Tại họp báo công bố tiêu điểm  thị trường bất động sản Hà Nội quý III/2023 của CBRE Việt Nam mới đây, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cho biết, nguồn cung mở bán mới phân khúc chung cư tại Hà Nội trong quý III/2023 đã cải thiện đáng kể, đạt xấp xỉ 3.000 căn từ 9 dự án, tăng 1,5 lần so với quý II-2023.

Tuy nhiên, tổng nguồn cung mới lũy kế trong 9 tháng năm 2023 chỉ đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm 2022. Xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới sẽ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây. Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý này thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm.

Tuy vậy, về lực cầu thì thị trường chung cư Hà Nội trong quý III này cho thấy sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ với số căn bán được đạt khoảng 3.640 căn. So với quý trước, lượng căn bán được đã tăng hơn 1,5 lần và gần bằng với cùng kỳ năm 2022. Nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đã tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán lên đến gần 15% cho khách hàng thanh toán sớm, hay hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 8 năm, giúp đẩy nhanh đáng kể tốc độ bán hàng của dự án. Tính chung 9 tháng năm 2023, có 7.916 căn hộ chung cư ghi nhận đã bán được tại Hà Nội.

Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình trong quý III/2023 vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì). Nguyên nhân là do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên trong quý này.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Trong đó, giá bán thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức tăng cao nhất (8%), Bắc Từ Liêm đứng thứ 2 (5%); các quận, huyện khác trên 3%.

Ở phân khúc nhà liền thổ, theo báo cáo của CBRE, quý III/2023 thị trường Hà Nội ghi nhận 710 căn mở bán mới đến từ 5 dự án, tập trung tại phía Bắc, phía Tây và Hưng Yên. So với quý trước, lượng mở bán mới trong quý III tăng gần gấp 5 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng nguồn cung mới về nhà liền thổ tại Hà Nội ghi nhận hơn 2.100 căn, giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng cao hơn cùng kỳ các năm 2020 và 2021.

Về tỷ lệ hấp thụ, khoảng 910 căn nhà liền thổ được bán ra trong quý III, tăng 51% so với quý II. Tính chung 9 tháng đầu năm, khoảng 2.580 căn được bán ra, vượt tổng nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Đa số các căn này tập trung tại những dự án đô thị lớn ở phía Đông và một dự án ở huyện Mê Linh mở bán đợt tiếp theo.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình trong quý III đạt 185 triệu đồng/m2, giảm gần 5% theo quý và 6,7% theo năm. Lý do là bởi quý III ghi nhận thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở ngoại thành Hà Nội như Sơn Tây hay Mê Linh sở hữu mức giá thấp hơn những dự án ở gần trung tâm.

Ngược lại, giá bán trên thị trường thứ cấp vào cuối quý III đã tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp (kể từ quý IV/2022). Giá trung bình của nhà liền thổ Hà Nội trong quý vừa qua đạt khoảng 156 triệu đồng/m2, tăng nhẹ gần 1% theo quý. Tuy nhiên, nếu so với cùng kỳ năm ngoái (thời điểm giá thứ cấp nhà liền thổ đạt đỉnh) thì giá trung bình quý III lại giảm khoảng 12%.

Bất động sản Hà Nội sẽ còn phục hồi nhanh vào cuối năm

Đưa ra dự báo cho quý cuối năm 2023, chuyên gia CBRE cho rằng, nguồn cung căn hộ mới sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn. Lượng mở bán mới trong quý IV dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán và các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Bắc của Hà Nội.  

“Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý III nhờ mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư. Mặc dù lượng nguồn cung mới còn ở mức hạn chế, song dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý IV. Bên cạnh đó, nhiều khả năng thị trường sẽ ghi nhận thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất và tâm lý mua nhà tích cực hơn vào thời điểm cuối năm”, Chuyên gia CBRE Việt Nam nhận định.

Nhận định về bất động sản Hà Nội những tháng cuối năm, ông Nguyễn Vũ Cao, CEO kiêm Chủ tịch HĐQT Vạn Khang Phát Corporation (Khang Land) cho biết thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2023 có tín hiệu khởi sắc, tâm lý của khách hàng và nhà đầu tư cũng đã cởi mở hơn.

Chia sẻ trên Reatimes, ông Cao cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội thời gian tới sẽ tăng trưởng nhờ vào tác động thực tế của những chính sách hỗ trợ thị trường và lãi suất được điều chỉnh. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng sẽ phụ thuộc vào giá bán. Nếu giá bán vẫn tăng thì tốc độ không thể nhanh được, vì sức mua vẫn còn yếu. Giá bán hoặc cho thuê cũng cần giảm sâu để tốc độ phục hồi của thị trường được cải thiện nhanh chóng.

Phân khúc được quan tâm nhiều nhất và có thanh khoản tốt là nhà ở giá rẻ và tầm trung. Tuy vậy, nguồn cung phân khúc này tại thị trường Hà Nội vẫn thiếu và chưa được cải thiện nhiều.

Riêng với phân khúc chung cư, dù đã có nhiều khách hàng quan tâm nhưng lượng giao dịch vẫn chưa được cải thiện do giá vẫn cao, chưa đạt mức phù hợp để người mua có thể tiếp cận. Giá bán chung cư tăng kéo theo giá trên thị trường cho thuê cũng tăng theo, đặc biệt tại những quận trung tâm như Ba Đình, Đống Đa, Tây Hồ.

Ngoài yếu tố giá, động lực phục hồi của  thị trường bất động sản Hà Nội và các thành phố lớn sẽ phụ thuộc nhiều vào pháp lý và dòng vốn. Thời gian qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tích cực tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản trên toàn quốc. Trong đó, riêng TP HCM và Hà Nội, Tổ công tác, Bộ Xây dựng đã tháo gỡ vướng mắc cho 486 dự án.

Tại Hà Nội, Tổ công tác đã làm việc để giải đáp, hướng dẫn trực tiếp và hướng dẫn bằng văn bản đối với khoảng 20 nội dung kiến nghị liên quan đến khó khăn, vướng mắc của khoảng 712 dự án nhà ở, khu đô thị. Hiện tại, thành phố đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu) và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án. Dự kiến, những dự án được tháo gỡ pháp lý cũng sẽ bổ sung vào nguồn cung nhà ở cho thị trường, giúp điều tiết giá bán và giúp khách hàng có nhiều sự lựa chọn...

Tuy những khó khăn về vốn và pháp lý vẫn còn thường trực, nhưng những tín hiệu phục hồi từ thị trường bất động sản Hà Nội cũng như những thị trường lân cận đang mở ra hy vọng về đà tăng trưởng trở lại của lĩnh vực này từ nay đến cuối năm 2023 và đầu năm 2024. Doanh nghiệp và người dân đang đặt niềm tin vào những chính sách hỗ trợ thị trường, kích thích hấp thụ vốn tín dụng để tăng trưởng kinh tế, cũng như những biện pháp minh bạch hóa thông tin trên thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường lành mạnh, bền vững.