Những tin hiệu lạc quan từ thị trường

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), những ngày đầu tiên của quý cuối năm 2023, hàng loạt dự án quy mô lớn với đủ loại hình, trải dài từ Bắc đến Nam bắt đầu triển khai chiến dịch bán hàng, tạo nguồn cung, thúc đẩy giao dịch cho thị trường bất động sản.

“Doanh nghiệp sở hữu các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng bung hàng sau thời gian dài quan sát, chờ đợi là dấu hiệu tích cực thể hiện tiến trình phục hồi khả quan của thị trường bất động sản”, báo cáo của VARS nêu.

Dữ liệu từ VARS cho thấy, các dự án mới, mở bán mới đều được quan tâm, ghi nhận lượng booking ấn tượng với các chính sách bán hàng hấp dẫn. Bên cạnh thị trường bất động sản sơ cấp, thị trường thứ cấp cũng ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực với nhiều hơn các phân khúc, khu vực có dấu hiệu “vượt đáy”.

VARS khẳng định, nếu như thời gian trước, giao dịch thứ cấp chỉ xuất hiện chủ yếu ở phân khúc đất nền, nhà trong dân tầm giá dưới 3 tỷ đồng thì gần đây, trước những thông tin tích cực hơn từ thị trường, lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi...

“Lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt, tiệm cận về mức đầu năm 2022. Dòng tiền nhàn rỗi trong dân dù chưa nhiều nhưng đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư chấp nhận xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới”, đại diện VARS cho hay.

Thông tin từ lực lượng môi giới là hội viên VARS cũng cho thấy, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Báo cáo VARS nêu, tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau. VARS dự báo, thị trường bất động sản quý IV sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước do niềm tin của nhà đầu tư đang được củng cổ, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi, thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh”, chưa “hồi sức” hoàn toàn. Phục hồi chậm mà chắc, từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công.

Theo đó, thị trường bất động sản mới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước mà sẽ phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững. Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, giữ lại những khách hàng thực, có trình độ, kiến thức và hiểu biết về thị trường.

Nhiều phân khúc khởi sắc trở lại

Cùng với những tín hiệu tích cực từ thị trường bất động sản, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ đang có dấu hiệu phục hồi, đồng thời giá bán cũng “rục rịch” tăng cả ở Hà Nội và TP HCM.

Thông tin tại buổi họp báo thường kỳ quý III/2023, ông Đậu Minh Thanh, Chánh văn phòng Bộ Xây dựng cho biết, mức độ quan tâm đến phân khúc chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 đến 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Theo ông Thanh, tại các thành phố lớn, phân khúc chung cư, nhà ở giá dưới 10 tỷ đồng ở khu vực lõi trung tâm có thanh khoản cao. “Chung cư cũng là loại hình bất động sản ít bị ảnh hưởng bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua, do đây là loại hình phục vụ nhu cầu ở thực”, ông Thanh nói.

Hiện tại Hà Nội, trên thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ mở bán mới tăng gần 7% theo quý, 14% theo năm và đạt khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt khoảng 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Tất cả các quận trên địa bàn Hà Nội đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý II, trong đó, Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm tăng trên 3%.

Còn tại TP HCM, số lượng căn hộ mở bán mới đa phần đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu. Giá bán sơ cấp đạt hơn 60 triệu đồng/m2. Trên thị trường thứ cấp, giá trung bình đạt 45 triệu đồng/m2, tăng 3% so với quý trước. Mức tăng chủ yếu ở phân khúc cao cấp và trung cấp, đặc biệt đối với các dự án kề cận trung tâm như quận Bình Thạnh, TP. Thủ Đức.

Báo cáo thị trường của Dat Xanh Services mới đây cho thấy, tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Phân khúc căn hộ vẫn là loại hình bất động sản được ưu tiên lựa chọn tại các đô thị lớn, với 62% người được hỏi lựa chọn; biệt thự, nhà phố riêng lẻ (31%); biệt thự, đất nền dự án (5%), đất nền (2%). Tại các khu vực khác, đất nền chiếm ưu thế (41%); biệt thự, nhà phố riêng lẻ (32%); biệt thự, nhà phố dự án (15%); nghỉ dưỡng (3%).

“Tỷ lệ tìm kiếm bất động sản của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. Khẩu vị khách hàng tập trung vào việc ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý chuẩn chỉnh, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng cạnh tranh, đặc biệt về phần tài chính và thanh toán. Về nhu cầu, loại hình thu hút khách hàng hiện tại là căn hộ tại khu vực các thành phố lớn, đất nền, nhà phố tại các khu vực còn lại”, TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services chia sẻ.

Dự báo về khả năng hồi phục của thị trường  bất động sản trong giai đoạn tới, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP HCM cho biết: "So với nửa đầu năm 2023 hay thời điểm cuối năm 2022, thị trường bất động sản hiện nay đã khả quan hơn. Từ đầu quý III đến nay, thị trường đã "nhích nhẹ" và "thoát đáy". Nhưng khách quan mà nói, các khó khăn của thị trường vẫn còn đó, từ khó khăn về pháp lý, đến khó khăn về nguồn tiền và cả niềm tin khách hàng, nhà đầu tư.

Tôi cho rằng, thị trường bất động sản hiện vẫn rất cần những hỗ trợ từ phía Chính phủ cùng những nỗ lực tự thân của cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư để có thể vực dậy", ông Bảo chia sẻ trên Reatimes.vn.

Ông Nguyễn Quốc Bảo cho rằng, dù đang ghi nhận một số tín hiệu tích cực hơn nhưng cơ bản các khó khăn của thị trường vẫn còn đó.

Nhìn vào nút thắt pháp lý, chúng ta vẫn phải chờ sửa đổi các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư… mới có thể tháo gỡ được hoàn toàn các vướng mắc. Đó là trong trường hợp, luật được sửa đổi phù hợp, giải quyết tốt các vấn đề thực tiễn đặt ra. Còn trong trường hợp luật mới được ban hành nhưng vẫn thiếu sự đồng bộ, bất cập về cơ chế, chồng chéo về pháp lý thì những nút thắt cố hữu không những không được gỡ bỏ mà còn phát sinh thêm nhiều vấn đề khác.

Với những khó khăn về dòng vốn, bên cạnh sự điều hành linh hoạt hơn và không giật cục đối với chính sách tiền tệ của cơ quan Nhà nước, thì cộng đồng doanh nghiệp vẫn cần thời gian để cơ cấu lại dòng tiền, có kế hoạch kinh doanh hợp lý, tránh phụ thuộc vào dòng vốn tín dụng. Và điều này không thể làm trong “một sớm một chiều” mà cần thời gian.

"Quan điểm của tôi là thị trường bất động sản sẽ mất thêm 1 năm nữa để có thể hồi phục và ổn định lại trạng thái phát triển vốn có", ông Bảo nhận định.