Là phân khúc có nhu cầu cao nhưng nguồn cung  nhà ở xã hội lại luôn trong tình trạng thiếu hụt. Hai năm trở lại đây, vấn đề về phát triển nhà ở xã hội mới được bàn đến nhiều hơn. Cơ quan nhà nước giai đoạn này cũng có những chính sách cụ thể hơn cho việc phát triển phân khúc được coi là trọng tâm này.

Cụ thể, đầu tháng 4/2023, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đề án đã cho thấy sự quyết tâm của Chính phủ trong việc phát triển nhà ở xã hội, xem đây như là giải pháp để bù đắp nguồn cung nhà ở có giá phù hợp túi tiền người dân, hỗ trợ người dân có thu nhập thấp được tiếp cận.

Tuy nhiên dù được Nhà nước quan tâm, doanh nghiệp có phần “hăng hái” thì việc tham gia làm nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội giai đoạn này cũng không hề dễ dàng và để đạt được mục tiêu Đề án đề ra lại càng không đơn giản.

 Bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản cùng nhu cầu ở thực hiện hữu đã kéo nhiều doanh nghiệp địa ốc quay trở lại “dòng chảy” chính của thị trường. Theo đó, các doanh nghiệp quan tâm nhiều hơn đến việc phát triển nhà ở giá rẻ, đặc biệt là nhà ở xã hội. Ngay từ đầu năm, rất nhiều doanh nghiệp đã hé lộ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội và xem đây là phân khúc ưu tiên trong năm 2023 cũng như thời gian tới.

Đơn cử như Tập đoàn Nam Long (NLG), tại đại hội cổ đông thường niên năm 2023 diễn ra hồi tháng 4, Chủ tịch HĐQT NLG cho biết, doanh nghiệp có dự định tham gia thị trường nhà ở xã hội với cam kết đóng góp 20.000 căn trong những dự án doanh nghiệp làm.

Hưởng ứng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn từ đây đến năm 2030 sẽ đạt 1 triệu căn, Hoàng Quân đã đăng ký xây dựng 50.000 căn. Trong đó, 15.000 căn đã có quỹ đất và đang triển khai, số còn lại dự kiến đến năm 2030 sẽ làm được.

Chia sẻ tại đại hội cổ đông Công ty Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân (HQC), ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT HQC cũng khẳng định, năm 2023 Hoàng Quân tiếp tục đẩy mạnh phát triển lĩnh vực nhà ở xã hội, đặt mục tiêu hoàn thành khoảng 50.000 sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân từ nay đến năm 2030.

Một doanh nghiệp khác là Công ty Cổ phần Vinhomes cũng cho biết, thương hiệu nhà ở xã hội Happy Home là một trong những trọng tâm phát triển của Vinhomes trong thời gian tới.

Mới đây, Công ty Chứng khoán VNDIRECT có báo cáo cập nhật về Công ty CP Vinhomes (mã VHM). Báo cáo thông tin, Vinhomes dự kiến mở bán phân khu nhà ở xã hội (NOXH) nằm trong phạm vi dự án Vinhomes Star City (Thanh Hóa) vào cuối năm 2023.

Dự án NOXH ở khu công nghiệp (KCN) Nam Tràng Cát (Hải Phòng) đã được điều chỉnh quy mô từ 26 ha lên 33 ha, và được kỳ vọng sẽ mở bán trong năm 2024. Ngoài ra, dự án NOXH ở TP Đông Hà (Quảng Trị) cũng được dự kiến mở bán trong năm 2024.

Về quy mô, NOXH thuộc Vinhomes Star City (Thanh Hóa) có diện tích khoảng 9 ha, gồm 3.100 căn chung cư; dự án NOXH tại Khu công nghiệp Nam Tràng Cát (Hải An, Hải Phòng) có quy mô 3.400 căn chung cư; dự án ở Đông Hà (Quảng Trị) gồm 100 căn thấp tầng. Các dự án này đều mang thương hiệu Happy Home...

