BĐS khu Đông Hà Nội dẫn dắt nguồn cung sơ cấp nửa cuối 2025

Theo khảo sát Nghiên cứu thị trường BĐS của Trung tâm Nghiên cứu của thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Group), thị trường BĐS Hà Nội quý I/2025 ghi nhận giao dịch thổ cư giảm, trong khi giao dịch sơ cấp thấp tầng phục hồi rõ nét. Thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch, bao gồm 8.200 giao dịch sơ cấp và 10.100 giao dịch thứ cấp. So với cùng kỳ năm 2024, tổng lượng giao dịch giảm 14%, chủ yếu do sự sụt giảm mạnh của phân khúc thổ cư tại nội thành. Ngược lại, giao dịch sơ cấp tăng 72% so với cùng kỳ, nhờ sự phục hồi rõ rệt của phân khúc thấp tầng, dẫn dắt bởi các dự án lớn mở bán trở lại. Năm quận có lượng giao dịch cao nhất tại Hà Nội gồm Gia Lâm, Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai và Long Biên, chiếm 66% tổng giao dịch thị trường.

Đáng chú ý, nguồn cung thị trường căn hộ sơ cấp Hà Nội quý I/2025 giảm sau 8 quý tăng liên tiếp, nhiều chủ đầu tư lùi lịch mở bán. Sau giai đoạn tăng nóng trong năm 2024, nguồn cung căn hộ mới trong quý I/2025 chỉ đạt khoảng 4.000 căn, giảm 66% so với quý trước và 6% so với cùng kỳ năm trước. Một số dự án dự kiến tăng cung từ cuối 2024 đã hoãn mở bán do chủ đầu tư chủ động giãn tiến độ để thăm dò thị trường và điều chỉnh. Song, khu Đông Hà Nội và huyện Văn Giang (Hưng Yên) đang dẫn dắt thị trường, chiếm tổng 70% nguồn cung mới trong quý I/2025.

Bên cạnh lợi thế vị trí cận trung tâm, khu vực này đang được thúc đẩy bởi loạt dự án hạ tầng trọng điểm như đường Vành đai 3.5, Vành đai 4, cầu Hồng Hà và tuyến đường di sản, góp phần nâng cao khả năng kết nối và gia tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Dự báo nguồn cung sơ cấp cao tầng Hà Nội sẽ phân bổ rải rác dọc trục vành đai 3 và 3.5, với khu Đông tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.

Trái ngược với thị trường cao tầng, nguồn cung và lượng tiêu thụ BĐS thấp tầng tại Hà Nội đang cao nhất trong 2 năm trở lại đây. Đà phục hồi tiếp tục được củng cố trong quý I/2025, với 4.200 căn thấp tầng mở bán mới, mức cao nhất kể từ năm 2023. Lượng tiêu thụ đạt 5.200 căn, cho thấy sức hấp thụ tích cực không chỉ đối với nguồn cung mới, mà cả hàng tồn từ các quý trước. Loại hình liền kề chiếm 77% tổng lượng tiêu thụ nhờ quỹ hàng lớn và giá thành phù hợp với nhiều nhu cầu khách hàng.

Qua tìm hiểu, thị trường BĐS sơ cấp tại Hà Nội đang có sự đối lập rõ rệt giữa loại hình cao tầng và thấp tầng. Thị trường cao tầng chững lại sau giai đoạn tăng trưởng liên tiếp, trong khi thị trường thấp tầng liên tiếp ghi nhận nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng trưởng. Đặc biệt, nhờ các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ, nhiều dự án từng đình trệ đang dần hoàn tất thủ tục để gia nhập thị trường, góp phần bổ sung nguồn cung mới. Trong giai đoạn 2025 – 2026, thị trường BĐS Hà Nội dự kiến ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán/năm.

Nhiều cơ hội trên thị trường BĐS TP Hồ Chí Minh sau hợp nhất

Trong khi đó, Nghiên cứu thị trường của One Mount Group cũng chỉ ra, sau khi TP Hồ Chí Minh dự kiến hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong năm 2025 sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS với nhà đầu tư. Sự kết hợp này dự kiến sẽ mở rộng dư địa phát triển thị trường BĐS phía Nam với nhiều lợi thế của mỗi địa phương.

Các chuyên gia BĐS phân tích, sau khi hợp nhất, nhiều khu vực sẽ trở thành điểm nóng đầu tư mới, nơi các chủ đầu tư có thể phát triển dự án với chi phí phát triển cạnh tranh hơn so với khu vực trung tâm. Cụ thể, việc hợp nhất sẽ góp phần đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo quỹ đất phát triển mở rộng, hình thành các dự án khu đô thị với quy mô lớn. Mặt bằng giá BĐS TP Hồ Chí Minh dự kiến sẽ phù hợp hơn với thu nhập khi quỹ đất phát triển dự án được mở rộng hơn.

Hiện tại cho thấy, mức giá bán căn hộ tại Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đang ghi nhận sự chênh lệch đáng kể, thấp hơn tương đối so với các dự án tương đương tại TP Hồ Chí Minh. Trong bối cảnh đó, việc hợp nhất mang đến những tác động tích cực tiềm năng cho thị trường căn hộ phía Nam, giải quyết vấn đề chênh lệch nguồn cung giữa các phân khúc. Việc mở rộng địa giới hành chính sẽ tạo ra dư địa phát triển lớn hơn cho các dự án căn hộ ở khu vực lân cận, từ đó tăng cường nguồn cung cho thị trường.

Trong quý I/2025, thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh ghi nhận tổng cộng 855 căn hộ được tiêu thụ, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước. Ngoài ra, tỷ lệ hấp thụ đạt 12%, tăng 5 điểm phần trăm. Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì xu hướng tích cực. Nguồn cung mới dự báo phục hồi trong giai đoạn 2025 – 2026. Dự báo, giai đoạn 2025 -2026, thị trường sẽ có thêm khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, cao hơn so với mức dự báo của quý IV/2024 khoảng 4.400 căn. Mức tăng đến từ các dự án khu đô thị quy mô lớn dự kiến triển khai trong giai đoạn này như Vinhomes Green Paradise, The Global City và các dự án được tháo gỡ pháp lý của NovaLand, Đất Xanh Group...

Nguồn cung dự báo sẽ tăng trưởng mạnh trong qusy II/2025, khi các chủ đầu tư chuẩn bị triển khai mở bán hàng loạt các dự án. Tuy nhiên, giới chuyên gia BĐS cũng cảnh báo, các nhà đầu tư tại TP Hồ Chí Minh cần cẩn trọng trong việc lựa chọn sản phẩm đầu tư trước những yếu tố biến động của kinh tế vĩ mô, lãi suất, xu hướng đầu tư dài hạn dần thay thế việc đầu cơ ngắn hạn...