Sản phẩm bình dân khan hiếm

Theo báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản  (BĐS) của Savills Việt Nam trong nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội có khoảng 8.200 căn hộ chung cư mở bán mới tại 16 dự án, tăng 3% theo năm, nhưng chỉ có 3 dự án lần đầu được chào bán ra thị trường.

Trong đó, phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới, đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2022; phía Tây Thủ đô là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc căn hộ bình dân không có nguồn cung mới.

Theo thống kê, doanh số bán hàng tiếp tục vượt nguồn cung mở bán mới giữa bối cảnh nguồn cung mới tương đối hạn chế, số căn bán được ghi nhận trong quý rơi vào khoảng 10.800 căn. Các dự án nằm trong khu đô thị tiếp tục cho thấy mức hấp thụ khả quan và đóng góp lớn vào doanh số bán hàng.

Giá bán trên thị trường sơ cấp quý II/2022 ghi nhận trung bình ở mức 1.872 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá cùng kỳ năm trước do tỷ trọng cao hơn của phân khúc cao cấp trong tổng  cung đang chào bán trên thị trường. Bên cạnh sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị, dự án cao cấp, hạng sang mở bán ở khu vực quận Tây Hồ, Đống Đa cũng góp phần nâng mặt bằng giá bán sơ cấp trong quý vừa qua.

Đối với thị trường thứ cấp, xu hướng tăng giá được ghi nhận ở nhiều khu vực. Trung bình cả thị trường, mức giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước. Những dự án cao cấp ở một số quận trung tâm, như: Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm. 

Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, trong nửa đầu năm 2022 có 5.849 căn từ 5 dự án mở bán mới, tăng khoảng 3,3 lần so với nửa đầu năm 2021. Riêng quý II/2022, thị trường ghi nhận thêm 5.553 căn mở bán, đến từ 4 dự án mới. Sản phẩm mở bán mới có mức giá trung bình khoảng 7.300 USD/m2 đất (khoảng 175 triệu đồng), cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm 2021 (khoảng 120 triệu đồng). Giá bán thứ cấp nhà ở gắn liền với đất trong quý II/2022 cũng ghi nhận tăng từ 5 - 17% so với cùng kỳ năm 2021, tùy thuộc vào loại sản phẩm.

Đất nền sẽ là loại hình BĐS triển vọng nhất giai đoạn 6 tháng cuối năm

Tại buổi công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn mới đây, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết đất nền có mức độ quan tâm giảm nhưng mặt bằng giá rao bán vẫn tiếp tục tăng.

 Những điểm nóng đất nền ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Đông Anh, Gia Lâm đều rơi vào thực trạng này. Đất nền Thạch Thất giá rao bán tăng 17% nhưng mối quan tâm của người tìm kiếm giảm 2% so với năm 2021. Tương tự, đất nền Quốc Oai giá tăng 20% nhưng mức độ quan tâm giảm 24%; đất nền Đông Anh giá tăng 31% nhưng mức độ quan tâm giảm 29%. Giá chào bán đất nền Gia Lâm tăng 27% nhưng mức độ quan tâm giảm 20%.

Cũng theo báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2022 của Batdongsan.com.vn, bức tranh sụt giảm nhu cầu tìm kiếm không chỉ diễn ra với đất nền mà còn diễn ra với phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố Hà Nội. Trong đó, nhà riêng có mức độ quan tâm giảm đều ở các quận huyện như quận Tây Hồ giảm 24%, quận Hoàn Kiếm giảm 28%, quận Long Biên giảm 25%, huyện Gia Lâm giảm 23%, quận Đống Đa giảm 11%, quận Hai Bà Trưng giảm 15%. Với phân khúc nhà phố, các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hoàn Kiếm, Long Biên đều ghi nhận mức sụt giảm về mối quan tâm lần lượt là 33%, 1%, 56% và 5%.

Đáng nói, dù nhu cầu thị trường giảm nhưng giá rao bán nhà riêng  tăng đều ở các quận huyện trong khi giá rao bán nhà phố tăng nhiều hơn ở khu ngoài trung tâm​. Biến động mặt bằng giá rao bán trung bình nhà riêng tại Hà Nội quý II/2022 so với quý II/2021 ở​ quận Tây Hồ tăng 15%, quận Hoàn Kiếm tăng 13%, quận Cầu Giấy tăng 15%, quận Long Biên tăng 14%, quận Hà Đông tăng 15%, quận Hai Bà Trưng tăng 18%. Cùng biên độ thời gian, biến động mặt bằng giá rao bán trung bình nhà phố tại Hà Nội cũng ghi nhận mức tăng đáng kể, trong đó quận Tây Hồ tăng 15%, quận Cầu Giấy tăng 14%, quận Hà Đông tăng 19%, quận Long Biên tăng 18%, quận Hoàn Kiếm tăng 4%, quận Hai Bà Trưng tăng 2%.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, nhìn chung mức độ quan tâm đến bất động sản có dấu hiệu “giảm nhiệt” tại nhiều phân khúc, nhiều thị trường trong quý 2/2022. Bất chấp thực tế đó, giá bán vẫn đồng loạt tăng cao. Ông Quốc Anh cho rằng, trong ngắn hạn sẽ khó có khả năng giá bất động sản giảm. Qua những biến động lớn của thị trường thời gian qua, nhà đầu tư đang có tâm lý cẩn trọng hơn. Nguyên nhân là bởi bên cạnh mục đích để ở với nhu cầu luôn hiện hữu, xu hướng đầu tư của thị trường đang hướng tới các mục đích dài hạn. Với chiến lược đầu tư dài hạn, nhà đầu tư có tâm thế vững vàng, họ không bị những yếu tố ngắn hạn tác động. Giá bán do đó sẽ không có xu hướng giảm.

Cũng theo ông Quốc Anh, từ nay đến cuối năm 2022, đất nền vẫn sẽ là loại hình triển vọng nhất của thị trường. Đây là tài sản đầu tư gắn với tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người dân. Đặc biệt, nguồn cung đất nền tại các thị trường vùng ven vẫn dồi dào, mức giá vẫn còn thấp tại nhiều khu vực nên tiềm năng sinh lời cao. Bên cạnh đó, các yếu tố hỗ trợ thị trường như một số địa phương nới lỏng tiêu chí tách thửa đất và Tổng cục Thuế yêu cầu các địa phương không trả lại hồ sơ kê khai thế chuyển nhượng bất động sản sẽ kích thích thị trường đất nền phát triển.