Tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần thứ 3 mới đây, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam, Chủ tịch HĐQT GP Invest chỉ ra nhiều nguyên nhân chính dẫn tới khó khăn của doanh nghiệp bất động sản.

Đầu tiên là trái phiếu đến đúng hạn trả nợ vào năm 2022-2023 với một lượng trái phiếu rất lớn. Niềm tin của thị trường tụt giảm nghiêm trọng trước những sai phạm trên thị trường trái phiếu.

Nghị định 08 ra đời khi thị trường đang ở mức "gay go", nhưng ông Hiệp cho rằng, Nghị định này chỉ có thể giúp thị trường khỏi sự sụp đổ chứ chưa thể cứu được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin vào thị trường. Đặc biệt, Nghị định chưa quy định được cụ thể bảo vệ được trái chủ một cách tốt nhất.

"Để phát hành trái phiếu thì phải tính đến room phát hành, bởi nếu không, bệnh của doanh nghiệp là tham quá, tức là sức có 1 nhưng muốn làm đến 10. Sức khỏe yếu nhưng nhiều doanh nghiệp lại muốn phát hành trái phiếu lớn, muốn ôm dự án. Có những doanh nghiệp bất động sản mỗi năm ôm đến cả chục dự án lớn với hy vọng có thể phát triển được hết. Đây là bệnh trầm kha của doanh nghiệp", ông Hiệp nói.

Cũng theo ông Hiệp, doanh nghiệp cần phải biết lượng sức mình, nếu sức có thể gánh được 60kg thì chỉ cần gánh 40kg thôi mới có thể đi được đường dài. Đặc biệt, với những khó khăn trên thị trường, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình là tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp với sức khỏe của mình.

Vấn đề thứ hai, tín dụng ngân hàng hiện nay vào bất động sản đã sụt giảm rất nhiều so với trước đây, bởi đã có những cảnh báo từ ngân hàng và thị trường. Do đó doanh nghiệp sẽ cân nhắc để vay tín dụng, thậm chí còn sợ vay.

Cuối cùng là về pháp lý, dự thảo sửa đổi 3 luật tới đây không biết sẽ "cởi" hay "trói" lại doanh nghiệp. Do đó, ông Hiệp dự báo thị trường bất động sản sẽ còn khó khăn kéo dài tới năm 2024.

Đồng quan điểm, ông Trần Quang Trung, Giám đốc phát triển kinh doanh OneHousing cho biết phân khúc bất động sản nhà ở cao cấp vẫn duy trì được sức hút, điều đó cho thấy trong bối cảnh khó khăn, chủ yếu là người giàu vẫn giữ được lượng tiền mặt và thực hiện đầu tư kinh doanh.

"Chúng ta không cứu doanh nghiệp bất động sản mà cứu thị trường bất động sản, tạo dòng tiền tốt sẽ có những doanh nghiệp hoạt động bài bản, thị trường bền vững, giảm đầu cơ ngắn hạn và yếu tố 'tham'", ông nói.

Do đó, lãnh đạo doanh nghiệp này cho rằng các chủ đầu tư, nhà đầu tư tham gia cần có tính toán sử dụng đòn bẩy thay vì đầu tư theo đám đông, phải đầu tư dài hơi không thể lãi gấp đôi, gấp ba ngay. Có thể nói cuối năm 2023, 2024 là cơ hội lớn, là giai đoạn rất nhiều người mong đợi, tiếp tục hành trình cho thị trường bất động sản.

Trước đó, tại diễn đàn bất động sản hồi đầu năm, Chủ tịch Hội môi giới BĐS Việt Nam Nguyễn Văn Đính cũng đã đưa ra dự báo về hồi phục của thị trường bất động sản. Ông Đính nhìn nhận: “Thị tường BĐS Việt Nam giai đoạn này hoàn toàn không lặp lại chu kỳ khủng hoảng giai đoạn năm 2012. Hiện nay, phát triển đô thị cao, đầu tư hạ tầng diễn ra mạnh, cùng với đó nhu cầu về nhà ở, nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS lại rất cao. Đây là những yếu tố tạo nên động lực rất lớn cho khả năng hồi phục của thị trường”.

