Mới đây, Bộ Xây dựng đã công bố Dự thảo Báo cáo tổng kết công tác năm 2023 của ngành xây dựng. Trong đó, Bộ Xây dựng đánh giá: “Nửa đầu năm 2023, thị trường  bất động sản tiếp tục trạng thái giao dịch trầm lắng. Bằng nhiều biện pháp quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng và các địa phương để tháo gỡ khó khăn đã mang lại những kết quả nhất định, các vướng mắc từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường đã có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực”.

Theo nhận định, đánh giá của một số tổ chức nghiên cứu thị trường và một số địa phương, trong 06 tháng cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã có những tín hiệu tích cực hơn so với nửa đầu năm 2023, trong đó lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều.

Với phân khúc chung cư, trang Batdongsan.com.vn ghi nhận những diễn biến tích cực của thị trường căn hộ, theo đó, mức độ quan tâm tới căn hộ chung cư tăng 1% trong quý III/2023 vừa qua, dù các loại hình như nhà riêng, nhà mặt phố, biệt thự, đất nền, đất dự án, biệt thự đều sụt giảm từ 4 - 11%.

Theo Batdongsan.com.vn, năm nay, giá rao bán chung cư chỉ tăng nhẹ từ 1 - 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở TP HCM. Tuy nhiên, xét trong giai đoạn từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư TP HCM và Hà Nội đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân, khi tăng lần lượt là 82% và 56% trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%.

Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam Đinh Minh Tuấn cho rằng, khả năng thị trường căn hộ sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024 sẽ đảo chiều. Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản.

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - PERI) cũng đã tiến hành khảo sát về phân khúc bất động sản nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng trong nửa cuối năm 2023. Kết quả khảo sát cho thấy, phân khúc căn hộ chung cư nhận được lựa chọn áp đảo với 73%; 15% lựa chọn nhà thấp tầng, đất nền 10%; bất động sản nghỉ dưỡng chỉ chiếm 2% lựa chọn của khách hàng.

Với phân khúc đất nền, theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đất nền có sổ, nhà ở kinh doanh từ 2 - 3 tỷ đồng có lượng giao dịch tăng rõ rệt trong quý III/2023, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước.

Ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược Batdongsan.com.vn nhận định: “Hiện đất nền ở nhiều khu vực sở hữu mức giá có thể tiếp cận với phần đông nhà đầu tư. Vì vậy, người có nguồn tiền nhàn rỗi mua đất nền ở thời điểm và tầm giá này có cơ hội thu lời tốt trong trung và dài hạn”.

Ngoài ra, phân khúc đất nền có dấu hiệu vượt đáy ở loại hình đất đấu giá tại khu vực xung quanh Hà Nội. Cụ thể, mức giá quanh 2 - 3 tỷ đồng đạt tỷ lệ hấp thụ 70-80% với giá đấu cao hơn khoảng 5% so với giá khởi điểm, có thể chuyển nhượng ngay kèm chênh lệch 30-50 triệu đồng/nền, xu hướng này được thấy rõ nhất tại các tỉnh thành Bắc Giang và Hưng Yên,…

VARS cũng cho biết nhiều nhà đầu tư hiện bắt đầu đi “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn. Đây là các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Các phân khúc bất động sản phục hồi tích cực

Nhận định về thị trường bất động sản thời gian tới, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế chia sẻ trên Reatimes.vn rằng: Năm 2024, về tổng thể, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng  thị trường bất động sản Việt Nam đã vượt qua giai đoạn "bĩ cực" nhất, đang và sẽ ghi nhận những động thái tích cực nhiều hơn tiêu cực cả về tổng cung và tổng cầu.

Theo đó, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực FDI và triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước.

Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội khả năng cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc tự điều hướng cơ cấu sản phẩm để phát triển phù hợp với dòng chảy của thị trường.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng sẽ hồi sức chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến. Dự kiến năm 2024 sẽ không có nhiều chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này.

