Mới đây, Thủ tướng Phạm Minh Chính cũng có ý kiến chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Xây dựng và các cơ quan liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Ngày 16/8, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân đã chủ trì buổi làm việc với Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai cùng một số đơn vị trực thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc nghiên cứu thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất.

Tại buổi làm việc, các đại biểu đồng tình với đề xuất thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, nên thành lập Sàn giao dịch quyền sử dụng đất ở Văn phòng Đăng ký đất đai cấp tỉnh, cấp huyện và yêu cầu tất cả các giao dịch báo cáo về Bộ Tài nguyên và Môi trường thông qua cơ sở dữ liệu đất đai để Bộ theo dõi quản lý tập trung, thống nhất.

Các đại biểu cũng đưa ra phương án, thành lập Sàn trên cơ sở Sàn giao dịch  bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản nhưng thiết kế trong Luật là Sàn phải do Nhà nước quản lý, không giao cho doanh nghiệp. Trong đó, quy định rõ về giao dịch quyền sử dụng đất phải qua Sàn và về mặt tổ chức là của ngành xây dựng để không phát sinh tổ chức bộ máy.

Trước những đề xuất này, Thứ trưởng Lê Minh Ngân yêu cầu Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai nghiên cứu sàn giao dịch Quyền sử dụng đất trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, đảm bảo không phát sinh thủ tục và không tăng chi phí xã hội. Đồng thời, khẩn trương xây dựng các phương án thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất để báo cáo Thủ tướng Chính phủ.

Để cung cấp thêm một góc nhìn về đề xuất thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất, Tạp chí Điện tử Doanh nhân Việt Nam đã có cuộc trò chuyện với Luật luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch công ty Luật SB Law.

-Thưa luật sư, sàn giao dịch Quyền sử dụng đất và sàn giao dịch bất động sản khác nhau như thế nào? Liệu sàn giao dịch quyền sử dụng đất giúp thị trường minh bạch hơn?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà:  Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất và sàn giao dịch bất động sản khác nhau về phạm vi và mục đích hoạt động của họ, cụ thể như sau:

Sàn giao dịch bất động sản: Khái niệm của sàn giao dịch bất động sản được quy định tại Khoản 6 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau “là nơi diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản”. Bất động sản bao gồm đất, nhà ở, căn hộ, văn phòng, cửa hàng, khách sạn và nhiều loại tài sản khác. Các giao dịch có thể liên quan đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. Hoạt động trên hình thức sàn tư nhân chủ yếu.

Sàn giao dịch Quyền sử dụng đất: Hiện nay chưa có quy định cụ thể về khái niệm sàn giao dịch quyền sử dụng đất trong văn bản quy phạm pháp luật. Tuy nhiên, có thể hiểu rằng sàn giao dịch quyền sử dụng đất là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất được thực hiện. Quyền sử dụng đất bao gồm các loại quyền như sở hữu, thuê, cho thuê đất. Các giao dịch có thể bao gồm việc mua bán quyền sử dụng đất, cho thuê đất để xây dựng hoặc kinh doanh, hoặc các thỏa thuận liên quan đến quyền sử dụng đất. Điều khác biệt lớn nhất ở đây sẽ là sàn do Nhà nước quản lý.  

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất có thể giúp thị trường trở nên minh bạch hơn trong việc giao dịch và quản lý quyền sử dụng đất, bởi vì:

Thứ nhất, sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ cung cấp thông tin rõ ràng và chi tiết hơn về các giao dịch và quyền sử dụng đất đang được giao dịch. Điều này giúp các bên tham gia hiểu rõ hơn về giá cả, điều kiện giao dịch và tình hình thị trường.  

Thứ hai, sàn giao dịch tạo điều kiện công bằng cho các bên tham gia, từ người mua, người bán đến các nhà đầu tư. Mọi người có cơ hội tiếp cận thông tin và tham gia giao dịch một cách minh bạch và công bằng.  

Thứ ba, sàn giao dịch quyền sử dụng đất cung cấp dữ liệu chi tiết về giá cả thị trường, giúp người tham gia có cái nhìn chính xác về giá trị thực tế trên thị trường  của quyền sử dụng đất tại thời điểm cụ thể.  

Thứ tư, sàn giao dịch giúp giảm thiểu rủi ro giao dịch, vì thông tin rõ ràng, chi tiết giúp các bên có khả năng đưa ra quyết định đầu tư hoặc kinh doanh dựa trên dữ liệu có thể tin cậy.  

Theo đó, sàn giao dịch quyền sử dụng đất minh bạch giúp xây dựng niềm tin giữa các bên tham gia. Điều này có thể khuyến khích các nhà đầu tư và doanh nghiệp tham gia vào thị trường, góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.

-Theo ông, việc thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ tác động thế nào tới thị trường bất động sản?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Thực tế cho thấy, các BĐS được giao dịch qua sàn giao dịch BĐS chủ yếu là các sản phẩm hình thành trong tương lai, chưa có quyền sử dụng đất. Còn quyền sử dụng đất hầu hết vẫn được giao dịch một cách tự do, không kiểm soát. Trong khi, chính loại “sản phẩm” này mới chiếm số lượng lớn và giá trị giao dịch cao trên thị trường BĐS.

