Nhu cầu tăng cao, giá chung cư trung - cao cấp chưa hạ nhiệt

Theo thống kê của Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, tầng lớp trung lưu hiện chiếm 13% dân số và dự kiến sẽ chiếm 26% dân số vào năm 2026… Riêng tại Hà Nội, thu nhập bình quân đầu người hiện cao gấp 1,4 lần so với bình quân cả nước, dự báo đến năm 2025, số lượng gia đình trung lưu tại Hà Nội sẽ đạt khoảng 1,5 - 1,6 triệu hộ, kéo theo nhu cầu sở hữu các sản phẩm phân khúc chung cư thương mại trung - cao cấp tăng cao, nhất là khi văn hóa sống chung cư ngày càng trở phổ biến.

Khảo sát của VIRES cho biết, các nhà đầu tư quốc tế kỳ vọng lớn vào sự phát triển của phân khúc nhà ở trung - cao cấp của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng trong những năm tới, khi nền tảng kinh tế vĩ mô ổn định, tầng lớp trung lưu tăng nhanh, người nước ngoài đến Việt Nam làm việc, sinh sống và có nhu cầu định cư lâu dài gắn với nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư tăng mạnh.

Nguồn cung căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội liên tục sụt giảm trong 3 năm qua, tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội riêng năm 2022 giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021, đạt khoảng 15.100 căn. Trong khi đó, Bộ Xây dựng đánh giá, tỷ lệ dân số đô thị hiện nay khoảng 40% và dự báo tăng lên 45% năm 2030, nên mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị, khiến nhu cầu mới về nhà ở sẽ tiếp tục tập trung ở các đô thị lớn.

Các chuyên gia BĐS ghi nhận 3 năm trở lại đây, giá nhà ở chung cư trung - cao cấp tại Hà Nội có chiều hướng đi lên, ngay cả trong giai đoạn chịu ảnh hưởng của dịch bệnh, giá nhà cũng đi ngang thay vì quay đầu giảm. Năm 2023 giá chung cư phân khúc này vẫn tiếp tục giữ ở mức cao, nhất là tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, với mức giá sơ cấp sẽ tăng 4 - 7%/năm trong 3 năm tới. Còn trong 10 năm tới, chung cư sẽ vẫn là phân khúc nhà ở phát triển chủ đạo của thị trường BĐS. Như vậy, giá chung cư phụ thuộc vào nguồn cung, nhu cầu, diễn biến thị trường, nên khó hạ nhiệt.

Ông Lê Đình Hảo, Giám đốc khối kinh doanh của Batdongsan.com cho hay, giá chung cư nói chung, phân khúc trung - cao cấp nói riêng tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục giữ ở mức cao, do nguồn cung đang khan hiếm và nhiều doanh nghiệp đầu tư vẫn chưa được tháo gỡ về vốn, hành lang pháp lý, chưa được cấp quỹ đất để triển khai dự án tồn kho, xây mới... khiến nguồn cung ngày càng bó hẹp, tạo áp lực lên giá chung cư.

Xu hướng phân khúc chung cư trung - cao cấp năm 2023

Tại Tọa đàm đánh giá triển vọng thị trường chung cư Hà Nội 2023 - 2025 do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), VIRES và Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes.vn) phối hợp tổ chức tại Hà Nội ngày 12/4, nhiều chuyên gia BĐS, nhà khoa học, nhà đầu tư đã thảo luận, hoàn thiện báo cáo thường niên tổng quan về xu hướng thị trường chung cư nói chung, thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội nói riêng và cung cấp thông tin giúp các nhà đầu tư ra quyết định chính xác khi tham gia vào thị trường chung cư trung cấp - cao cấp ở đô thị lớn. Trong đó, đáng chú ý là triển vọng của thị trường chung cư trung - cao cấp Hà Nội năm 2023 nhìn từ nhu cầu và pháp lý dự án.

Theo các chuyên gia, trong 2 năm tới, khi Luật Đất đai sửa đổi đi vào cuộc sống và đem lại tác động tích cực, đầu tư vào BĐS nhà ở trung - cao cấp được đánh giá có nhiều tiềm năng tăng trưởng. Thực tế, đến năm 2023, BĐS Việt Nam đã trải qua 3 quý trầm lắng, do nhiều "nút thắt" liên tiếp dẫn đến như: Nút thắt về dòng tiền, trái phiếu doanh nghiệp, lãi suất cho vay tăng cao, thủ tục đầu tư, pháp lý dự án "tắc nghẽn", thanh khoản suy giảm... ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư và tạo ra tâm lý chờ tháo gỡ.

Qua tìm hiểu, nguyên nhân then chốt lớn nhất khiến thị trường BĐS suy giảm đáng kể chủ yếu là do "điểm nghẽn" pháp lý, theo số liệu của VIRES là chiếm tới 65% khó khăn của các dự án trong quá trình chuẩn bị đầu tư, xây dựng, kinh doanh. Môi trường pháp lý của ngành BĐS có liên quan đến hơn 100 Luật, Nghị định, Thông tư…, trong đó có nhiều quy định chồng chéo, gây khó khăn trong quá trình triển khai.

Thời gian qua, Chính phủ đã có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong ngắn và dài hạn, then chốt là việc tích cực sửa đổi 3 bộ luật “xương sống” đối với thị trường gồm: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS. Dự kiến 3 bộ luật sửa đổi này sẽ được Quốc hội thông qua vào kỳ họp tháng 10 năm nay, kỳ vọng mang lại những tác động tích cực thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cân đối, hài hòa và lành mạnh hơn.

Trong bối cảnh chung nguồn cung khan hiếm, sự quan tâm của các cơ quan quản lý nhà nước, doanh nghiệp lại đang tập trung vào cải thiện nguồn cung bất động sản vừa túi tiền, nhà ở xã hội, phân khúc căn hộ trung - cao cấp sẽ không tăng trưởng ồ ạt như trước đây mà hướng tới ngày càng lành mạnh hóa.

Từ thực tế trên, TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhận định, năm 2023 và những năm tới, khi môi trường pháp lý ngày càng hoàn thiện, thị trường chung cư trung - cao cấp sẽ phát triển theo 4 xu hướng mới gồm: Xu hướng lựa chọn các khu đô thị mới để gần thiên nhiên; xu hướng tầng lớp trung lưu trẻ lựa chọn chung cư trung - cao cấp trong các đô thị mới xung quanh nội đô; xu hướng thuê nhà của nhóm chuyên gia nước ngoài sang Việt Nam đầu tư, làm việc; xu hướng đầu tư chung cư trung - cao cấp cho thuê.

Còn GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Chuyên gia về quản lý đất đai và thị trường BĐS khẳng định, tại các khu đô thị mới của Hà Nội trong giai đoạn tới, xu hướng chính của phân khúc chung cư trung - cao cấp là cần hình thành các khu đô thị mới, với các triết lý nổi bật như hạ tầng, dịch vụ phải đầy đủ và từng bước áp dụng các giải pháp xanh, giải pháp thông minh đề nâng cấp cuộc sống. Điều này nghĩa là cần những khu chung cư mới hoàn thiện về điều kiện sống và thân thiện với môi trường. Khi đó, giá chung cư dù có đắt thì vẫn là sự lựa chọn ưu tiên của người dân và khách hàng sẽ được tận hưởng được cuộc sống đích thực ở những không gian đô thị hiện đại, sát dần đến các tiêu chuẩn sống quốc tế.