Tiền cọc đấu giá đất tối đa đã chính thức được nâng lên mức 50% trên giá khởi điểm, thay cho mức tối đa 20% trước đây.

Cụ thể,Nghị quyết 66.11/2026 vừa được Chính phủ ban hành, quy định về tiền đặt trước khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân đã được điều chỉnh theo hướng siết chặt hơn. Theo đó, mức tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa lên tới 50% giá khởi điểm, thay cho mức trần 20% như trước đây.

Nghị quyết cũng bổ sung chế tài xử lý đối với các trường hợp vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá. Người trúng đấu giá không nộp tiền dẫn đến kết quả bị hủy sẽ bị cấm tham gia đấu giá 2 - 5 năm.

Trường hợp không nộp đầy đủ tiền trúng sẽ bị cấm tham gia từ 6 tháng đến 3 năm. Cơ quan có thẩm quyền sẽ đưa ra quyết định cấm này trong vòng 10 ngày sau khi kết quả trúng đấu giá bị hủy.

Trao đổi với người viết, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đánh giá việc nâng trần tiền đặt trước tối đa lên 50% buộc người tham gia đấu giá phải cân nhắc nghiêm túc hơn về năng lực tài chính, qua đó hạn chế tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc.

Song, vị này lưu ý việc quy định biên độ áp dụng khá rộng có thể khiến nhiều địa phương có xu hướng lựa chọn mức cao nhất là 50% trên giá khởi điểm để “an toàn”, từ đó vô tình tạo thêm rào cản cho người dânkhi tiếp cận đấu giá đất.

Ông Tuấn cũng lưu ý, quy định này chỉ áp dụng với cá nhân, không áp dụng với doanh nghiệp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án (doanh nghiệp vẫn áp dụng mức đặt trước từ 10% đến 20%).

Liên quan đến mức phạt đối với người không nộp tiền trúng đấu giá, chuyên gia cho rằng quy định mới đã khắc phục khoảng trống pháp lý trước đây, đồng thời tăng mạnh tính răn đe đối với hành vi cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc.

"Việc có nguy cơ bị cấm tham gia đấu giá trong thời gian dài buộc người tham gia phải cân nhắc kỹ hơn khi bỏ cọc, qua đó góp phần hạn chế đầu cơ, thổi giá và giảm nguy cơ hình thành các cơn sốt ảo từ đấu giá đất", luật sư Tuấn nói.

Siết đấu giá đất nhưng phạm vi còn hẹp, nguy cơ phát sinh hệ lụy

Còn theo quan điểm của luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, so với các phiên bản dự thảo, Nghị quyết66.11/2026 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh, chỉ quy định về tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở cho cá nhân và việc xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất ở vi phạm nghĩa vụ nộp tiền trúng đấu giá. Như vậy, Nghị quyết đã thu hẹp cả về loại đất (chỉ áp dụng cho đất ở) cũng như đối tượng (chỉ áp dụng cho chủ thể cá nhân tham gia đấu giá).

Theo ông Đỉnh, mục tiêu của Nghị quyết là siết chặt kỷ luật đấu giá, đặc biệt là khắc phục tình trạng các cá nhân, nhóm đầu nậu trả giá cao để trúng đấu giá rồi bỏ cọc, qua đó thổi giá đất, gây lũng đoạn thị trường. Tuy nhiên, Nghị quyết không áp dụng với tổ chức kinh tế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án.

"Việc nâng mức cọc tối đa lên tới 50% sẽ buộc người tham gia đấu giá phải thận trọng trước khi nộp hồ sơ và nộp tiền đặt trước để đấu giá đất, qua đó khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc với mục đích thổi giá đất hoặc các hành vi không lành mạnh khác", ông Đỉnh nhận định.

Song quy định mới này theo chuyên gia vẫn bộc lộ một số vướng mắc. Thứ nhất, việc quy định biên độ rất rộng (từ 10% đến 50% giá khởi điểm) cho mức cọc sẽ trao thẩm quyền rất rộng cho các địa phương khi tổ chức đấu giá đất, có thể gây lúng túng do không biết nên chọn mức nào. Mặt khác, các địa phương có thể chọn mức cọc bằng 10% giá khởi điểm, thấp hơn mức tối đa của quy định cũ (20% giá khởi điểm), đặt ra dấu hỏi cho hiệu quả của quy định mới.

Thứ hai, nếu địa phương chọn mức cọc cao nhất vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất. Chẳng hạn, một nhóm chủ thể có mục đích xấu có thể câu kết với đơn vị tổ chức đấu giá đất để đưa một số lượng lớn thửa đất ở ra đấu giá tại cùng một thời điểm và quy định mức cọc bằng 50% giá khởi điểm, khiến người dân không kịp huy động nguồn tiền nộp tiền đặt trước, từ đó nhóm này có khả năng thu gom được một số lượng lớn thửa đất và để dành bán kiếm lời.

Chia sẻ thêm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh cho biết Nghị quyết đã bổ sung chế tài cấm đấu giá đối với cá nhân tham gia đấu giá đất ở. Quy định mới này nhằm khắc phục khoảng trống pháp luật tại Điều 70 Luật Đấu giá tài sản, bổ trợ cho quy định mới về nâng mức cọc nhằm chấn chỉnh hiện tượng cá nhân trúng đấu giá rồi bỏ cọc.

Tuy nhiên, hiệu quả thực tế của quy định này vẫn còn là dấu hỏi bởi các cá nhân hoàn toàn có thể nhờ người khác đứng tên thay để tham gia đấu giá.

"Xét về tổng thể, mọi chính sách đều có hai mặt. Ở khía cạnh ngược lại, việc siết đấu giá đất bằng cách nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm và bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá lên tới 5 năm có thể tạo 'hàng rào kỹ thuật' hạn chế số lượng người tham gia đấu giá, từ đó không phát huy được hiệu quả của cuộc đấu giá như một công cụ để tối đa hóa giá trị của tài sản là quyền sử dụng đất – một loại tài sản công đặc biệt của nền kinh tế", chuyên gia nhấn mạnh.