Tháng 11/2023, Quốc hội đã thông qua hai đạo luật quan trọng liên quan trực tiếp đến thị trường gồm Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), có hiệu lực thi hành từ đầu năm 2025. Luật Đất đai (sửa đổi) cũng được bấm nút thông qua ngay đầu năm 2024. Đó là những thông tin tích cực cho thị trường bất động sản trong năm nay.

Song, vấn đề cấp bách cần giải hiện nay là thanh khoản cần phải có giải pháp mạnh mẽ, quyết liệt hơn từ nhiều bên. Các chuyên gia cho rằng, muốn thị trường bất động sản có thể vượt qua giai đoạn khó khăn này và tiến đến giai đoạn phát triển bền vững. Ngoài các tác động chính sách như cho phép giãn nợ tạm thời, kích cầu bằng nhà ở giá rẻ, các bên cần phải chấp nhận hy sinh để đạt được sự hài hòa tổng thể.

Dồn lực làm nhà ở giá rẻ để kích cầu

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia nhìn nhận, để nói về sự phục hồi của bất động sản thì cần nói theo hai hướng. Thứ nhất là phục hồi quay trở lại như cũ, tức là tiếp tục rót tiền để xây dựng các khu nghỉ dưỡng và khu chung cư cao cấp. Đây là những sản phẩm chủ yếu để đầu cơ, người có nhu cầu ở thực với thu nhập bình thường không thể mua được.

“Cách phục hồi như này sẽ lại một lần nữa hình thành một thị trường tăng trưởng nóng, dẫn đến bong bóng rồi sau đó lại đóng băng... Cách phục hồi này không giải quyết được vấn đề gì”, ông nói.

Thứ hai là phục hồi một cách thực chất hơn, tức là tập trung toàn bộ nguồn lực vào phân khúc nhà ở giá rẻ (bao gồm cả nhà ở xã hội) để khơi thông nguồn vốn cho thị trường.

“Cách phục hồi này phụ thuộc rất lớn vào việc chính quyền địa phương có tạo điều kiện để phát triển phân khúc nhà ở giá rẻ (nhà ở xã hội) không. Đây là phân khúc có dòng tiền rất tốt, nhu cầu rất cao nhưng hiện tại chúng ta chưa làm được”, chuyên gia nói.

Để giải quyết bài toán này, theo ông Nghĩa phải có sự hỗ trợ của Chính phủ và chính quyền địa phương. Trong đó, cần lưu ý việc cấp đất, bởi dự án nhà ở xã hội không phải nộp tiền sử dụng đất thì không khác gì đất công, mà đất công thì không thể đem đi thế chấp vay ngân hàng được, chỉ có thể thế chấp được tài sản trên đất để vay vốn.

Theo chuyên gia, cách tốt nhất là cấp đất theo hướng dự án nhà ở xã hội bị đánh thuế nhưng đánh thuế rất thấp để khu đất đó không còn là đất công mà chuyển sang đất tư, được thuê 50 năm và có thể dùng làm tài sản thế chấp được…

Song song với đó, công tác quy hoạch và khâu xử lý thủ tục hành chính cần nhanh gọn hơn thì doanh nghiệp mới vui vẻ làm như dự án nhà ở thương mại. Từ đó, các nhà thầu xây dựng mới có công ăn việc làm, vật liệu xây dựng mới bán được.

“Nếu một lượng lớn nguồn cung nhà ở giá rẻ được tung ra, lúc này mặt bằng giá bất động sản trên thị trường mới giảm xuống. Khi đó, trong quá trình tái cơ cấu, doanh nghiệp nào chịu được mức giá này thì sống”, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Một vấn đề nữa về tài trợ cho người mua nhà, theo chuyên gia cần tài trợ trực tiếp qua ngân sách, không nên qua ngân hàng. Trong nhiều trường hợp, ví dụ như ở các nước thì Chính phủ sẽ tài trợ trực tiếp cho người mua nhà một phần. Ở Việt Nam lại làm ngược lại là lấy lãi suất thả nổi trừ đi 1,5 – 2%, khi lãi suất thị trường lên cao thì kéo theo lãi suất này cũng tăng lên. Do đó, nên quy định lãi suất cho vay cố định đối với nhà ở giá rẻ, phần chênh lệch so với thị trường Chính phủ sẽ bù.

“Chính sách phải tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà để người dân yên tâm bỏ tiền ra mua, tạo ra thanh khoản lớn thì khi đó, thị trường bất động sản mới thoát được khó khăn. Không nên mở room tín dụng ra để cho vay bất động sản vì thị trường rất dễ lặp lại vết xe đổ. Ưu đãi bất cứ một thứ gì thì phải là ngân sách chứ không phải ngân hàng vì ngân hàng cũng là một doanh nghiệp. Nếu không quyết liệt và không tạo được một lượng cung nhà ở giá rẻ đủ lớn thì thị trường bất động sản sẽ vẫn trong trạng thái như hiện nay, hoặc có thể 2 – 3 năm nữa sẽ quay trở lại như cũ”, vị này nhấn mạnh.

Phải chấp nhận hạ giá sâu hơn nữa

Còn theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, muốn giúp thị trường bất động sản phục hồi thì điều quan trọng là phải biết thị trường đang gặp vấn đề gì. Ở đây, điều quan trọng nhất là các chủ đầu tư đang thiếu vốn, không đủ vốn để triển khai các dự án, trong khi các dự án triển khai tràn lan trước đây vẫn chưa thể hoàn thành.

Vị này cho rằng các doanh nghiệp phải tái cấu trúc, những dự án nào đã gần hoàn thiện thì tập trung đẩy mạnh để ra hàng, thu dòng tiền về. Hiện các ngân hàng rất khó cho vay thêm bởi thực tế dòng tiền rất lớn đang mắc kẹt tại các dự án do doanh nghiệp không bán được hàng.