Ở phân khúc đất nền, do quy định mới về siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và thanh khoản xuống thấp suốt năm 2023 nên phân khúc này cũng cần nhiều thời gian hơn trong việc hồi phục. Dự báo khoảng cuối năm 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Vì vậy, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia phân khúc đất nền ở thời điểm hiện tại cũng như giai đoạn đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, có dòng tiền khỏe thì thời gian gần đây họ đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội.

Đối với phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận diện là loại hình mang nhiều thiên hướng đầu cơ và nhạy cảm với các biến động trên thị trường kinh tế vĩ mô nói chung.

Theo đó, trong năm 2023, đây là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nghiêm trọng nhất khi thị trường BĐS đóng băng. Phần lớn giao dịch bị tạm hoãn, nhiều nhà đầu tư phải cắt lỗ sâu để níu kéo khách hàng.

Báo cáo mới đây của Batdongsan.com.vn thông tin, dù lượng tin đăng cắt lỗ đất nền đã giảm trong những quý cuối năm 2023, song phân khúc này vẫn chưa hồi phục về mức độ quan tâm và thanh khoản​.

Đơn vị dự báo trong năm tới, thị trường đất nền sẽ tiếp tục gặp khó khăn. Nhất là trong bối cảnh Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2025 sẽ siết chặt hoạt động phân lô bán nền,​ có thể sẽ khiến mức độ quan tâm đối với đất nền tiếp tục sụt giảm. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm, nhất là đối với những lô đất to.

Song, khi xét về dài hạn, giá đất được dự báo vẫn có thể tiếp tục tăng và giao dịch sẽ trở lại. Lý do bởi giá bất động sản còn phụ thuộc vào yếu tố khác như việc triển khai hạ tầng, tăng trưởng kinh tế, thu nhập người dân.

Chưa kể, đất nền là loại hình mà bất kỳ thành viên nào của thị trường cũng có thể đầu tư do sự đa dạng về diện tích, mức giá, khu vực. Với các địa phương có tốc độ phát triển kinh tế, những khu đất ở nơi này vẫn sẽ tăng trưởng bền vững.

“Nhìn chung, nếu xét toàn cảnh thị trường trong một chu kỳ kéo dài (khoảng từ 3 - 5 năm), có thể thấy đất nền là loại hình đem lại tỷ suất lợi nhuận tương đối tốt so với những phân khúc khác khi duy trì mức tăng ổn định trên cả nước.

Theo một khảo sát được chúng tôi thực hiện với các môi giới BĐS - những người trực tiếp lăn lộn với thị trường, 25% trong số họ nhận định thị trường đất nền sẽ “đảo chiều” trong quý IV/2024”, ông Quốc Anh cho hay.

Với loại hình chung cư, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) dự báo năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình khoảng 3 - 8% do nguồn cung trong ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết. Khan hiếm nguồn cung mới khiến thị trường thiếu tính cạnh tranh. Doanh nghiệp có dự án chung cư mở bán giai đoạn này là “vua", nếu không gặp khó khăn về dòng tiền, chủ đầu tư sẽ tiếp tục giữ giá cao để tối đa hóa lợi nhuận.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết: “Tôi khẳng định năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm ra mắt thị trường do dự án của các chủ đầu tư vẫn chưa thể giải quyết tận gốc các vướng mắc. Cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, song vẫn còn Luật Đất đai chưa được phê duyệt.

Chưa kể với hai luật vừa thông qua, phải đợi tới đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa trong cả năm tới, những chính sách mới chưa được mang vào áp dụng để tháo gỡ vướng mắc cho loạt dự án đang nằm đợi cơ chế. Từ đây, kéo theo nguồn cung năm sau chưa thể được cải thiện, thị trường tiếp tục rơi vào tình trạng khó khăn”.

Trong khi đó, khảo sát do Batdongsan.com.vn thực hiện với các môi giới chung cư cho thấy, khi dự đoán về thời điểm hồi phục của phân khúc chung cư, 26,9% đáp viên lựa chọn quý IV/2023 và 24,2% lựa chọn quý I/2024.