Sàn giao dịch quyền sử dụng đất khi được thành lập sẽ góp phần quản lý, giám sát một cách đầy đủ và trọn vẹn hơn thị trường bất động sản thay vì chỉ dừng lại ở sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai và đất nền dự án như hiện tại. Việc thành lập sàn cũng sẽ đem lại tác động tích cực đến thị trường tránh tình trạng mua bán nhà trên giấy, hoạt động lừa đảo, thông tin sai sự thật.

Cũng nhờ đó sàn giao dịch sẽ dần trở thành một nền tảng cơ bản cung cấp  cho việc thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất một cách hiệu quả. Tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia thực hiện các giao dịch mua bán, cho thuê hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng, nhanh chóng, minh bạch.

Từ đó tạo ra cơ hội đầu tư mới trong lĩnh vực quyền sử dụng đất. Các nhà đầu tư có thể tiếp cận các giao dịch quyền sử dụng đất và tham gia vào thị trường một cách dễ dàng hơn, tạo ra sự đa dạng hóa trong danh mục đầu tư của họ. Khi đó cũng sẽ tăng sự cạnh tranh trong thị trường bất động sản, giúp các doanh nghiệp và cá nhân phải cải thiện sản phẩm và dịch vụ của họ để thu hút các nhà đầu tư giúp cho thị trường bất động sản trở nên sôi động hơn.

- Vậy sàn giao dịch Quyền sử dụng đất được thành lập có hạn chế được tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai không?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Mục tiêu của việc thành lập sàn giao dịch Quyền sử dụng đất thường liên quan đến việc tăng tính minh bạch, tạo điều kiện công bằng và quản lý hiệu quả thị trường đất đai. Nên khi sàn giao dịch Quyền sử dụng đất được thành lập có thể hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá và tạo bong bóng trên thị trường đất đai. 

Bởi khi triển khai sàn giao dịch giúp tăng tính minh bạch trong việc giao dịch quyền sử dụng đất. Thông tin về giao dịch, giá cả và thông tin quyền sử dụng đất được công khai, giúp các bên tham gia hiểu rõ hơn về tình hình thị trường cũng như giá trị thực tế trên thị trường  của quyền sử dụng đất tại thời điểm cụ thể. Bên cạnh đó sàn giao dịch Quyền sử dụng đất sẽ là sàn do Nhà nước quản lý. Điều này giúp Nhà nước dễ dàng thiết lập một cơ chế giám sát, kiểm tra và đảm bảo tuân thủ các quy tắc và quy định của sàn giao dịch từ đó có thể nhanh chóng phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm. Từ đó có thể hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá, tạo bong bóng trên thị trường đất đai.

- Để sàn giao dịch Quyền sử dụng đất hiệu quả thì cần yếu tố nào thưa luật sư?

Luật sư Nguyễn Thanh Hà: Để sàn giao dịch Quyền sử dụng đất được hiểu quả thì cần phải lưu ý một số yếu tố sau: Thứ nhất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần xây dựng quy định pháp lý và quy tắc hoạt động: Đảm bảo rằng sàn giao dịch được hoạt động dưới sự quản lý và kiểm soát của cơ quan quản lý chính phủ hoặc cơ quan tài chính có liên quan. Thiết lập quy tắc và quy định chi tiết về các giao dịch, định giá, thông tin cần công khai và bảo mật thông tin. Từ đó, bảo đảm rằng các giao dịch quyền sử dụng đất được thực hiện một cách công bằng và đảm bảo quyền lợi của cả người mua và người bán. Thiết lập các cơ chế giải quyết tranh chấp hiệu quả để giải quyết mọi vụ việc tranh chấp một cách công bằng và nhanh chóng.

Thứ hai, tạo hệ thống thông tin minh bạch: Xây dựng một nền tảng trực tuyến để công khai thông tin về các giao dịch, giá cả, thông tin quyền sử dụng đất và các dự án liên quan. Đảm bảo rằng thông tin được cập nhật định kỳ và dễ dàng tiếp cận cho tất cả các bên tham gia. 

Thứ ba, cần thiết lập một cơ chế giám sát định kỳ và độc lập để kiểm tra và đảm bảo tuân thủ các quy tắc và quy định của sàn giao dịch. Áp dụng các biện pháp kiểm soát như xem xét tài chính, kiểm tra hành vi gian lận, và xử lý nhanh chóng các vi phạm. 

Thứ tư, cần sự hợp tác chặt chẽ với các cơ quan liên quan như cơ quan quản lý đất đai, tài chính, và giám sát để đảm bảo rằng các quy định và biện pháp kiểm soát được thực thi một cách liên tục và đồng nhất. 

Bên cạnh đó, cần phải nắm bắt và học hỏi kinh nghiệm từ quốc tế thông qua các mô hình sàn giao dịch quyền sử dụng đất hoạt động tốt trên thế giới để áp dụng những phương pháp và giải pháp tốt nhất vào việc thành lập và vận hành sàn tại Việt Nam.

-Trân trọng cảm ơn ông!