Chuyên gia nhận xét, quá trình tái cấu trúc của các doanh nghiệp hiện nay vẫn chưa thật sự mạnh mẽ, trong đó có việc chưa tập trung quan tâm đến việc đưa sản phẩm ra thị trường để bán. Muốn thúc đẩy dòng tiền phải hạ giá sâu hơn nữa, nếu chủ đầu tư tiếp tục giữ giá hoặc chỉ giảm 5 – 10% thì không có tác dụng bởi vì giai đoạn 2019 – 2020 mỗi năm mức giá đã tăng 30 – 40%.

Trong khi đó, gói 120.000 tỷ đồng hiện nay có rất nhiều vấn đề, để thúc đẩy giải ngân cho vay nhanh phụ thuộc vào chính quyền địa phương. Việc các ngân hàng giảm 1,5 – 2% lãi suất so với giá thị trường đã là quá cố gắng để hỗ trợ cho lĩnh vực bất động sản.

“Để thị trường bất động sản phục hồi thực chất hơn từ năm 2024 cần nhất là phải đẩy mạnh quá trình tái cấu trúc doanh nghiệp. Chính phủ đã vào cuộc để tháo gỡ hết mọi cơ chế còn vướng mắc, ngân hàng cũng đã tìm mọi cách để tháo gỡ các thủ tục và điều kiện cho vay. Vấn đề quan trọng còn lại là bản thân doanh nghiệp phải cố gắng, phải thay đổi mình để đáp ứng yêu cầu của thị trường”, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định.

Pháp lý dự án là mấu chốt, cần có phương án xử lý trên cơ sở hài hòa lợi ích

Dưới góc nhìn của ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup, tác động của tình hình hiện nay của ngành bất động sản đến triển vọng ngành ngân hàng và mục tiêu tăng trưởng kinh tế là khá lớn.

Các doanh nghiệp bất động sản đang có tình hình kinh doanh yếu và chất lượng tín dụng rất thấp. Tác động lây chéo đến chất lượng tín dụng ngân hàng là hiện hữu kể cả trong trường hợp các hỗ trợ chính sách (Thông tư 02 về cho phép giãn nợ tín dụng; Thông tư 10 cho phép hoãn thực hiện Thông tư 06 về mục đích vay vốn; và Nghị định 08 về cho phép cơ cấu lại nợ trái phiếu riêng lẻ), được mở rộng hoặc kéo dài.

Theo vị này, vấn đề pháp lý dự án là vấn đề mấu chốt cho bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào, dù là vốn tín dụng hay vốn nhận ủy thác đầu tư, hợp tác kinh doanh hay nhận trước từ người mua nhà hay kể cả M&A...

Do đó, việc chủ đầu tư chủ động thực hiện các giải pháp tháo gỡ pháp lý bất động sản với sự hỗ trợ mạnh mẽ của Chính phủ và chính quyền địa phương là yếu tố chen chốt làm tiền đề cho sự khơi thông cho thị trường nói chung và các kênh vốn nói riêng.

Song song với đó, ông Thuân đề xuất một chương trình tín dụng bất động sản khép kín tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp trở xuống, nhằm hài hòa lợi ích của các bên.

Cụ thể, chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện yêu cầu hoàn thiện pháp lý dự án cùng với sự hỗ trợ của các bên. Cam kết giảm giá sản phẩm bất động sản căn hộ một cách rõ ràng, minh bạch. Còn các ngân hàng thương mại sẽ xem xét giảm lãi suất cho vay ở mức đáng kể đối với người mua nhà đáp ứng điều kiện cụ thể.

Với Chính phủ và cơ quan quản lý, theo đề xuất của vị này cần xây dựng và chỉ đạo chương trình; định hướng chính sách tín dụng bất động sản cùng sự tham gia của các bộ ngành liên quan, không chỉ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Chủ tịch FiinGroup cho rằng nếu có thể triển khai được chương trình này thì các bên đều có lợi ích.

Cụ thể, người mua nhà có nhà để ở với chi phí vốn hợp lý và yên tâm về pháp lý. Chủ đầu tư giảm lợi nhuận nhưng giải phóng được hàng tồn kho, mở bán được dự án mới và tránh vi phạm nghĩa vụ nợ trái phiếu cũng như nợ xấu ngân hàng. Các ngân hàng thương mại tăng chi phí giám sát nhưng giảm rủi ro nợ xấu nhất là từ chủ đầu tư và giải ngân được tín dụng.

Về phía Chính phủ, Chương trình tín dụng sẽ góp phần giải quyết vấn đề của thị trường trong đó mất cân đối cung - cầu theo phân khúc, giảm rủi ro bất ổn cho hệ thống tài chính, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế cao trở lại và đảm bảo những cân đối lớn vĩ mô.

“Rất nhiều Hội thảo, Hội nghị kể cả từ phía Chính phủ lẫn phía tư nhân, nhưng mọi người chưa nhìn cùng hướng, các bên chỉ nói câu chuyện của mình nhưng chưa nhìn được vấn đề mà bên khác gặp phải.

Tóm lại, mỗi bên phải chịu hy sinh một chút. Chủ đầu tư không giảm giá bán mà bắt ngân hàng giải ngân thì rất khó. Ngược lại, ngân hàng bắt chủ đầu tư phải giảm giá nhưng vẫn không giải ngân, không giảm lãi suất thì cũng rất khó. Và Chính phủ cũng phải đẩy mạnh tháo gỡ pháp lý và phải giải quyết được vấn đề mất cân đối phân khúc trên thị trường”, vị này cho hay.