng này đóng góp hơn 370 tỷ đồng vào tổng doanh thu của công ty (gần 567 tỷ đồng), giảm 11% so với năm 2022.

Trong khi đó, lợi nhuận của Becamex IDC, Đầu tư Sài Gòn VRG, Tín Nghĩa, Nam Tân Uyên tăng trưởng nhưng đóng góp chính không phải hoạt động kinh doanh KCN.

Trong quý cuối năm, Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp - CTCP (Becamex IDC, Mã: BCM) đạt gần 5.060 tỷ đồng doanh thu thuần và hơn 2.051 tỷ đồng lãi ròng, cao gấp 6 lần doanh thu và gấp 36 lần về lợi nhuận so với cùng kỳ năm ngoái. Song, phần lợi nhuận đột biến này có thể được ghi nhận từ thương vụ chuyển nhượng dự án thuộc Khu liên hợp công nghiệp dịch vụ - đô thị Bình Dương cho nhóm CapitaLand.

Trong quý, mảng kinh doanh bất động sản, bất động sản đầu tư đóng góp hơn 90% nguồn thu với 4.670 tỷ đồng (cao gấp 20 lần cùng kỳ), doanh thu bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ (gần 351 tỷ đồng, tăng 19%), doanh thu bán thành phẩm gần 109 tỷ đồng (giảm 23%).

Kết thúc năm 2023, doanh thu thuần của doanh nghiệp đạt trên 8.070 tỷ đồng và lãi ròng 2.441 tỷ đồng, lần lượt tăng 23% và 43,6% so với năm trước đó.

CTCP Đầu tư Sài Gòn VRG (Mã: SIP) ghi nhận doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 1.911 tỷ đồng, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đóng góp chủ yếu là mảng bán điện, nước (hơn 1.580 tỷ đồng, tăng 36%), mảng cho thuê đất đã phát triển cơ sở hạ tầng đóng góp hơn 90 tỷ đồng (giảm nhẹ so với cùng kỳ).

Cả năm, mảng doanh thu cho thuê đất đóng góp doanh thu hơn 361 tỷ đồng, tăng không đáng kể so với năm trước.

Đóng góp chính vào kết quả kinh doanh của CTCP Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (Mã: TIP) trong quý IV và cả các quý gần đây là doanh thu mảng tài chính và doanh thu phí cơ sở hạ tầng. Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất ghi nhận không đáng kể, chỉ vài tỷ đồng do quỹ đất cho thuê không còn nhiều.

CTCP Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (Mã: NTC) báo lãi sau thuế quý IV tăng 46%, đạt gần 68 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh thu chủ yếu đến từ mảng kinh doanh bất động sản đầu tư, do dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 (NTU 3) chưa đi vào khai thác.

Tổng Công ty Viglacera (Mã: VGC) là ông lớn duy nhất báo lỗ trong quý IV, nhưng nguyên nhân của sự sụt giảm không đến từ mảng cho thuê đất KCN mà là do nhóm kính gặp khó khăn trong việc tiêu thụ. Doanh thu cho thuê đất đã phát triển cơ sở trong quý này của doanh nghiệp vẫn tăng trưởng so với cùng kỳ, ghi nhận hơn 660 tỷ đồng.

Lũy kế cả năm 2023, Viglacera ghi nhận doanh thu thuần 13.194 tỷ đồng (hơn 4.513 tỷ là doanh thu cho thuê đất), giảm 10% so với năm 2022. Lợi nhuận sau thuế đạt 1.162 tỷ đồng, giảm 39% so với năm 2022.

Xét về “của để dành”, tại ngày 31/12, doanh thu chưa thực hiện (nhận trước tiền cho thuê đất, nhà xưởng…) của Sài Gòn Đầu tư VRG nhiều nhất với 11.273 tỷ đồng. Tiếp theo là Sonadezi với 4.650 tỷ đồng, IDICO hơn 4.584 tỷ đồng, Nam Tân Uyên hơn 3.000 tỷ đồng, Viglacera gần 2.671 tỷ đồng, Becamex IDC 594 tỷ đồng, Tín Nghĩa hơn 160 tỷ đồng...

Triển vọng năm 2024

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp mới đây, bộ phận phân tích Chứng khoán SSI (SSI Research) đánh giá, nhu cầu KCN dự kiến sẽ phục hồi trong năm 2024. Nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn, năng lượng tái tạo.

Đơn vị này chỉ ra rằng nhiều chủ đầu tư KCN niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Do đó, nhiều khả năng các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Đối với các KCN ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất KCN dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.

Còn các KCN ở miền Nam có thể phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

Trong năm 2024, SSI Research cho rằng nguồn cung KCN vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất KCN và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Quy hoạch đất KCN cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 tại nhiều địa phương đã được phê duyệt. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài, SSI Research dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư KCN hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Ngoài ra, SSI Research cho rằng ngành KCN có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024 như thuế tối thiểu toàn cầu (áp dụng từ ngày 1/1/2024) sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong KCN (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Bên cạnh đó, lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các KCN Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần; và chi phí đầu tư cho các KCN mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.

Lợi nhuận của các KCN niêm yết được dự báo có sự phân hóa rõ ràng trong năm 2024. SSI Research dự báo lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp KCN niêm yết trong năm 2024 sẽ tăng 9,3% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, sẽ có một số công ty kỳ vọng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng vượt trội hơn.