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Kinh tế trưởng BIDV cũng cho rằng, nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc cho thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV/2023, thị tường BĐS sẽ được “vực dậy”.

Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Thị Thu Huyền - Chủ tịch Hội đồng thành viên NewstarLand lại cho rằng, không nhất thiết phải đến quý IV mà chỉ cần những tháng cuối quý II/2023, thị trường địa ốc sẽ xuất hiện những tín hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, thị trường 2023 sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ. Các dự án đáp ứng nhu cầu thực, có pháp lý đầy đủ thì mới được chào bán trong năm tới và cộng đồng khách hàng mới quan tâm xuống tiền. Điều này thực chất là đang giúp cho thị trường phát triển bền vững hơn.

Còn theo ông Phạm Lâm - Tổng Giám đốc DKRA, nhu cầu đầu tư trên thị trường vẫn rất lớn, kể cả nhu cầu cho phân khúc hạng sang, cao cấp chứ không riêng gì phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Vì vậy, kịch bản năm 2023 vẫn tăng trưởng nhưng thận trọng. Nhưng đây cũng là cơ hội cho các DN nhìn lại mình để điều chỉnh hướng phát triển phù hợp.

Danh nghiệp bất động sản phải tự cứu lấy mình

Nghị định 08 vừa được Chính phủ ban hành mới chỉ mở lối thoát cho lượng trái phiếu đáo hạn trong giai đoạn ngắn hạn 2023-2024, không giúp cho việc phát hành TPDN riêng lẻ mới; cũng chưa cho thấy giải pháp bảo vệ quyền lợi trái chủ, nhà đầu tư trái phiếu trên thị trường.

Do vậy, trái phiếu vẫn chưa có cơ chế để việc phát hành trái phiếu trở thành một kênh tài chính bền vững, trong khi đó là nguồn vốn rất quan trọng đối với doanh nghiệp. Nghị quyết số 33/NQ-CP cũng vậy, có thể chỉ là 2 "phao cứu sinh" tạm thời cho các doanh nghiệp bất động sản cầm cự trong thời gian ngắn hạn, đặc biệt với những dự án BĐS có tính khả thi, những doanh nghiệp có "sức khỏe". Còn lại là doanh nghiệp bất động sản phải tự tái cấu trúc lại mình, trở lại giá trị thực của chính mình.

Tại Hội nghị tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ cơ cấu cung cầu BĐS lệch pha, quá tập trung cho các phân khúc cao cấp mà ít quan tâm tới phân khúc trung bình, thu nhập thấp. Giá cả không hợp lý, không phù hợp với thu nhập bình quân của người dân.

Thủ tướng cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả. Cần cơ cấu lại các phân khúc, giá cả hợp lý để thúc đẩy thanh khoản, hướng tới kinh doanh có lãi nhưng hài hòa.

Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra. Để cứu mình, như Thủ tướng đã phát biểu, ngoài việc Chính phủ gỡ khó bằng các chính sách trước mắt, các doanh nghiệp bất động sản có dám giảm giá BĐS, đưa về giá thực hay không? Theo số liệu của Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), giá căn hộ ở một số vùng ven các thành phố lớn đã bị đẩy lên quá cao (50-60 triệu đồng/m²), thậm chí còn cao hơn.

Thực tế, nhiều căn hộ chung cư trước nay chào bán 3-4 tỷ đồng không có người mua, giờ các doanh nghiệp bất động sản thử hạ xuống 1-2 tỷ đồng thì chắc chắn có người mua, vì nhu cầu nhà ở hiện vẫn rất cao, trong khi giá trên trời, đã góp phần đẩy thị trường BĐS chết lâm sàng. Một khi thanh khoản thị trường BĐS tốt thì doanh nghiệp bất động sản có thể giải quyết được khủng hoảng.