Giải pháp tăng nguồn cung cho nhà ở xã hội

Nhận định về sự khan hiếm nguồn cung nhà ở xã hội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, không phải tự nhiên mà nhiều năm qua số doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội chỉ đếm trên đầu ngón tay. Bởi cơ bản, việc phát triển phân khúc này gặp không ít thách thức. Từ biên lãi không cao (giới hạn 10%), pháp lý khó tương đương nhà ở thương mại cho đến giá bán và đối tượng bán phải theo quy định.

Nhằm tăng thêm trợ lực để thúc đẩy Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội thực hiện hiệu quả, Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng để hỗ trợ về nguồn vốn. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng, với lãi suất cho chủ đầu tư xây nhà ở xã hội vay là 8,7% mỗi năm thì cũng chưa đủ để tạo nguồn vốn rẻ cho các doanh nghiệp thực hiện phân khúc này. Chưa kể, rất nhiều bất cập trong cơ chế pháp lý cho quá trình  làm nhà ở xã hội của doanh nghiệp vẫn còn đó.

Nhận định trên Reatimes.vn, ông Đính cho biết: “Được xem là phao cứu sinh cho doanh nghiệp bất động sản mỗi khi thị trường bế tắc nhưng để chuyển hướng phát triển phân khúc này, các doanh nghiệp địa ốc không hề dễ dàng. Khó khăn từ khâu tìm kiếm quỹ đất cho đến khâu hậu kiểm đã và đang khiến nhiều doanh nghiệp e ngại loại hình nhà ở xã hội. Vì vậy, bên cạnh tạo điều kiện về dòng vốn, cũng cần có các cơ chế ưu đãi cho nhà đầu tư sẵn sàng phát triển phân khúc này”.

Chia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Thu lần thứ nhất mới đây, TS. Lê Xuân Nghĩa Lê Xuân Nghĩa Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ quốc gia nhìn nhận,  khủng hoảng của thị trường bất động sản là khủng hoảng phân khúc. Trong đó, phân khúc nhà ở giá rẻ thiếu trầm trọng, vì vậy cần bổ sung thêm nhiều nguồn cung để thị trường bất động sản được phát triển dựa trên giá trị thực. Mặc dù giai đoạn vừa qua, phân khúc này đã được Nhà nước phối hợp với doanh nghiệp ưu tiên xử lý, tháo gỡ về thủ tục, chính sách, tài chính tiền tệ, tuy nhiên tình hình vẫn chưa mấy khả quan. Đây là “tử huyệt” của thị trường, cần được ưu tiên tháo gỡ để thúc đẩy thị trường bất động sản đi lên.

Theo ông Nghĩa cần có những giải pháp để những nhà phát triển bất động sản giá rẻ không chịu thiệt thòi tài chính so với nhà phát triển bất động sản thương mại.

“Chẳng hạn, với quy định lợi nhuận chỉ 15%, các nhà phát triển cần phải xác định xem ai là đối tượng chính sách để cho mua, nếu sai phải chịu trách nhiệm hình sự là không hợp lý. Chính vì nhiều trách nhiệm đổ lên đầu như vậy nên chủ đầu tư mới không muốn làm”, ông Lê Xuân Nghĩa nêu quan điểm.

Đồng quan điểm, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính cho biết, từ năm 2023, Chính phủ có đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, từ đó đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc thị trường, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, từ cuối năm 2022 đến nay Việt Nam đã có hơn 400 dự án nhà ở xã hội được triển khai, vì thế cơ hội để thị trường phục hồi rất lớn. “Tuy nhiên, hiện nay quá trình tái cấu trúc đang tạo ra sự thay đổi tới nhu cầu của người mua nhà và thị trường. Theo chuyên gia, sự thay đổi tương đối rõ rệt của thị trường chỉ xảy ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024 khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn….